住在上地、西二旗这一片的人，没有不知道融泽嘉园8号院的。融泽嘉园8号院小区的口碑较好，有人说它品质好、绿化高，各种配套还齐全，小高是带着确认它口碑是否具有真实性的想法，来对融泽家园进行实地考察的。

在一个风和日丽的一天，小高出了龙泽地铁站，骑着自行车，花费了10分钟左右，到达了这个位于回龙观西二旗的融泽嘉园小区。

小区入口人来车往，井然有序，生活气息较为浓厚。进去小区，眼前的一排排翠绿的树木给人以清新感觉，几栋大楼巍峨庄重，在阳光的照耀下更显得威武无比。

亮点一：小区环境优美

小区中的树木郁郁葱葱、灌木修剪整齐，走在路上只觉得心情舒畅、舒适惬意。花园中小路是鹅卵石铺设的，两侧绿树成荫，争奇斗艳的花朵和葱葱郁郁的绿植交相呼应，令人放松。

花园之中有水系分布，还有植物、凉亭等丰富的元素组合在一起，不仅增加了小区园林设计的观赏性，也为居民提供了极佳的乘凉之地。园区内有不少居民在树荫下乘凉、下棋、聊天，场面其乐融融。

亮点二：娱乐休闲区域完善

沿着小区的道路向中心位置走去，是一片健身娱乐的休闲空间，儿童游乐区的色彩鲜艳，让孩子能很快的找到自己的玩耍区域，周边还设立了很多的座椅，让家长可以时刻照顾到自己的孩子。旁边还布置有健身区域，居民可自行选择器械进行辅助锻炼，满足了各类人群休闲锻炼的需求。

亮点三：安保、卫生服务周到，居住安全性高

小区有安保人员在岗执勤，工作认真，坚守岗位，有效的维护着小区的秩序。安保人员着装统一，对业主态度和善，偶尔能看到一两名安保人员骑着电动车在院内进行巡逻。小区的单元门是设有门禁的铁门，装置完好，使用正常，大大地保障了居民们的住房安全以及财产安全。

小区有保洁人员进行定时清扫，小高走过的路面干净整洁，垃圾回收站点附近也清理及时，无垃圾残留，四周干干净净。

亮点四：购物、医疗资源丰富。

从小区出发，步行10分钟就可以达到昌发展万科广场。商场内类别多样，种类丰富，不仅能满足居民日常购物的需要，也可以满足居民休闲、娱乐等需求。

小区周边的医疗条件良好，周围遍布有多家药店以及牙科诊所，购药及口腔问题，在附近就可解决。开车5分钟内有三级专科医院北京回龙观医院和北京龙禧医院，可以满足居民看病治疗需求。

亮点五：停车位充足

小区的停车位充足，小区车位共有500个车位，住户有448户，车位比大于1:1。小编去到了地下车库，车库面积较大，车位分布比较合理和充足。除此之外，小区还有地上停车位，位于小区主干道两旁。

槽点一：非机动车占用应急通道，有安全隐患

小区内未设立自行车棚，自行车及电动车等车辆，被停放在了道路的两旁，影响居民的出行，道路清扫时，也会产生不便。不仅如此，部分车辆还停放在了应急通道上，发生危险时，对于居民的疏散工作也会产生一定的影响。

槽点二：地铁出行略显不便

小区距离龙泽地铁站，直线距离约950米，但是实际前往的路线上有些曲折，小高试了一下，按照地图导航从小区出发，向北骑行约10分钟到达地铁13号线的龙泽站，后来又按照导航搜索，大概向西骑行也大约10分钟能到达地铁13号线西二旗站，从骑行时间上来看，小区距离地铁其实不算很远，但对于乘坐地铁出行依赖较高的上班族来讲，如果没能从小区骑车去地铁站，步行前往则需要约30分钟左右，尤其上班早高峰时间规划就要更注意一些，总体来看还是有些不便。

5个小时的踩盘结束了，又到了小高总结的时刻。

首先，从融泽嘉园8号院本身来说，虽然该小区仅有3栋楼，但是九成以上的房屋均已有业主入住，小区的楼龄较新，视觉效果上展现的都是比较崭新的状态。另外在环境方面，小区的绿植丰富，景观布局合理、区域规划清晰，使得小区环境更有生命力。

其次是配套方面，小区内部配套完善且维护良好，周边配套较为丰富，2.5公里范围有两家三甲级医院，可以满足居民的日常就医需求。在购物休闲方面，1公里内的多家超市以及昌发展万科广场，足以丰富居民的娱乐生活。

在交通方面，地铁距离小区较远，稍显弱势，但是公交线路众多，且临近高速，对于出行有一定要求的人群可以根据自身情况合理规划出行方式。

总的来说，融泽嘉园8号院属于改善型小区，与预算充足的多人口家庭契合度较高。当然，优越的地理位置使得小区也很适合工作在回龙观、西北旺、上地等商圈的年轻客群。

融泽嘉园8号院小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。

周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。

房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；

重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区有休闲区域、锻炼区域、儿童娱乐区、花园中还有水系景观，区域规划合理，呈现出安逸、充实的生活格调。

2、小区有着良好的卫生清洁管理制度，安保服务认真负责，很好的为居民的生活质量及生活安全进行着保驾护航。

3、小区人车分流，进出小区不会产生交通拥堵的情况，加快业主出行速度，居民在小区内行走也更加安全。

4、周边配套成熟，购物方便、商品种类繁多，休闲、娱乐、运动等场所很好的丰富了居民的业余生活。而且医疗资源丰富，对居民的看病就医有一定的保障性。

截止至2021年8月，目前融泽嘉园8号院的挂牌价为60388元/㎡，通过走势图，我们可以看到近半年来，融泽嘉园8号院的价格呈稳定上升的趋势，相比回龙观板块的价格略高，较昌平区价格高出较多，属于中高价位小区。

小区的主要成交户型有88㎡的两居，近半年成交价约506万/套；还有104㎡的三居，近半年成交价约598万/套，总体价格比较稳定。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，88㎡的两居室商贷首套首付为203万/套，二套首付为405万/套，104㎡的三居室商贷首套首付为239万/套，二套首付为478万/套。具体入手价格仍需根据实际情况进行评估。

小区共3栋楼448户，主力户型是104㎡的三室一厅一卫，还有88㎡两居室，其它两居室和三居室在每栋楼都有分布，本次我们选取小区内入住率较高的两种户型进行对比分析。

本小区共3栋楼，整体占地面积较小，从出行距离上来看，楼栋选择相差不大，1号楼、2号楼距离主街较近，早晚高峰车辆噪音也比较多，对声音敏感的人群可以选择2号楼，相对来说更为安静；2号楼、3号楼南侧无遮挡物，视野较为开阔，观景效果好。

小区地理位置处于昌平区与海淀区交界地段，海淀区拥有多家互联网公司，是上班族的聚集地，对于经常前往海淀区通勤的人士来说可以考虑入手；

融泽嘉园8号院首付不算高昂，且户型为两居三居，面积不大，适合刚需购房者、小两口和三口之家；

小区绿化率比较高，绿树成荫，对居家养老的老年人也比较合适。

附近新盘中奥森ONE与融泽嘉园8号院价格接近，且均处于北京市昌平区，建成时间接近，地理位置相隔4.7公里较近，故把二者进行对比。

回龙观作为主要居住区，老旧小区比较多，故选择了距离较近、周边配套相差不大相同、建成年代相近的小区进行对比，看看在外部配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。