桃子的父母一直想在通州区买一套房子，桃子也看了几个热门小区，但经过实地考察都觉得不太满意。那天听朋友说通州区新华北路有一个不错的小区——K2百合湾。来小区之前桃子查阅了地图，地图显示K2百合湾小区正好在通州区图书馆附近，令平时爱读书胜过爱手机的桃子对这个小区更有好感了。

今天桃子带着些许好奇和疑问来到了K2百合湾小区门口，本小区的业主需要刷卡进入，外来人员需要登记方可进入，桃子做好登记后，迫不及待地想进小区一探究竟。

亮点一：公园般的社区绿化

进入大门，映入桃子眼中的是，道路两边的树木高大苍翠，有阔叶树、落叶树，附近还有一片片的竹林，园林之间由大片草坪连接。

小区的楼栋布局采用了花园半围合式的设计，园区的中央还有一个大型中心花园，花园里种植着多种花卉。花园边上有高低错落的水系，水系间摆放了形状各异的景观石头。

亮点二：高品质的建筑风格

小区一共有22栋楼，外立面全部采用纯石材。相比于易掉色的涂料、易脱落的瓷砖，这种石材在时间和风雨的双重考验下能够历久弥新、风采依旧，因此近年来建造的品质小区几乎全部采用石材外立面，K2百合湾也不例外。

单元门里是宽敞明亮的大堂，地面和墙体的装修风格都靓丽大方，而且不同的分区采用了不同颜色的地砖，显得规整有序、井井有条。

亮点三：地下停车，人车分流

K2百合湾小区里采取的是井然有序的人车分流模式，这种设计可以让小区里的老人、孩子多了一份安全保障，而且小区设置了地下车库，无地上停车位，这也为小区的整洁度加了不少分。

亮点四：地理位置佳，周边配套齐备

K2百合湾小区位于通州新城CBD的中心位置，通州CBD是继北京国贸CBD之后又一商务金融交汇中心。周边有北京华联武夷购物中心和月亮河小镇等，生活在这样的地段，无论是生活还是工作都是便利无忧的。

K2百合湾小区坐落于北京五河交汇的东南侧，有大运河、运朝减河、温榆河等，西邻通州运河森林公园，紧邻北京（通州）大运河文化旅游景区，生态环境很不错，这些都是小区居民日常休闲的好去处。

槽点一：噪音影响

K2百合湾东区北侧为通胡大街，桃子在小区3号楼附近，能够很清楚的听到北侧街道上汽车经过的声音，在经过跟业主的交流中了解到，北侧房间开窗后会有些吵，关窗后不会有影响。北侧有1号楼、2号楼、3号楼，低楼层影响会大些，高楼层影响较小。

槽点二：小区缺少自行车、电动车类车棚

桃子注意到楼栋的单元门前停放着很多自行车和电动车，摆放杂乱随意，不但影响了环境的整洁，也给业主的进出带来不便，在小区寻觅了一番后，桃子也没找到专门用于停放这些非机动车的车棚，物业在基础设施的配备上让人感觉不够完善周到。

桃子对K2百合湾东区的整体印象不错，可以给出高分。小区位于东五环、东六环之间，属于武夷花园商圈内典型的改善型社区，小区内部的公园式绿化十分用心，有北方的树木、南方的竹林、各类的花草，再加上小区里精心布置的水系，整个小区的空气都非常清新，的确是宜居之地。而且，小区实行人车分流，居民在小区里散步的时候，不用担心小区里车来车往带来的安全隐患。

不过鉴于小区的建筑形式多样，所以部分户型在采光和通透性方面不是很理想，如果是有老人或者孩子的家庭，要慎重选择符合自身采光需求的户型，假如选择了高楼层，务必做好外窗防坠落的安全措施。

K2百合湾东区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10年-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。

板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

2021年5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1.K2百合湾小区2012年-2014年分批次建成，小区绿化覆盖面积大，北方树木、江南竹林、花坛、草地、水系完美结合，居住环境恬静优美，舒适度高。

2.小区建筑外立面采用纯石材，光鲜靓丽，历久弥新；入户大堂与电梯间的装修具有现代风格，利落整洁、细节到位，能够为业主提供品质感十足的居住体验。

3.K2百合湾小区采用人车分流的管理模式，不但保障了业主的安全，还提升了小区的居住品质。

4.小区有82㎡-185㎡的一居到四居，户型种类丰富，而且在各楼栋中分布均匀，可以为购房者提供更多的选择余地，满足多种住房需求。

5.随着北京城市副中心的规划建设，为通州的各方面发展都带来了诸多利好，处于通州CBD中心位置的K2百合湾小区，内部居住条件和周边各项配套将会得到持续性改善，适合长期持有、稳定居住。

截至2021年8月份，该小区挂牌均价在63543元/㎡。对比7月份上浮0.01%。根据近半年的价格走势图可以看出，该小区的总体价格较为平稳，因地理位置佳、小区品质好、周边配套齐全，所以小区均价始终高于通州地区、武夷花园商圈均价，并且保持较大差距。小区出售房源大面积较多，购买者多为对社区品质要求高的首次购房和改善性购房人群。

举例：

具体购房成本，拿在售87㎡两居为例，报价738万，参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房屋总价超出普宅标准，为非普宅，即首套首付295万，二套首付590万。

上述数值仅供参考，因税费和贷款额度需要由银行进行具体评估，评估价在一定程度上会影响实际的首付金额。

小区有89㎡的一居、82㎡-87㎡的两居、87㎡-405㎡的三居、112㎡-185㎡的四居，其中主力户型为82㎡两室一厅和87㎡三室两厅。

小区共计22栋楼，两居和四居户型分布较广，高层楼栋都可以选择。

意向为三居的家庭可以选择2栋、3栋、7栋、13栋。

12栋为总高4层的平墅，共计四户，对居住品质要求高并资金充足的家庭可以选择。

另外1栋、2栋、3栋邻近通胡大街主干道，通胡大街为双向六车道，平日交通繁忙、车流量较大，虽然间隔有绿化带，但夏天开窗后会有轻微噪音。

1.小区整体环境怡人，周边还有公园，且配套齐全，周边都是住宅楼，安全性高，适合养老的人群居住。

2.小区有一居室、两居室，面积相对较小，总价低，适合首次购房人群和新婚家庭。

3.小区人车分流，均为地下车位，车位比为1:0.9，车位相对充足，有车一族可以考虑。

K2百合湾东区位于通州武夷花园商圈，截至2021年8月，本小区所在商圈周边在售新房项目是珠江阙项目和京贸国际城项目，位于K2百合湾小区西北侧。

珠江阙项目在通州武夷花园商圈，是由北京顺开房地产开发有限公司开发的70年住宅，塔板结合设计，项目开盘时间是2019年1月，截止2021年8月，其参考均价为72000元/㎡，参考总价约2600万元/套，物业费6.98元/㎡/月。小区在售房源有三种户型，四居户型有357㎡和335㎡，六居户型有600㎡，总价高，户型选择性较少，缺乏小面积户型，物业费用也明显高出K2百合湾东区。小区基础设施齐全，周边配套齐全，距离地铁6号线通运门站仅900米，出行便利，并且临近运河公园。由于该小区无小面积户型，所以新房预售对K2百合湾东区影响较小。

京贸国际城位于通州武夷花园商圈，由北京天旭运河房地产开发有限责任公司开发的住宅项目，该项目于2014年7月份开盘销售，截至2021年7月，均价68000元/㎡，总价约552万元/套起，在售房源户型面积78㎡-140㎡，物业费为3.68元/㎡/月，房价和物业费均高于K2百合湾东区。该小区为现房销售，有69㎡和78㎡一居，75㎡-96㎡两居，124㎡和140㎡三居，户型较为齐全，但对比K2百合湾东区，缺乏四居户型。小区距离地铁6号线通运门站1.4公里，周边超市、医院配套齐全，适合需求新房并急于入住的客群购买。

K2百合湾小区属于通州武夷花园商圈，周边配套成熟，交通便利，临近运河公园，价格在通州区武夷花园区域偏上。桃子在实际踩盘中，选择同商圈、距离较近的运河湾北区和运河湾南区进行对比，并做了详细的数据调查。

小区对比数据如下：