和朋友们聊起怀柔迎宾路一带的二手房时，经常会有人聊起新新家园小区。有时也能听到周边人群对小区夸赞，说小区不仅居民生活品质高，而且绿化景观比较丰富。那么这个小区到底如何，耳听为虚眼见为实。虽然小编来到杨家园街的时候天空开始下起了雨，但踩盘哪有半途而废的，小编这就带大家了解一下怀柔新新家园的真实情况。

亮点一：楼龄新，建筑品质好

说到新新家园，首先不得不提的就是它的外立面。虽然小区的建筑年代跨度较大，但最早的一栋楼都是2005年建成的，最新一栋则是2018年才交付。小区整体维护的品质是比较高，小编搭眼看去，砖红色和米黄色搭配的外立面相得益彰，干净整洁，就连05年交付的楼体坐落其中都不会显得突兀。

亮点二：小区绿化面积大

小编一进入小区，就有被扑面而来的绿色惊喜到。草地、灌木、乔木由低到高，层层分明、错落有致。此外，小区中还有一个人工湖，再加上周边草坪的设计，不禁给人眼前一亮的感觉。虽然雨天大家都在家中休息，没有人在小区内活动，但能够想到，平日里这里必然是一个散步的好去处。

亮点三：小区设有非机动车充电桩

踩盘过程中，发现了一个小区巧妙的设计。小区中安装了非机动车车棚，且车棚中配备了充电桩，车棚和充电桩的安置不仅解决了居民停车和充电的问题，也减少了物业的管理压力。同时，车棚被设置在单元楼的附近，也方便了居民日常出行。

亮点四：休闲配套齐全

小编和在小区里休息的业主爷爷攀谈时，他说：“我们平常没事儿干就在凉亭里聊聊天，逗逗鸟，要是路上累了还可以在小路旁的座椅上歇会儿。那边还有个湖，平时再散散步，一点都不会觉得无聊。”小编目力所及，楼栋间还有着彩胶步道、小型的园林水系和休闲广场。这些娱乐设施增加了老人们出来晒太阳的频率，既加强身体健康又解决了枯燥烦闷的生活。

槽点一：出入口施工，临近楼栋出入不便

优点说了这么多，下面就不得不说一些看到的缺点了。小编打车来小区的时候定位在新新家园的一个出入口，结果发现这个口正在施工被封死了，下了车的小编不得不步行去到另一个地方进门。后来和一个业主沟通才知道，小区因为建成的年代跨度较大，这种施工的情况常常出现。现在封了一个出入口，他出去买菜都要绕很远才行。不过施工代表着正在改善，相信工程结束，小区也会变得越来越好。

槽点二：物业管理不严格

其次就是物业管理的问题，废弃物的合理放置是小区卫生的基本要求。小编在路旁发现了大量的垃圾堆放，明显是装修后的建筑垃圾。这种情况的出现不仅会影响居民的心情，还会拉低小区的整体水平。这让小编回忆起刚进门的时候，小区大门四敞大开，人来人往也没有保安阻拦。看来小区物业确实需要再提升一下自身的管理能力了啊。

一天的踩盘下来，小编对于怀柔新新家园有了更深入的了解。总的来说，小区品质优良，外立面整洁，可观性强，并且周边配套设施较为完善，基本可以满足人们的日常需求。不仅如此，周边还有多处公交站，出行较为便利。综合而言，怀柔新新家园在怀柔板块处于上游的水平，比较适合追求生活品质的人群。小编认为吸引居民的还有一个重要的点是该小区的绿化，绿化好且面积大，对于家中有老人的人们是一个不错的选择。

从整体价格来看，怀柔新新家园目前在幸福里app上挂牌均价35543元/㎡（7月27日）。从小区户型来说，房源多样，可选择的范围广泛，并且总的购房成本偏低。如若房价预算不那么充裕，不妨考虑一下怀柔新新家园。

怀柔新新家园小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。

其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。 板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。 板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。

北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。

未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区楼龄小、楼栋分布整齐，外立面整洁，没有墙皮脱落现象，楼栋品质高。

2、小区绿化面积大，内部设有人工湖、凉亭、林间小路，居住舒适度高。

3、小区户型面积范围广，有61㎡一居到96㎡三居，以小户型为主，总购房成本低。

4、小区四面环路，交通较为便利，而且周边其他配套相对完善，可以满足人们的基本生活需求。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源22套，占全部房源的1.61%。小区目前在售均价35543元/㎡，环比下降约0.35%。近6个月，小区整体均价高于怀柔板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格微跌，出现小幅度波动，但处在合理区间。从目前情况来看，适合入手。

购房成本方面，总价最低为69㎡两居室户型，报价238万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为83万，二套首付为143万。

截至2021年7月，小区户型有69㎡-91㎡的二居室、96㎡的三居室两种户型。其中两室户型占较大比重。现选择小区主力户型69㎡两室一厅和91㎡两室两厅进行分析。

小区外侧的1号楼、3号楼、6号楼和7号楼与马路相邻，存在一定的噪音干扰，较为吵闹，不太适合家中有老人或孩子的购房者购买。但周围底商多，购物方便，而且临近大门，出行也便捷，若不太介意噪音吵闹，外侧楼栋倒是一个不错的选择。小区内部的2号楼、4号楼较安静，且楼栋品质高，视野广阔，小编建议优先选择。

1、小区楼栋品质较高，2021年7月单平米售价略高于板块内平均水平，适合本地资金充裕的改善型购房者选择。

2、小区位于怀柔城区，适合在板块内工作生活的人群选择。

3、小区内部绿化环境好，适合家里有老年人和对小区绿化有要求的购房者选择。

截止到2021年7月，怀柔板块内的新房项目有北科建翡翠华庭和北科建翡翠华府。通过单平方米价格和地理位置的综合考虑，选择这两个小区与怀柔新新家园进行对比。

北科建翡翠华庭位于怀柔京密路辅路与怀杨路交叉口东侧100米。目前在售户型最小面积为88㎡两室，最大为149㎡四室，单价28300元/㎡起，购房成本最低约为259万/套。小区周边配置有医院、超市、公交站等设施，配套齐全、交通便利。相比于怀柔新新家园，该项目有四居室的大面积户型，且周边有燕城古街，适合用于多人居住的购房者。而怀柔新新家园具有一居室的小面积户型，适合用于单人居住的购房者购买。

北科建翡翠华府位于怀柔中高路与乐园大街交汇处北行150米处。目前在售户型最小面积为95㎡三室，最大为143㎡四室，单价39000元/㎡起，购房成本最低约为360万/套。小区周边配置有超市、公交站等设施。相比于怀柔新新家园，该项目单平方米价格高、户型少且总价较高，适合有一定经济实力的购房者选择。

秉承着就近和价格相似原则，选择杨家园和迎宾北路55号院与怀柔新新家园进行比较。