作为一名负责任的踩盘人，趁着今天天气不错，小编将踩盘目标锁定在坐落于北京市怀柔区西园路的青春苑小区。早就听说青春苑小区有着诸多优势，首先该小区由北京宏怀房地产开发有限公司开发，分成东西两区。西区是1997年-2005年分批次建成的，外立面淡粉色、浅棕色涂料的就是西区。而东区是1997年-2008年建成的，外立面是橙黄色、米黄色的涂料。另外青春苑小区户型格局多样可满足不同阶层的需要。

青春苑小区具体情况如何？接下来跟着小编一起去实地探访下吧！

亮点一：楼栋斜向分布，楼层低，采光好

小编刚来到小区附近，就远远看到青春苑小区的楼栋。小区的楼栋因为建筑年代不同，外立面是两种颜色，形成了鲜明的色彩对比，而且小区的楼栋有一部分是参差斜向排布，加上楼层不高，所以下午的时候明显能看到阳光可以直射到低层的住户，这种排布除了能给人一种设计感和空间感，确实还尽量避免了楼与楼之间的过度遮挡。听业主奶奶讲：“人老了腿脚不方便，只能住在一层，本来住之前还担心采光的问题，没想到青春苑一层大部分时间的采光还是很好的。”

亮点二：生态设施较好

虽然是已经有22年楼龄的小区，但是该小区的绿化在这个时代建成的小区里来说已经是很不错的了。楼栋间的花园加上路间中岛式花坛的设计，让小编来到青春苑就感觉到了舒适。望着被修剪的整整齐齐的低矮灌木和两边高大的乔木，心情格外舒畅。健全的生态休闲设施可以让居民幸福感倍增，也提升了小区业主们的生活质量，给人一种小区特别注重业主生活体验的感觉。

亮点三：周边配套完善

踩盘时，与一位业主小姐姐闲聊，她说：“我家就在这儿，晚上下了班去商业街逛逛夜市，平常有空就去富商元宝街shopping，买买衣服，周末再约几个朋友去体育馆打打球，生活非常悠闲。”小编看到楼下底商也比较多样化，可见青春苑小区周边商业设施真是丰富啊。

来的时候，小编是乘坐916路公交车，在青春路七院站下车再走250米就到了。打开地图导航一看，青春苑小区周边设有很多个公交站，离的比较近的有青春路七院站、后横街西口站等，交通出行较为便利，并且周边道路非常宽阔，也有效缓解了早高峰时堵车的情况。

小编还发现，青春苑小区周边不但商业设施完善，医疗配套设施同样完善，北京兴怀口腔门诊部、健永医院中医部等。小区周边规划多处医疗用地，建设不同核心专业的大型医院，为小区居民的身体健康保驾护航。

槽点一：部分楼栋外立面较破旧

小区已有22年的历史，因为时间太长，小区楼房的外立面维护比较差。多处大楼外侧白色的墙壁上布满了黑色的污渍，不仅拉低小区的整体品质，还影响了业主的生活体验感。听旁边路过的业主老爷爷说，居委会曾经一度想召集业主共同出钱翻新外立面，但最终也是不了了之。

槽点二：人车不分流

小编还发现另一点不足的是小区内人车不分流，小区内为地上停车场，同居民共享小区街道，踩盘期间就不时有汽车在身边驶过。听业主姐姐讲，因为小区的道路比较宽，有时候车主不太控制车速，而路边停着车，小孩子跑动起来就有可能因为“鬼探头”出现意外。这一方面使行人在日常生活中安全问题得不到保障，另一方面车辆在小区中行驶，汽车尾气的排放或者噪音会降低小区的整体居住舒适度。

经过一天的踩盘下来，小编对于青春苑小区有了更深刻的认识，作为一个在1999年建设而成的老小区，整个小区从规划、设计、施工都按照小区标准进行开发和管理。小区生态休闲设施的完善、丰富多样的周边配套成为小区的加分项，尤其小区周围的交通便利度又加强了居民的生活体验感。整体品质表现良好。

但小区的缺点也是不可忽视的，这成为了小区的“下限”，如果有意向购房人能够忍受物业管理不善的问题，则建议来到青春苑小区看一下。

截止2021年7月小区挂牌均价为30944元/㎡，其中西区有82㎡的两居、94㎡-142㎡的三居、127㎡-160㎡的四居。东区有78㎡的两居、83㎡-95㎡的三居，户型选择较多。西区户型面积较大，单价较低，适合预算有一定限制但对面积有要求的购房者；而东区户型面积相对较小，单价较高，购房者在选择时需要进一步的对比和考虑。

青春苑小区西区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。 一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。

在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。 2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、楼间距大采光好，通透性比较不错，且楼栋的排布设计也不会受前面楼栋遮挡影响采光。

2、小区以板楼为主，大多数户型较为方正，且南北朝向户型较多，得房率高。

3、外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，1公里以内拥有多家购物超市和体育运动场所，有着较高的周边配套价值。

4、交通便利，小区周边道路宽阔，同时设有多个公交站，出行相对便利。

据幸福里显示，截至2021年7月，青春苑小区目前在售房源为25套，挂牌均价为30944元/㎡，对比上月向上浮动0.21%。总体来看，小区近半年的挂牌价格略有下降，但整体价格波动在合理区间内，购房者不必担心价格有较大幅度的波动。

在购房成本方面，截止至2021年7月，青春苑小区最小面积的房型为78㎡的三室，报价249万，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为87万，二套首付为149万。

西区户型有82㎡的两居、94㎡-142㎡的三居、127㎡-160㎡的四居，东区有78㎡的两居、83㎡-95㎡的三居，其中以三居户型占较大比重，现选取78㎡三室和95㎡三室的两种户型进行对比分析。

楼栋选择方面，西区6号楼-8号楼、9号楼-11号楼位于小区中心位置，环境相对安静，建议购房者优先选择；10号楼距离果蔬超市较近，日常买蔬菜水果较为方便；2号楼下底商较多，日常比较吵闹，不建议优选。东区楼栋较少，故不做进一步推荐。

1、西区户型较大，单价低于板块内平均售价，适合对面积有一定要求但购房预算不足的购房者。

2、小区周边医疗、商业设施完善且丰富，适合在这些场所工作的用户。

3、小区位于怀柔城区，适合有意在怀柔工作生活的人群或本地改善购房者。

截止2021年7月，北京市怀柔区具有6个在售新房项目，为了更好的与青春苑小区进行横向和纵向对比，选择售价接近，相距4.7公里的北城建翡翠华府进行对比。

北城建翡翠华府位于北京市怀柔区中高路与乐园大街交汇处，由北京科控置地有限公司开发，截止到2021年7月，北城建翡翠华府挂牌均价为39000元/㎡，户型主要有面积为127㎡的四室两厅，售价515万/套，95㎡的三室两厅售价360万/套，143㎡的四室两厅售价580万/套，户型朝向均为南北朝向，通风好。青春苑小区7月挂牌均价为30944元/㎡，最小在售户型为78㎡的三室一厅，售价249万/套。

北城建翡翠华府与青春苑小区相比，户型面积段基本相似，北城建翡翠华府项目楼龄新，居住品质高，不过挂牌均价稍高，同等面积下总购房成本高。青春苑小区已有22年的历史，楼龄大价格低，刚需购房者购买小户型上车相对容易些。但是对于有新房情结的购房人而言，购买北城建翡翠华府是个更好的选择。

怀柔区板块内二手房较多，小区周边价格大致在2.4万/㎡-4.1万/㎡，基于小区地段、价格、商圈等多方面考量，现选取西园小区、新新家园小区与青春苑小区做对比。

售价统计时间为2021年7月