作为一名资深的踩盘人，很早就听说位于怀柔区南大街的龙祥小区在安保和物业管理等各个方面都表现得较为突出。趁着天气好，今天就带大家看看这个小区。

来之前小编特意在幸福里app查了一下关于龙祥小区的相关信息。龙祥小区建成于2000年，周边的基础设施十分完善，小区的格式布局也很考究，而且户型多样可满足不同购房者的需求，且租户较少，邻里间相处和谐融洽，吸引了很多来询问购房的人。那么龙祥小区究竟如何呢？下面就跟着小编一起去龙祥小区实地探访一下吧。

亮点一：绿化维护较好

小编走进龙祥小区发现小区的绿化维护得不错。绿化主要分布在小区四周与楼栋间。地面草坪密集，没有土皮裸露。边缘通过小叶冬青围住，还能看到新生的嫩芽，绿化里还错落种植着各色月季。而且无论是高大的绿植还是低矮的灌木都很青翠。小编是下午来踩的盘，微风拂过，有一阵青草的清香味儿，让人感觉空气格外的清新。花园里也有很多老人和小孩在休息乘凉，看来他们也很喜欢小区清新舒适的环境。

亮点二：监控遍布小区

而且小区的安保设施做的非常到位，无论小编走到哪都能发现监控摄像头的影子，不仅如此，物业小姐姐还告诉小编，小区内的监控设施也会定期进行维护，检查其是否能够正常工作。可以说小区的安保措施做得是比较完善的，住在这里安全感满满。

亮点三：小区内设有专门的非机动车车棚

小编关注到龙祥小区内是有专门的非机动车停车棚的，而且停车棚的面积也很大，基本可以容纳小区大部分非机动车。这些非机动车也都停放的较为整齐，避免了小区内非机动车乱停乱放的问题。小区整体也更加整齐美观了，住户的生活舒适度得到了很好的改善和提升。

亮点四：楼道墙面干净整洁，维护好

在征得物业小姐姐的同意以后，我们一起进入了小区的单元楼内部，不得不说，墙面真的非常的干净，当然也会有些小瑕疵，但是几乎可以忽略不计。墙面上不仅没有广告，也没有乱涂乱画的痕迹，有的只是小区物业的温馨提示和文化宣传。宣传栏的排版也十分的整齐，简洁明了，非常有小区自身的特色。

槽点一：车位紧张，且人车不分流

小编走进龙祥小区之后发现小区内没有做到人车分流，其实这个问题对于很多老小区是比较常见的，但尴尬的点在于小区还都是地上车位且非常紧张，许多业主都把机动车停在了路边，这使得原本就不是特别宽阔的马路被占用了将近一半，不仅给小区居民的日常出行造成了不便，还很容易造成车辆的剐蹭，对小区居民的安全也会造成一定的影响。

槽点二：小区楼外卫生方面管理一般

小编认为小区的环境好坏对于购房人的选择是有较大影响的。经小编对龙祥小区的观察发现小区的环境管理是存在一定问题的，虽然有部分值得夸奖的点，譬如楼道内的维护，但是其他方面确实弱了些。

小编发现小区内不止一处有建筑垃圾随意堆放无人清理的情况，这给小编的第一感觉就是有些脏乱，而且杂物的大量堆积不仅会影响小区的整体美观和环境卫生，还给居民们带来了安全隐患。所以，小区在整体环境管理方面还是有待完善和提高的。

通过这一下午的踩盘，小编对龙祥小区也有了更加完整的认识和了解，接下来小编就给大家总结一下今天踩盘的收获。

首先龙祥小区的绿化率、安保方面做的都是可圈可点的。小区内坐拥花园，可供住户们散步、放松心情和联络感情。监控设施完善也使居民们的人身财产安全得到了保证。小区的文化和服务宣传以及单元楼内墙的维护做的都很好，可以说生活在这里的住户居住舒适度和安全性都能够得到很好的保证。

当然小区内也存在着一些缺点，人车不分流和小区内杂物堆积的情况一定程度上降低了小区的整体观感，也给居民的生活带来了一些不便。物业部分管理方面存在的漏洞也是一个亟待解决的问题。

从价格方面来看，截至2021年8月1日，龙祥小区在幸福里app的挂牌均价为33504元/㎡，有两居室和三居室可供选择。与附近在售小区的房价相比处于一个中等偏上的水平。在售面积也从50㎡-136㎡不等，可选择的空间较大，且房屋南北通透，对于刚需购房者是个不错的选择。

龙祥小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。

其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。 板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。 板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。

北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。

未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区容积率1.3，相对较低，居民居住舒适度相对较高。

2、小区为板楼，一梯两户设计，大多数户型较为方正，日常采光较好。

3、小区户型面积跨度较大，有50㎡-136㎡，在售房源比较多，用户选择性广泛。

4、周边配套设施齐全。无论是居民日常饮食，还是休闲放松，均可以在小区附近1公里范围内将业主的需求解决。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源26套，占全部总房源9%。小区目前在售均价33504元/㎡，环比下降约0.03%。近6个月，小区整体均价高于怀柔板块在售均价；上图可以看出，近半年来小区挂牌价格略有波动，但整体价格趋于平稳。

购房成本方面，总价最低为50㎡两室一厅户型，报价180万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为63万，二套首付为108万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有50㎡-94㎡二居、95㎡-136㎡三居两种户型。其三居室户型占较大比重。现选择小区主力户型136㎡三室一厅和94㎡两室一厅进行分析。

距离小区西南门56米处就有一处公交站，若想更加快捷乘公交车出行，可选择距离东南门较近的32号楼，并且东南门距离主干道更近，开车出行更加快捷，如丙31号楼、丁31号楼均在东南门不远处。小区西侧邻近道路，行车会造成一定的噪音污染，若家里有老人小孩或者介意夜晚噪音污染，可选择靠近东侧医院的楼栋，如甲31号楼、乙31号楼环境相对更安静，宜居性比较强。

1、小区有小面积户型，总购房成本低，准备在怀柔安家立业，但购房资金有限的刚需购房者可以考虑。

2、小区临近北京中医医院怀柔医院，适合家中有老人或在此就近上班的人群。

3、小区临近京密高速大广高速，连通朝阳区，适合在朝阳工作但预算不足的人群。

截止到2021年8月份，怀柔共有6处售新房项目，北京城建·府前龙樾、北科建翡翠华庭、北科建翡翠华府、天恒·半山世家等。其中北京城建·府前龙樾距离龙祥小区较近，为2.3公里，北科建翡翠华庭距离龙祥小区3.2公里，现选择这两个新房项目作为对比。

北京城建·府前龙樾位于怀柔府前东街，由北京城建兴盛置业有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为106㎡-136㎡三居室、145㎡-167㎡四居室。单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。

北科建翡翠华庭位于京密路与怀杨路交叉口东侧100米，由北京北科置地有限责任公司和北京北控城市开发有限公司开发。截至目前，该项目包含最小户型面积为88㎡两居室，还有89㎡三居室、134㎡三居室和面积最大的149㎡四居室。单价28300元/㎡起，购房最低成本约为259万/套。

北京城建·府前龙樾单价远高于龙祥小区单价，购房成本过高，适合改善生活品质的人群；北科翡翠华庭项目单价低于龙祥小区，覆盖面积段较为相似。同比之下，北科翡翠华庭项目虽然单价低，但最小户型面积大，更适合对住房面积有一定要求，且倾向于购置新房的购房者。而龙祥小区有小面积户型房源，总购房成本低，更适合预算不足还未上车的刚需购房者。

怀柔板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离龙祥小区较近的新贤家园、青春路九院进行比较。