五一假期小贾来梨园购物，顺路对云景里北区进行踩盘。简单大方的门楼上方，三个金色的、从右至左书写的隶书大字“云景里”显得格外抢眼，它映衬着红色的门楼墙砖，和周围的风景形成了鲜明的对比。小贾看到这样的建筑，瞬时有一种回到90年代的感受，云景里北区的建筑风格也正是那个年代的时尚典范。时光荏苒，它慢慢变成了一个融合了各种年代的诸多回忆的小区，小贾准备对其做进一步的考究。

亮点一：小区环境优美，内部生活设施齐全

小区大门虽然没有一丝奢华的气息，但却透着很亲民的风格。方形的大门顶底下是四根四方形的门柱鼎立着这块门匾。这种似平常百姓人家的设计，让人觉得很接地气。

进入小区后，小贾看到：云景里北区都是6层的板楼建筑，外立面大多都是白色贴砖与淡黄色涂料，楼顶上和单元门还有各种屋檐形的造型设计，坡顶处有些铺的是青绿色的琉璃瓦，有些是红色涂料刷成，楼前楼后都是方正敞亮的阳台窗户，装着90年代很流行的铁艺护栏。这一切虽然稍显简单，但却承载了一代人甚至几代人满满的回忆。

花园间的绿化设计以高度适中的植株为主，一排排翠绿的长青树在花园的外围树立。每隔几米便是绿化型果树、供居民休息的长椅、凉亭，与干净整齐的青砖相呼应，居民闲暇时间在此散步，间或坐下来休息一下，能很好地满足其生活的闲适感。

小区里的环境很安静，即便正值节假日也没有那么多人，而且小贾还细心地观察到，在小区健身区和休闲区的居民见面时都会驻足闲聊一番，互相都很友好。

小贾继续前行，看到了小区里设置的自行车棚分类垃圾箱、快递柜、新能源充电桩等，它们保障了居民日常生活的舒适度。尽管小区楼宇老旧，但各类内部设施较新，而且卫生状况不错，这一点值得称赞。

亮点二：小区安保措施到位

云景里北区实行全封闭物业管理，小贾了解到小区实行的是24小时保安巡逻制，门口有安保执勤岗亭。小区每栋楼前都安装了监控摄像头，基本没有监控死角。物业服务中心就在云景里北区白瓷砖车棚西侧，门前牌匾上有物业客服电话和夜间值班电话。小贾觉得住在云景里北区，生活安全方面会很有保障。

亮点三：周边商铺林立，生活便捷度高

云景里北区属于成熟社区，小区外面的商业配套称得上是“麻雀虽小，五脏俱全”，门前底商比较多，满足了住户在衣食住行方面的生活所需。

不仅小区底商有各色店铺林立，而且小贾查阅地图后发现，云景里北区距离梨园地铁站1.2公里，地铁站附近商业类型更加多样化，小区居民可以随时前往购物逛街。

槽点一：物品、车辆堆放略显杂乱

经过小贾的观察，发现小区有部分住户存在胡乱堆放杂物的习惯：单元门口放有婴幼儿的车辆、各种废弃的玩具纸箱、家用物件等，对居民的日常出行带来不便。

地上停车也有占道现象，部分车辆没有停在划分区域，占用公共道路。小贾认为这样不但不利于居民的空间利用，而且也破坏了小区的整洁性。

槽点二：楼前电线杂乱

小贾注意到，小区每栋楼前几乎都搭了很多条杂乱的电线，电线盘根错节，甚至与树木的枝干缠绕在一起，不仅会给低层住户带来不好的观景体验，而且也存在安全隐患。希望物业能对这方面做出适当的调整改，消除消防安全隐患，给居民一个整洁、美观、安全的居住环境。

这次小区踩盘之旅，让小贾收获了一些小惊喜。虽然小区是上个世纪末的建筑风格，但其内部的各种设施配套还是很齐全的，监控设施、运动器材、快递柜、充电桩，这些现代化的生活配套一应俱全，居民生活、娱乐都很方便。

小区的绿化率虽然不高，但植物生长茂盛，花园修剪整齐，整体绿化布局让人感觉很清爽。严格的物业安保管理给居民的人身财产安全提供了有力的保障。小区又处于一个生活配套成熟的区域，居民日常生活的衣食住行都是很便捷的。

虽然小区存在着部分瑕疵，比如杂乱物和车辆的乱放乱停、电线铺设的错综复杂，但是小贾觉得只要物业和居民齐心协力，通过联合整治让小区旧貌换新颜。

云景里北区小区位于近年来备受关注的通州区梨园商圈。该商圈南侧为万盛南街，西临九棵树中路，最北侧至运河西大街，东侧为玉桥中路。

“梨园”二字大有渊源，相传明朝时候，这里有一果园，迁徙到这的居民看到园中有梨树，于是称之为梨园，经历几百年的发展，该区域已经发展成通州区域的知名商圈。

该商圈内住宅小区众多，承担了大量的居住功能，知名楼盘有K2海棠湾等，商圈二手房均价在4.2万/㎡左右，价格走向较稳，商圈内居民的主要通勤方向为国贸方向，目前商圈内有两条地铁线穿过，北侧为地铁八通线，该线路可与地铁1号线相通，到达国贸商圈。南侧为地铁7号线，该线路为7号线东延线，于2019年年底开通，该线路的开通大大缓解了商圈南部居民的出行需求，也提升了区域价值。

教育方面，运河小学位于商圈北侧，南侧有于2007年成立的北京市育才学校通州分校，该学校是一所九年一贯制公办学校，并于2020年入选北京市中小学科技教育示范学校名单。

该区域内公园不多，仅有梨园主题公园坐落于八通轻轨临河里站南侧，公园由戏楼、书鼓场、中心广场等景区组成，多种梨树均在园内有种植，梨树成片，真正呼应了“梨园”二字。

产业方面该商圈有农副产品交易中心，公交集团保修分公司九场等，整体来看，产业略显薄弱，不过随着通州的发展，产业短板或许能得到一定提升。

根据北京市规自委官网显示，在今年5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。 其中溢价率较高的地块就位于梨园商圈内，该地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。 按照溢价率来看，房企们还是很看好梨园板块的发展。

此外离梨园较近的北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500㎡的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

整体看来梨园商圈的土地资源较为丰富，预计未来陆续还会有土地入市，得益于通州副中心的发展，目前已拍地块和未来入市地块对区域房价有一定正面影响。

梨园板块位于通州中心位置，发展也将紧随通州步伐，近年来该商圈发展明显增速，近年的规划中提级改造通马路、九德路、张凤路和张采路，建设漷小路、漷台路、 G230（原通房路）、漷马路等一批道路，增开乡镇公交线路，交通优化将带动产业优化，在产业方面，附近的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年9月开业，具体日期还需等待政府批准。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机。

1.小区位于通州梨园城铁站南侧，距离地铁八通线与主干道近，地理位置优越，小区门前公交车线路范围广、车次多，小区业主的出行选择性大，交通便利快捷。

2.小区为1998年-2002年建成，房龄较老，但外观完整度尚可，内部的水、电、暖气、燃气设施齐全，虽然是二手房，但使用年限有保障。对于经济条件有限的家庭，通常只需要简单收拾一下就可以拎包入住，性价比较高。

3.云景里北区的物业费仅为0.50元/㎡/月、停车位150元/月，费用较低，能够给住户减少一笔可观的生活基本开支。

4、云景里北区周围商业齐全，小区门口两侧底商可以满足生活各方面需求，生活便捷程度高。

截至2021年7月，云景里北区的挂牌均价在37622元/㎡，对比上月上浮0.17%。

在售房源中以两居最多，三居次之，也有少量四居。两居和三居与均价接近。四居由于面积大，价格有些偏低。

从整体来看，本小区价格始终低于通州区域、梨园商圈，这与小区建筑年代较早有一定关系，4月-6月出现大幅度的价格下滑，但7月份已趋于平稳，购房者可慢慢挑选合适的房产。

举例：

具体购房成本方面，拿89㎡两居户型举例，总房款为319万元。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为普宅，即首套首付为112万元，二套首付为192万元。

考虑到税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上会影响首付金额，上述例子仅供参考。

云景里北区总楼数17栋，共978户。在售户型多为54㎡的一居、89㎡的两居、92㎡-124㎡的三居、162㎡的四居。两居分布在小区中间楼栋，三居分布在靠边的楼栋。主力户型为两室一厅一卫一厨，无浪费面积，格局合理。

小区整体楼栋无阳光遮挡问题，小区1号楼-10号楼在小区中央，环境相比其他楼栋较好，也相对安静，适合三口之家和有老人的家庭。小区南侧11号楼-16号楼靠近云景中街，楼下为商业楼，楼层较低的住户有些吵闹，如果更看重安静的居住环境，可选择高楼层。

1.小区户型齐全，从54㎡一居到163㎡四居均有，面积覆盖范围广，可选择性多，单身人群、两口之家、三代同堂都可以选择到适合的房型。

2.小区地理位置优势明显，临近地铁和公交车站，交通便利，适合习惯以公共交通出行的家庭选择。

3.小区环境安静舒适，周边商业配套齐全，适合对居住环境和周边配套要求高的家庭。

小区属于通州梨园商圈，周边配套成熟，周围都是已入住社区，目前新房较为匮乏。距离最近的新房项目是北京君合百年房地产开发公司开发的华业玫瑰东筑项目和北京睿豪荣通房地产开发公司开发的鑫苑盛世天玺项目。

华业玫瑰东筑项目2019年7月份开盘出售，70年住宅，塔板结合设计结构，131㎡三居在售，参考均价50000元/㎡，总价约670万/套。绿化率为30%，容积率为3.12，物业费3.5元/㎡/月。华业玫瑰东筑项目，主要针对高端改善型客户，相对云景里北区，其物业费相对较高，物业品质好，公摊面积大，购房者可依据自身情况自由选择。

鑫苑盛世天玺项目是小高层商品住宅项目，在售户型为两居、三居和四居，均价在62000元/㎡，最低总价在552万/套，物业费未定，价格对比云景里北区以及周边其他小区较高，如果资金充裕，对居住硬件要求高的用户可以考虑该项目。

云景里北区属于通州梨园商圈，该商圈二手房均价在3万/㎡-8.7万/㎡之间，这里选择同一商圈、建筑年代较近、价格相差不多的位于云景里北区北侧和东侧的园景西区小区和新城嘉园小区进行对比。

对比数据如下：