周末，七七应邀来到在北京首都国际机场工作的朋友家中做客，朋友住在梅香街10号小区，该小区位于顺义区顺义城商圈，房龄十年左右，只能算是次新房小区，七七不禁好奇是什么吸引朋友居住在这个小区。

上网搜索得知该小区完善的周边配套以及良好的地理位置在网上引起了住户的颇多好评，但七七相信该小区的魅力绝不止于此，带着对小区的好奇，七七决定踩盘一下，希望这个小区能带来一些惊喜。

亮点一：安保消防措施好，住户安全有保障

小区门口有门禁，七七在和保安交涉后，才在保安的带领下进入了小区。在小区内行走时，小编注意到小区内有许多监控，几乎可以全方位监控小区，每个单元门口也设置有智能门禁，防止外来无关人员入内，保障了住户的财产安全。

在进入楼栋后也发现每一层楼的消火栓都有定期检查的记录表，消防通道上也无杂物堆积，切实保障了住户的人身安全。

亮点二：居住人群单一，居住氛围好

七七在网上就了解到该小区距离机场较近，直线距离5.22公里，驾车6.9公里便可到达机场东路，小区内部居住人群单一，多为机场工作人员。

这一点在进入到小区后也得以印证，由于住户大多为同一工作单位，因此邻里之间都较为熟悉，住户驻足闲聊现象颇多，小区氛围较为融洽。

亮点三：小区设施丰富，内部配套完善

七七注意到小区内有一个晾晒区，可供住户晾晒被子，这属实让七七眼前一亮，相比于自行拉线晾晒衣物，晾晒区的设立无疑给小区许多住户提供了便利。另外小区内还有丰巢快递柜，可以在疫情防控阶段做到无接触取件，也是比较安全卫生的。

小区内的运动娱乐设施也较为齐全，在小区广场上有健身设施和乒乓球台，可供住户进行体育锻炼，强身健体。

小区内有滑梯可供小朋友们玩耍娱乐。并且在小区广场上还有一个梅兰文化走廊，住户可以在此乘凉闲聊，丰富了住户的闲暇时光。

亮点四：周边配套齐全，足以满足生活需求

在七七踩盘过的诸多小区中，梅香街10号小区的周边配套还是较为齐全的，小区底商有生活超市、附近有澜西园市场，可以满足居民们的日常生活需求。

700米内有小诊所可以及时看病，如果住户有相应的医疗需要，也可以到距离小区3.3公里的北京市顺义区医院，也是非常方便，住户的身体健康可以得到有效保障。

每逢周末，住户还可以到距离小区2.2公里的隆华购物中心与新世界百货购物，看看电影享受美食，能给住户带来较好的生活体验。

另外，距离小区3.1公里处就是顺义公园，周末时住户可以带着孩子去公园游玩，远离城市喧嚣，释放压力。

槽点一：楼栋外立面保温层有破损脱落的修补痕迹

七七在观察小区楼栋外立面时，第一眼就注意到了外立面上的保温层有许多破损脱落痕迹。作为房龄已达10年的小区，保温层脱落是一个较为普遍的现象，虽然物业已经对其进行了修复，但多处补丁影响楼栋整体美观，而且保温层频繁脱落，存在高空坠物的危险，对住户的人身安全会有一定的威胁。

槽点二：地下车位紧张，车辆停放不规范

该小区建有地下停车库，但地下车位仅有150个，地上停车位则没有限制，有空间就可以停，缺乏规范化管理，这就导致了地面上出现机动车乱停乱放的现象。小区内随处可见车辆停放在道路两旁，导致道路变窄，影响了其他车辆的通行。

槽点三：小区离地铁站较远，晚间出行不便

小区周边有公交站点可供住户出行，但对于一些乘坐地铁的上班族来说，小区距离最近的地铁15号线石门站也有2.2公里，骑行15分钟或者坐五站地的公交车可达。并且在距离小区较近的公交线路中，最晚的一班为顺32路，末班时间为21:00，如果错过末班车，就只能步行至地铁站或打车前往了。由此可见，该小区的交通状况并不能充分满足不同人群的需求。

几个小时的踩盘结束了，又到了精彩的总结时刻。

总体来看，七七还是很看好梅香街10号小区的。首先，该产品本身作为中建置地开发、纯商品房社区、房龄十年左右的次新房、主力户型经典，这些方面已经使该小区拥有良好的表现力，再加上小区的楼栋设计与户型设计为多采光设计，产品力整体表现较好。

小区内部配套完善且维护较好，周边生活配套多元又丰富，能满足不同年龄段的日常生活需求，并且小区周边的顺义公园是难以复刻的景观资源，500米范围内有4条公交线路，可满足多个公交出行方向，配套表现较好。

最后是小区的劣势：距离地铁站较远、轨道通勤不便，车辆停放缺乏规范化管理，容易造成道路堵塞。

总的来说，梅香街10号小区在顺义城区商圈内还较有竞争优势，小户型居多，总价较低，对购房者的经济水平要求不高。如果购房者能够接受小区的劣势，建议来实地考察一下，多做选择、多做对比。

梅香街10号小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；

地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017-2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区物业为中建物业管理有限公司，是中建集团下面的物业公司，物业费为1.0元/㎡/月，价格在周边小区属于较低水平，性价比较高，在安保管理方面也表现得较为出色，能充分保障住户的财产安全。

2.小区内户型多为小户型，有64㎡一居、79㎡-85㎡两居、85㎡三居，总价248万起，在顺义城商圈内总价较低，对刚需人群比较友好。

3.小区容积率低，人口密度小，保证了居室的私密性和安全性，能为住户带来安静且宽松的生活空间。

4.周边配套成熟，商业氛围浓厚，周边3.1公里内有购物中心、生鲜超市、生态公园等优质配套，无论是日常生活还是休闲娱乐，住户的需求都能得到高质量的满足。

截至2021年8月，该小区挂牌均价为38893元/㎡，环比下降0.46%，自3月以来该小区价格总体呈增长状态，但在7月-8月有回落，是由于有几位业主急于卖房，因此将成交价格降低，导致价格回落。从近6个月的价格波动趋势来看，环比增长和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的79㎡的两居为例，报价320万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源属于非普宅，即首套首付128万，二套首付256万，不包含税费和服务费等。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

梅香街10号小区共13栋楼，由于该小区楼间距较大，采光问题不需要太担忧，主要考虑因素以噪音和位置为主。

12号楼、13号楼距离南门较近，且南门有公交站点，适合日常乘坐公交出行的人群居住。

4号楼和6号楼处于小区中间位置，比较安静，环境清新，适合对安静环境有需求的家庭。

其余楼栋均靠近马路，平常会有声音污染，尤其是8号楼、6号楼距离底商较近，日常也会有生活噪音影响。

采房者需要认真权衡利弊，根据自身需求购买。

1.小区内部环境好，空气清新，健身设施、儿童娱乐设施齐全，而且户型多为两居，适合一家三口或者带小孩的老人居住。

2.小区周边公园设施较多，商场、美食店等生活配套齐全，周末既可以出去散步，又可以购物、逛街、享受美食，适合追求生活品质的年轻人群居住。

3.小区距离北京首都国际机场较近，驾车20分钟即可到达，较为便利，且临近航空产业园、汽车城、建材城等，适合在机场、建材城或在北航、中航产业园等附近产业园、科技园工作的上班族。

4.小区多为小户型，在顺义城商圈均价和总价处于中等，适合家庭人口较少、购房预算一般的人群。

截止2021年8月，顺义城板块新房在售项目是北京城建北京合院、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园、波特兰花园、前进花园玉兰苑。

北京城建北京合院总价850万起，建筑面积222㎡起；迈宇平墅总价685万起，建筑面积217㎡起；波特兰花园总价2500万起，建筑面积400㎡起，而IDPARK艾迪公园户型均为一居，户型较小，这四个小区与梅香街10号小区总面积和总价相差均较大，不具备可比性，故不作对比。

前进花园玉兰苑在均价和总价上与梅香街10号小区相近，因此选择前进花园玉兰苑与本小区进行对比：

前进花园玉兰苑是北京建升房地产开发有限公司开发，70年产权商品房住宅，板楼设计，毛坯交房。项目开盘时间为2021年2月，交房时间为2021年3月，参考均价为38000元/㎡。

在户型选择方面，梅香街10号小区户型为一居到三居，可选择性较多，相比之下前进花园玉兰苑户型均为两居，户型选择单一。

在物业管理方面，该小区物业为北京市建升物业管理有限责任公司，物业费2.8元/㎡/月，在管理质量上要优于梅香街10号小区，但同时价格也较高。

在交通出行方面，前进花园玉兰苑距离十五号线石门站仅500米，而梅香街10号小区距离轨道线路则较远。相比之下，前进花园玉兰苑的通勤更为方便，且小区周边也有多条公交线路足以日常满足公交出行。

在小区品质方面，前进花园玉兰苑作为一个新小区，无论是在内部设施还是在楼栋外立面上都表现的较为出色，在这方面前进花园玉兰苑要优于梅香街10号小区。

在周边配套方面，两小区均有较为完善的周边配套，因此在周边配套方面两小区相差不大。

综合来看，看重物业管理性价比和户型选择的购房者可以优先选择梅香街10号小区，对于看重交通出行和小区品质的购房者，前进花园玉兰苑则是更好的选择，其余方面两小区不分上下，但前进花园玉兰苑是新房在售，有新房情结的可以优先选择该小区。

顺义城板块内二手房小区较多，这里选择价格相近的位于梅香街10号小区东侧的石园东区与裕龙花园六区进行对比：