今天胖马陪朋友到位于通州区北关商圈的金地格林格林社区转了转。金地格林格林社区物业是北京金地格林物业管理有限公司，安保措施是业界公认的好。

社区设计布局结构科学，社区内绿化优秀、配套丰富，整体的社区品质较高，相比周边的其他社区是比较有竞争力的。相信不少朋友也关注了这个社区很久。闲话少说，下面就让胖马告诉大家，金地格林格林社区到底值不值得买。

亮点一：小区安保严格

金地格林格林社区的安保很严格。社区门口就有岗亭，经过社区保安的多方询问，胖马才得以进入社区。社区内摄像头很多，不光有单筒摄像头、还有360度无死角摄像的云盘。社区内道路交汇处设有治安岗亭，保安换班值岗。社区内也有保安巡逻。严格的社区安保能够让业主居住安心。

亮点二：社区绿化优秀

沿着步道继续往社区中心走就到了中心花园。步道两侧有很多树木和草系，草丛中还有一些微景观，景观精美细致，令人感觉很舒适。胖马还特意到小区顶层楼道的窗口往下俯视了一下，小区所有楼栋围绕着中心花园建设，每栋楼下的步道都有绿化带，业主出门就能看到花草和绿植，小区整体绿化很优秀。

亮点三：社区南区内停车位多

来到南区乘坐电梯到地下一层就是小区的地下车库了。胖马注意到南区地下车库内空闲车位很多，经过询问管理人员得知车库内还有约20个车位没有业主租下，车位有余量。回到地面，胖马看到南区的北侧还有地面停车楼，停车楼有四层，采用智能电子系统控制，自动升降，非常便利。整体而言，南区的停车位很多，略有余量，能够方便业主停车。

槽点一：社区卫生管理不到位

在社区内拍照片的时候胖马还观察到草坪上有纸屑等垃圾散布，楼栋下的垃圾分类箱已经被生活垃圾填满，散发出的气味让胖马无法忍受。有的垃圾甚至直接堆在了垃圾箱边上，保洁人员没有及时清理，看上去很脏。小区的整体卫生管理还有待加强。

槽点二：公共空间和设施被占用

社区整体转的差不多了，准备往外走，在途中胖马看到很多非机动车停在了楼栋单元门口，阻挡了无障碍通道的畅通。小区广场上的健身器材和娱乐设施上也被晾晒上了衣物、床单。社区内的公共空间和公共设施被占用，影响了社区整体品质。

一天的踩盘结束，胖马对小区整体做了一些总结，分享给大家。

首先社区的整体布局很合理，楼栋环绕中心绿化花园，节省空间的同时又能达到良好的绿化效果。板楼结构，通风采光良好，两梯四户，上下楼方便，内部配套丰富完善，车位多，业主生活便利，社区整体品质高。其次是物业管理方面，安保严格，社区服务到位，卫生管理方面稍显一般。最后是周边配套，商业配套丰富，休闲娱乐有去处，医院离得不算远，周边没有地铁，交通便利性一般，综合表现良好。

总体而言金地格林格林社区是比较优秀的刚改社区，迫切改善住房环境的人群可以放心购买。

金地格林格林社区位于北关商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧毗邻潞苑商圈，以小月河为界；南侧隔通惠河与通州北苑和新华大街商圈相望；西侧与朝阳管庄和常营商圈犬牙交错，大体以金榆路垂直线为边界；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街水平线为最北端。

北关商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东南端的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、通燕高速、京通快速、通顺路等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京胸科医院、军总京东医疗区（陆军二六三医院）等，商圈东北侧约3公里有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），圈内医疗资源丰富；商业资源主要包括世界侨商中心、华联超市、八里桥市场等；生态资源主要包括北运河景观带、永顺公园、八里桥公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.1万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，其中运河铭著、北京东湾是住宅，新光大中心是公寓，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。目前北关商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房市场老旧小区挂牌价格差异较大，次新小区价格稳定。

目前商圈价值主要体现在医疗优势、交通优势和居住配套方面，是通州传统的主要商务区和居住区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和企业单位退休职工为主，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，居住人群不复杂，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北关商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近北关商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北关商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对北关商圈的影响微乎其微。

北关商圈的区域功能是承载通州运河CBD，通州运河CBD是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。CBD规划确定之后，北关商圈的发展也与CBD的未来紧紧捆绑在一起。

北关商圈的发展前景可以从四个方面来看，一是它承载着北京中部和东部地区的金融产业疏解，为国贸CBD减负，这必不可少的需要配套硬件设施。从商务区启动至今，北关商圈东南角上的新北京中心，新光大中心等一大批高规格写字楼集群拔地而起，整个商圈的城市形象焕然一新。第二个方面是商务区的高端金融产业发展会提供更多更好的就业机会；第三个方面是运河CBD作为北京城市副中心对外展示的城市名片，其整体的城市管理水平必然有更高的要求。第四个方面是落实京津冀一体化大战略，运河CBD和廊坊北三县协同发展的过程中，北关商圈也会得到外部资源补充。

总之，高规格的规划、配套和城市管理水平必然加速北关商圈的发展，其内部配套将更加丰富多元，趋向商务化、高端化发展，整个商圈的经济总量、职住均衡度和人居环境都会跨上一个新台阶。

1、社区建筑为板楼结构，南北通透，采光通风好，一梯两户，布局合理，绿化优秀，居民居住适宜。

2、社区内部配套丰富，运动休闲、娱乐健身、停车楼及车库等设施一应俱全，业主生活便利。

3、社区周边配套丰富，超市多，有三甲医院，有公交线路接驳，公园也多，能够满足业主日常生活需求。

4、社区户型丰富，一居到三居选择性多，以小、中户型为主，总价相对较低。

2021年7月，幸福里APP显示，金地格林格林社区的挂牌均价是4.2万/㎡，挂牌房源总价在230万-385万区间，挂牌均价环比上月下降0.39%。从过去六个月的数据来看，社区价格曲线波动幅度不大，整体价格平稳。小区均价高于北关商圈整体均价，高于通州区整体均价，在整个区域内具有一定的竞争力。

购买成本方面，以89㎡三居室为例，报价365万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源属于普通住宅，首套首付约为128万，二套首付约为219万。因评估价、税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

金地格林格林小区户型有55㎡的一居，75㎡-84㎡的两居，88㎡-90㎡的三居，下面选择比较有代表性的84㎡两居户型和76㎡两居户型作为比较。

户型一：

本户型为84㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、卫生间和厨房带窗，便于干燥通风；

2、卫生间干湿分离，使用便利；

3、有南向阳台，便于晾晒衣物；

4、卧室A带飘窗，可拓展其他空间。

其缺点有：

1、卧室B位于北侧，无全天光照。

户型二：

本户型为76㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、卧室全部带南向飘窗，便于采光；

2、卫生间干湿分离，使用方便；

3、厨房带窗，便于油烟排放。

其缺点有：

1、卫生间空间小，使用局促；

2、户型整体北面无窗，不利于通风。

金地格林格林社区北区北侧有高压电塔和大型变电站，变电站机器运转有噪音，会对1号楼、4号楼、5号楼住户产生影响，购买需谨慎。南区楼栋周边无嫌恶设施，楼栋围绕中心花园建设，出门就能看到花园，整体较好。所以北区2号楼、3号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼及南区所有楼栋相比之下更安静，居住环境更好，优先推荐。

金地格林格林社区位于北关商圈，公交接驳地铁6号线北关站，自驾30分钟可达国贸，适合地铁6号线沿线和国贸周边工作人群。社区整体户型为小中型，二居三居为主，总价相对较低，适合家庭人口少，迫切改善住房且预算有限的人群。

北关商圈在售新盘有运河铭著、北京东湾和新光大中心这三个。其中新光大中心产品为商住两用公寓，和金地格林格林社区的商品住宅定位不同，故不作比较。幸福里APP显示，北京东湾小区均价6.9万/㎡，金地格林格林社区均价4.2万/㎡，价格相差悬殊，无从比较。下面选择同为北关商圈的运河铭著小区作为对比。

运河铭著小区产品户型有100㎡两居、140㎡三居以及166㎡四居，以中大户型为主，总价在490万-900万区间。金地格林格林社区产品有55㎡的一居，75㎡-76㎡的两居，88㎡-90㎡的三居，以小户型为主，总价在230万-398万区间。金地格林格林社区建设年代为2013年-2014年，运河铭著小区是新盘，的整体品质方面运河铭著略胜一筹。运河铭著小区相比金地格林格林社区更靠近地铁6号线物资学院站和北关站，交通方面更便捷。

综上所述，预算充足，追求更高品质住房及交通便利的人群可以选择运河铭著小区。家庭人口少，迫切需求改善住房品质的有车一族选择金地格林格林社区更为合适。

金地格林格林社区所在的北关商圈二手房均价在3.4万/㎡-6.8万/㎡，其中金地格林格林社区和财富东方、天赐良园东区均价相仿，互为竞争关系。下面就以这三个社区作为对比。