最近房友经常私信我咨询通州的房子，看来现在通州的房子很受欢迎。今天小冯就带大家去看一个通州区的小区——珠江国际城一期，作为一个欧式风格的城市别墅，其简约雅致的外立面、乡村风情的独家小院，不但富有审美的愉悦，更重要的是居住舒适，贴近自然。话不多言，还是一起去感受一下，生活在这个欧式风格的社区里，是怎样的一种居住体验吧！

亮点一：环境优美

小区的景色宜人。小冯从南门进入小区，走过40号别墅、38号别墅、33号别墅，看到道路两侧种着很多果树，有苹果树、桃子树、核桃树和山楂树等等，一些树枝上挂有未熟的果实。随后来到小区的中心，望向东侧的绿化带，看到绿化带两侧的梧桐树胸径均在40厘米左右，高度与两侧的别墅相仿。紧接着走过29号别墅、30号别墅门前，看到那里种着银杏、枫树等观赏型乔木。两栋别墅之间的过道是一座设计独特的木桥，小区绿化主要分布在各楼栋周围，几乎家家门前都有绿地、灌木和大树。优美的环境给居民带来更舒适的生活。

然后小冯继续向前走，看到23号别墅与24号别墅之间有一座花坛，道路围绕着花坛。花坛边缘的长凳上，有人坐在一起聊天。随后小冯又来到了西侧的墅区，看到27号别墅与28号别墅之间的过道是一条石板路，两侧栽种着竹子。一些业主在这里健身。无论作为景观或通道，这些设计都能提供给人们更高的生活品质。

亮点二：安保制度严格

小冯驱车来到珠江国际城一期，准备从南门进入时被保安拦下，保安表示来访人员必须经过业主同意才能进入。如果是看房子，则需要由房产经纪人带领才能进入。于是小冯联系了一位房产经纪人，在他的带领下才进入了小区，但是保安骑着电动车一直跟在后面，并且不允许拍照，导致小冯还是无法正常工作。无奈之下，小冯联系了业主及物业负责人，在双方同意的情况下，才开始正常踩盘。并且小区每个路口都装有摄像头。严格的安保制度及负责的安保人员有效的保障了业主的安全。

亮点三：小区内部干净有序

珠江国际城一期的街道干净整洁。小冯站在南门入口处向北望去，整条街道十分干净、清爽。随后右转，来到40号别墅与41号别墅南面的街道，看到这里的路面卫生也很不错。然后向东直行，走过小区的东南角，又来到向北的道路上，看到沿路的一切依旧井然有序。

槽点一：无电梯

小冯从物业处了解到珠江国际城一期所有别墅均无电梯。这种设计在某些情况会给业主带来不便。由于不是所有通向高层的楼梯都搭建了防雨棚，在雨雪天难免造成台阶湿滑。另外，这种设计对于需要搬运大件物品的人及老年人来说也多有不便。

槽点二：夜间照明不及时

由于踩盘时间较长，小冯在珠江国际城一期呆到晚上8点。此时，小区内的路灯尚未亮起，而隔壁小区的灯光已经打开。走向出口时，小冯看到一个遛狗的大爷打开了手电筒。视力不佳的人在这种条件下较为不便。

半天的跑盘结束了，又到了小冯的幸福分享时刻。

首先从产品本身来说，小区品牌开发商，别墅区，板楼结构，容积率1.02，这四项表现在商圈内变现较好，另外在物业管理、园林和绿化维护等软性服务上优于周边大多数小区，产品力整体表现良好。

其次是生活便利度方面，内部配套齐全，周边生活配套丰富。小区周边500米范围内多条公交线路，5公里范围内有两家三甲医院，配套整体表现优秀。

再有是不对称优势方面，小区西南角有加油站，是减分项。

总的来说，珠江国际城属于改善型社区，非常适合在通州工作的人群和有改善需求人群。

珠江国际城一期小区位于潞苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，潞苑商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近潞苑商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对潞苑商圈的影响微乎其微。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、小区产品优秀：低密度叠拼别墅，板楼结构，容积率为1.02，每栋自带独家小院，采光好，居住体验好。

2、小区安保严格：小区门卫负责，需刷卡进入，大门和各个路口都布有监控，居民居住安心。

3、小区环境优美：楼栋欧式风格，设计美观，道路干净整洁，几乎家家门前都有绿地、灌木和大树，居民生活舒适，亲近自然。

4、小区户型多样：小区有92㎡-122㎡两居、126㎡-204.2㎡三居、131.4㎡-246㎡四居及192.1㎡-246㎡五居，多样户型满足不同居住群体。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月，小区目前在售均价5.3万/㎡，环比上月上涨约2.71%。从近6个月数据来看，小区整体均价高于通州区和潞苑商圈均价，说明小区产品力优势明显。小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期通州区和潞苑商圈涨幅。从目前情况来看，产品竞争力较强。

购房成本方面，总价最低为94.2㎡的两室一厅户型，报价426万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源为非普宅，首套首付为170万，二套首付为256万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区有92㎡-122㎡两居、126㎡-204.2㎡三居、131.4㎡-246㎡四居及192.1㎡-246㎡五居。下面选取其中两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为126.2㎡的三室一厅，其优点有：

1、南北通透，通风好，采光好；

2、厨房带阳台，方便储存食材；

3、厨房旁有餐厅，功能性强。

其缺点有：

1、两个卫生间都没有窗户，通风不佳；

2、卧室A的门正对客厅，有客来访不利于隐私。

户型二：

本户型为204.2㎡的三室两厅，其优点有：

1、户型南北通透，通风好，采光好；

2、客厅面积大，待客方便；

3、卧室A带卫生间和储物间，主人使用方便；

4、一层餐厅和客厅，二层都是卧室，休息区和会客区分离，互不打扰。

其缺点有：

1、卫生间都不带窗户，不利于通风。

小区17号楼、20号楼、21号楼距离小区北大门近，41号楼、42号楼距离小区南大门近，想选择离出口近的人群推荐优先选择；

小区19号楼、20号楼西邻潞苑东路，17号楼北邻潞苑五街，会有噪音影响，建议谨慎选择；

小区24号楼、29号楼、30号楼和33号楼位于小区中间位置，比较安静，环境更好，推荐优先选择。

从位置方面看：小区周边交通方便，距离通燕高速较近，适合在通州和国贸商圈工作的人群；

从小区户型和环境方面看：小区为低密别墅区，环境优美，适合追求高品质生活的人群；

从医疗方面看：小区附近有多所社区卫生服务中心和三甲综合医院，适合退休养老的家庭。

小区所在商圈内的新盘目前只有新潮嘉园二期在售，新潮嘉园二期开发商为北京鹏程房地产开发有限公司，在售主要户型为65㎡南向一居室和80㎡南向两居室，均价为5.8万/㎡起，总价384万起，小区容积率约为1.4，绿化率约为30%，物业公司是北京翔程物业管理有限公司，物业费为2.30元/㎡/月。

对比来看，两者周边配套相差不大，价格珠江国际城一期稍低，并且珠江国际城一期的可选户型更多，开发商口碑也更好，小区内环境也更优，建议优先考虑珠江国际城一期。

周边二手房均价在3.6万/㎡-5.8万/㎡，其中运通花园、K2清水湾和珠江国际城一期同属一个商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。