转眼间，北京就进入了夏天，白天的气温越来越高，让人难以忍受，但傍晚的天气少了白天的几分锐气，变得清凉舒服。小李吃完晚餐后出门散步消食，不觉间就路过了天通苑，原本慵懒的小李瞬间就被这个小区内郁郁葱葱的绿植给吸引住了。同时小李看到小区门口设有人车分流安保厅，整个道路的通行显得井然有序。再抬眼望进去，小区内宽敞的道路旁整齐的停放着车辆，道路两侧一直往里绵延着两条“绿色的丝带”，让人感觉生机勃勃。

作为职业踩盘人，小李怎么能错过这一个让人眼前一亮的小区呢？话不多说，一起跟着小李开始这次踩盘之旅吧！

亮点一：小区干净整洁、富有生活气息

小区内道路宽阔，道路两侧绿树成荫，环境干净整洁。沿路漫步，小李没有见到随意丢弃的垃圾杂物，楼体外部也比较光鲜亮丽，没有小广告乱贴的现象。从这些方面可以看出小区物业的工作还是比较负责的，这里小李不得不给物业保洁处点个赞。

小区内的一个欧式下沉式的广场算是小区的一大亮点，广场内还能看到不少大理石雕塑。小李去踩盘的时间正好是傍晚，沿路遇到了不少业主带着小朋友出门散步、聊天，整个气氛温馨又和睦，有浓浓的生活烟火气息。

亮点二：小区内部配套完善，生活便利性高

除了广场，小区的楼栋内都配有电梯，对于家里有老人的家庭十分友好，小区内的其他设施也比较完善，比如小李看见小区内还有各种健身器材和小朋友的“乐园区”。

小李见到不少老人在健身器材处一边健身一边闲聊，供休息的长椅上有两个爷爷在下象棋，隔壁围观的几个爷爷站在隔壁看得津津有味，不时和身边的小伙伴讨论一下棋局，几个孩子在隔壁的架子上比谁在单杠上坚持的时间久，时间就在他们的欢笑声中不知不觉流淌过去。

小区内不仅开了几家小餐馆，小李还在这里见到了发廊，小卖部还有烟酒店等便利小店，小区居民不用出小区门口也能满足基本生活的需求。

亮点三：小区气氛和谐友善，物业专业负责

小李见到在小区楼下有快递箱和垃圾回收点等设备。正巧遇到一名业主大哥下楼扔垃圾，小李过去找他聊了聊，这位大哥十分热情，他告诉小李说，这边的物业都很负责，虽然楼下就是垃圾回收点，但是物业那边会及时清理回收垃圾，所以整体环境很干净，平时有问题，也很及时的帮忙解决，小区不少业主还是很满意的。

亮点四：交通方便

如果有交通方便的小区排行榜的话，小李觉得天通苑小区是可以入选的。小区出门不一会儿就可以到达地铁五号线。除了地铁，小区周边还有个太平家园公交站，居民可以根据自己的需求选择搭乘地铁或者公交，出行还是比较方便的。

亮点五：周边配套完善

小李在广场休息时，跟一位也在乘凉的大爷聊了会天，问大爷住在这边方不方便，大爷一边摇着扇子一边慢慢悠悠又很坚定的告诉小李：“方便！可方便了！”大爷告诉小李，这附近有很多餐饮店，想吃啥都有；小区出去走几步路就有好几个大超市，想买什么都能买到；在小区外一两公里的地方还有几家大商场，他们一家周末有时就会去商场吃饭、逛一逛。

小李感觉在这边生活着实是挺便利的，平时招待友人或者一家人外出也有许多可供选择的餐厅和娱乐项目。

小李还了解到，小区周边有几家社区医院和诊所，家里有人生病需要就医也是比较方便的。

此外，小区周边的政务中心和各大银行的营业点也可以让居民方便快捷地办理各种业务。总体来说，小区周边的生活、商业、医疗设备一应俱全，居民日常生活的方方面面都能得到照顾。

槽点一：车位不足

虽然小区内有地上和地下两种车位，但由于小区内住户较多，车位供不应求，小李注意到随意停放车辆的现象比较常见，道路旁并没有给予警示，这是物业管理对于停车安全管理的疏忽，这点也需要物业再加点力。

槽点二：小区进出管理不严

小李注意到小区的门口一侧停放着一些自行车和电动车的车辆，小区里没有一块专门的非机动车车辆停放点，出门的人稍微一多，小区门口就会“塞车”，对居民的日常生活造成了不小的影响。

小李路过其中一个单元的门口时看到门没有关紧，人员可以随意进出，这也存在着一定的安全隐患。

最后小李总结一下天通苑西一区的优势和劣势，首先，小区内道路宽阔，道路两侧绿树成荫，环境干净整洁，拥有一个欧式下沉式的广场。小区内部配套设施齐全，拥有快递站以及垃圾分类回收站，小区周边配套完善，近地铁公交，交通方便，日常的生活便利度比较高，其次，小区内的住户多为固定住户，小区内的生活气息浓厚，居住的舒适度属于中等偏上水平。

除此以外，小区也面临着停车位较为不足的情况，并且小区周边的人流量大也很难避免可能存在人员较杂的情况，希望对于这点，小区物业可以加强管理，引起重视。

综合来说，对于希望与家人共享天伦，享受城市繁华、商业、交通便利的人可以天通苑西一区是不二之选，但对于生活品质、生活环境比较挑剔的人就需要慎重考虑一下了。

天通苑西一区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育方面的供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1、小区是北京顺天通房地产开发有限公司开发建设的社区，开发商经营时间长，经验丰富，为居民的居住安全提供保障。

2、小区物业为开发商自持物业，物业服务得到业主的一致认可，物业费仅需要0.50元/㎡/月-1.55元/㎡/月，性价比较高。

3、小区距离地铁五号线天通苑南548米，距离太平家园公交站431米，小区附近主要道路有太平庄中街、立汤路，交通设施完善，出行方便。

4、小区内环境优美，绿化率达到36%，楼层内配有电梯，小区内部配备完善，休闲健身、儿童游乐设施一应俱全，总体居住环境优雅、舒适度较高。

截止至2021年7月，天通苑西一区的挂牌均价为36813元/㎡，环比上升0.45%，均价低于通天苑及昌平区挂牌均价，在售房源44套，占总房源的0.11％。

依照2021年2月至2021年7月的价格波动来看，环比上升为主要趋势，但上升幅度都在正常值内，房价总体是趋于稳定的，适合入手。

具体购房成本方面，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。我们以报价470万的123.77㎡三居室为例，按照首套普宅的首付比例，则首付为165万，二套首付为282万。

小区有四种户型，户型选择较多，其中：80㎡-160㎡的两居，108㎡-187㎡的三居，158㎡-316㎡的四居。

现选择小区主力户型150㎡三室一厅与124㎡三室一厅进行分析：

小区共有68栋楼4092户。两居室分布在1号楼、13号楼-15号楼、21号楼、23号楼、24号楼、26号楼、33号楼-36号楼、38号楼、55号楼-57号楼，三居每栋楼都有分布，四居分布在4号楼、8号楼、38号楼、46号楼、49号楼。

1、大部分生活设施，周边商场位于小区的东门及南门方向。更注重生活便捷的人群可以考虑购置东门、南门方向33号楼、34号楼、41号楼-46号楼、63号楼-65号楼、68号楼。

2、由于西门距离商圈和生活中心距离相对较远，相对噪音会更少，喜欢比较安静的居住环境的人群可以考虑西门方向49号楼、50号楼、52号楼。

3、北门方向虽没有东门以及南门周边设施丰富，但比较靠近菜市场，去医院也会更方便，如果家中有年龄较大的老人或较小的孩子，对于生活便利性需求较大的人群可以考虑这个北门1号楼-4号楼、26号楼-28号楼以及36号楼、37号楼。

4、36号楼、37号楼、40号楼和41号楼临近地铁，生活噪音较大，购房者需要注意。

1、小区花园面积较大，绿化率达到36%，建筑风格典雅，绿茵、树木和小池塘共同绘画出天通苑西一区的美景，居住环境优美，适合对居住环境有较高要求的人群。

2、小区周边设有地铁与公交，交通便利，适合以地铁五号线为主要通行工具以及在附近商圈工作的上班族。

3、小区医疗与生活等设施完善，适合注重生活便利性的人群。

截止2021年7月，天通苑圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。相距较近的楼盘是同为昌平区且距离较近的北七家的金辰府和奥海明月。

其中，金辰府均价53000元/㎡起。现在主要在售是89㎡的三居和143㎡的四居，三居售价约480万/套，四居售价约800万/套。奥海明月均价58858元/㎡起，在售的最低价是48㎡的一居，售价283万/套，最高售价是145㎡的四居，售价824万/套，这两个小区整体户型面积相对天通苑西一区来说偏小，均价较高。预算充足，且不急于购房者可以考虑奥海明月和金辰府。而对于刚需人群来说，选择天通苑西一区性价比更高。另外，奥海明月与金辰府因为是新楼盘，周边配套相比二手房天通苑西一区较少。对于追求生活便利度的购房者，天通苑西一区是比较合适的选择。

天通苑发展年限较长，附近小区价格差距较大。这里选择距离比较近、价格差异较小且建筑类型与户型较为相似的天通苑本一区、太平家园小区做对比，供大家参考。