6月6日，晴天，难得闲下来，小编和几个朋友一起去通州大运河森林公园骑行。中途休息的时候，小编被运河岸边的几栋朱红色的建筑所吸引。从远处看过去，蓝天白云下面，砖铺的建筑，简直是太美了！果住在这个小区，闲暇的时候还能来运河森林公园骑个车、散个步，小日子就太悠哉了！

亮点一：所谓伊人，在水一方

小编进入小区，沿着两边都是树的小道行走，觉得自己和进了公园似的。小编透过大树看到楼体，比小编在运河森林公园远远看到的还要好看！条形砖铺的外墙，一点都看不出来这是已经建了十多年的小区。在蓝天白云和绿树的共同点缀下，整个楼体显得特别端庄。

亮点二：黄发垂髫，怡然自得

小编走在小区里，看见很多休闲座椅、健身器材、儿童游乐设施等。孩子在滑梯上玩乐，几个老人在休闲座椅上聊着天。小编走过去搭讪，她们告诉小编，“这边没有车，比较安全，我们可以在这坐着乘凉，让孩子自己玩”。

亮点三：谈笑鸿儒，和谐邻里

和看孩子的老人聊天的时候，小编看到有阿姨拎着新鲜的蔬菜、食品走过，她们彼此热情的打着招呼，交流今天的菜价、肉价，讨论哪里打折了，约定着去哪里一起跳个广场舞。简单的聊天中，带着浓浓的生活味儿。

亮点四：交通便利，配套成熟

进入小区之前小编就注意到了小区周边有很多的饭店、超市，小区底商也有很多生活服务的商铺。

此外交通也很方便，上班的通勤族，走路几分钟就能去地铁站，节省了很多路上的时间，晚上下班回来，吃完饭，还能去旁边的森林公园遛个弯，这种生活，正是小编憧憬和向往的！

槽点一：公共区域占道问题

小编踩盘时看到单元门口公共区域存在电动车、自行车占道行为，而且并没有发现物业与占道行为相关的禁止提示。对于占道行为还是很有安全隐患的！这一点，小编觉得物业做的不是很尽职。

槽点二：人车不分流，车位紧张

我们常说人走人行道，车走车行道，这就是所谓的“人车分流”。人车分流能增加社区的安全性，尤其是小孩和老人比较多的社区。

在踩盘过程中，小编在社区道路上看到了不少汽车，而且有些车在社区内行驶速度也并不慢，这无疑造成了很大的安全隐患。小编在踩盘过程中看到很多车没有固定停车位，可见车位配比不足，在汽车变成家庭最常见的代步工具的今天，停车问题确实让人头疼。

槽点三：存在噪音

小区西侧有铁轨，存在一定的噪音污染，对7号楼-10号楼有一定的影响，对于睡眠质量不好的人来说，这是个不太美妙的体验！

整个踩盘过程中最让小编觉得不舒服的就是小区西侧铁轨的噪音，这可以算的上运河湾南区最大的硬伤了。如果喜欢安静的环境，不建议选择这个小区。

如果不介意临近铁轨这个问题的话，小编觉得运河湾南区整体还是不错的。整个踩盘过程中，运河湾南区也确实给小编带来了不少惊喜。

先不说站在较高楼层处就能将大运河森林公园景观一览无余，单是园区内的景观就足够让小编惊艳了。小编走在小区里，总体的感觉就是树多、花多，周边还有各种各样的生活配套，小编觉得在这里生活还是很便利和舒适的。

需要提醒的一点，运河湾南区现在在售的户型以两居室和三居室产品为主，按照当前的挂牌价格，总房款在500万以上，如果考虑该小区的话，需要有相对充足的预算。

运河湾南区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；

武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。

除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。

域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；

第三块是 北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。

目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。

截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

1、运河湾南区位于运河之滨 ，水韵悠悠，出门就是森林公园。居住于此，自然的植被、湿润的空气，能有效的缓解雾霾天气，有益于身心。

2、小区环境优美，设施齐全。小区中花花草草挺多，让人心情愉悦，适合散步；两个小广场上配备了儿童滑梯，沙坑、秋千等玩乐设施，每天下班后都可以陪孩子快乐的玩耍。

3、户型格局方正，楼间距在30米以上，采光较好。高层的观景视野也比较好。

4、封闭式社区管理，所有楼道都有电子门禁，24小时保安巡逻。人性化的物业服务，让这里的业主生活更舒心，安全有保障。

2021年7月幸福里APP挂牌均价为61431元/㎡，比上月挂牌价上升0.52%，从2月份开始，武夷花园商圈和整个通州区的价格基本处于平稳状态。武夷花园的均价高于通州区的均价，这和武夷花园商圈城市副中心的职能是分不开的。

而运河湾南区的挂牌价格每个月都在小幅度的上升，且均价一直高于武夷花园商圈和通州区域，这主要得益于运河湾南区临近北运河的得天独厚的生态优势。再加上运河湾南区便利的交通、醇熟的配套，运河湾南区的产品溢价能力比较高。

具体购房成本方面，拿在售的89㎡的两居室为例，报价535万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为214万，二套首付为428万。

高层18层，低层15层，户型有51.0㎡-69.0㎡的一居、80.0㎡-97.0㎡的两居、89.0㎡-161.0㎡的三居、136.0㎡的四居，能满足大多数人不同阶段的不同置业需求。

运河湾南区总共有11栋楼，总户数1082户。 4号楼-6号楼为河景房，无遮挡，视野开阔，观景视野比较好。

7号楼、8号楼中间，在建平谷线穿过，建成后，有噪音风险。5号楼、6号楼在小区内部车辆车辆行进道路旁，有些嘈杂。2号楼、3号楼位置安静不临街，适合对睡眠质量要求高的购房者。

6号楼-11号楼距离铁路比较近，小编建议喜欢安静的老年人购买时尽量避开这几栋楼。

1、运河湾小区临近八通线地铁站，因此推荐八通线和一号线通勤的上班族购买；

2、运河湾南区周边生活配套齐全，小区里有幼儿园，家里有孩子的年轻家庭可以考虑该小区；

3、需要注意问题：由于运河湾南区距离铁路比较近，不够安静，不建议老年人购买，如果老年人购买，建议选择离铁路较远的河景房。

运河湾南区处于武夷花园商圈，武夷花园商圈属于通州比较成熟的传统地块，新房较少。截止到2021年7月，板块内在售新楼盘有珠江中国阙和金融街武夷融御两个。

珠江中国阙，2020年建造，以大户型为主，精装交付，单套总价都在1000万以上，物业采用第一太平戴维斯管家式服务，6.98元/㎡/月，物业费较高，产品细节和物业服务都不错，但是总价过高，客户可根据购房预算酌情考虑。

金融街武夷融御，2020年开盘，由金融街控股和中国武夷两大国企联合开发，位于城市副中心核心位置，户型以建面约99㎡三居、176㎡四居为主，均价66000元/㎡起，由于户型面积普遍大于运河湾南区，总价高于运河湾南区，但开发商和物业服务品牌知名度较高，位置也优于运河湾南区。对三居、四居大面积房源来说，对运河湾南区冲击较大。

运河湾南区所处的武夷花园商圈范围内，老小区比较多，同质化产品也比较多，选择距离比较近的荔景园和BOBO自由城进行对比。