周末，小雪带父母到中国人民解放军总医院看病，回程途中路过莲宝路10号院时，父母说：“如果住在这里就好了，就不用把时间浪费在去往医院的路上了，看病也十分方便。”小雪记在心里，回到家，小雪就上网查找了莲宝路10号院小区。小区于1994年-2013年分批次建成，是北京京铁房地产开发的住宅项目。小区内养老服务设施非常齐全，居住的多是一些老年群体。小雪对此产生了浓厚的兴趣。终于有了空闲，小雪来到了莲宝路10号院小区。

亮点一：绿化率高，居住环境好

来之前小雪了解到小区的绿化不错，可当小雪走进小区时，只见道路两侧种满了绿植，树木至少有20年的树龄，浓密的绿植给业主制造了一个天然的避暑场所，即便现在是太阳炙烤的盛夏，也倍感清凉。

不光是小区的绿化比较好，小区的邻里关系也是让人羡慕。小区居住的人群多是海淀区的老住户，以老年人为主，居民之间非常熟悉，社区里的很多事情都可以通过商量解决。居民阿姨了解到小雪是来给父母看房的情况后，热情地介绍了小区内部的居住情况以及生活的便利性，无形之中增添了对小区的好感。

亮点二：便民服务暖人心

购买一套住宅，买的不仅是舒适的居住，还应该有贴心的服务跟随。小雪发现小区的宣传栏前正围着几个老年人，走进看到他们是在阅览报纸，宣传栏内的内容紧跟时事，还有街道通知、健康生活小贴士等内容，想到其他小区形同虚设的宣传栏，小雪不禁为小区物业点赞。

一路走走停停，小雪看见楼道内楼梯两侧均安装了便民扶手，这对于行动不便的老人来说是十分安全的，可见小区的物业服务还是比较细心周到。

亮点三：居家养老服务完善

居家养老是小区的一大特色，如果把小区居家养老这一块单拿出来说一说，其实一点都不为过，这也是小区老年人较多的原因。小雪发现小区内设有老年人活动中心，走进之后看到有几个老人在练习书法绘画。小雪在和老人们聊天中得知这里经常有组织老年人唱歌、跳舞等丰富多彩的活动。

与社区的工作人员沟通过程中得知：小区内还有养老日间照料中心和社区养老服务驿站，有助餐服务、日间照料等服务，一方面可以满足老年人的照料需求，另一方面还可以让年轻人安心在外工作。

亮点四：临近公园，生态环境好

从小区步行十五分钟左右就可以到达万丰公园和莲花池公园，或者坐77路公交车在白塔村站下车即可直达万丰公园，坐473路公交车在六里桥北里站下车即可到达莲花池公园，两个公园都是对外免费开放。其中万丰公园由六个景区构成，有儿童游乐区，观光休憩园等，老少皆宜。而占地53.6公顷的莲花池公园是北京城的发祥地，有“先有莲花池后有北京城”之说，小雪来踩盘时，正赶上荷花盛开之季，“出淤泥而不染，濯清涟而不妖”的荷姿尽收小雪眼里。对于小区居民来说，这两处公园的确是休闲生活不可多得的好去处。

槽点一：车位不足，人车不分流

小雪在来小区之前就了解到小区车位严重不足，总户数有1500户，车位只有300个。踩盘期间，小雪发现小区内到处停放的都是车辆，不仅会有尾气污染，还会面临消防车进不来的窘况，这无疑给居民带来了潜在的危险。且小区车辆只有一个出口，早晚高峰会比较拥挤。

槽点二：门禁形同虚设，安全无保障

小区设置门禁系统的目的是防止陌生人员随意进入、有效保障保障小区居民财产安全。虽然本小区也设置了门禁，但可以看到很多单元门都是敞开的，门禁形同虚设。据小区业主反映，单元门很少关闭，可视门禁系统从没启用过，陌生人员跟着就进入，以至于发传单、上门推销、发广告等情况层出不穷。

总体来说，这次踩盘对小雪来说是一次比较开心的体验。小区周边坐落着两大公园，小区内部绿化也很不错，生态环境宜居。而且小区内部养老配套设施完善，周边配套丰富，出门就有一家大型生活市场，周边还有多家医院覆盖，一公里范围内还有十多个公交站点和一个地铁口，可满足多个通勤方向，生活居住十分方便。

在踩盘过程中小雪也发现了小区不足之处，小区车位不足，有车一族要酌情考虑；由于小区房龄较久，门禁管理不够严格，因此追求高品质居住环境的人群也要谨慎考虑。

总的来说，小区面积小总价低，购房门槛较低，产品属性和预算有限的刚需人群契合度较高。当然，多样的户型选择也可以同时满足单身一族和三口之家的居住需要。

莲宝路10号院位于海淀区万寿路板块，该板块北侧与定慧寺板块相邻，南侧临近丰台区六里桥西板块，西侧临近石景山区玉泉路西板块，东侧临近公主坟板块。万寿路板块位于海淀区南部，西三环和西四环之间，贴近丰台区北部。

板块内有1号线横穿，同时有正在建设的南四环跨万寿路南延的跨线桥，未来市民驾车沿着万寿路向南可直达南五环。

商业方面，板块内有知名的华熙LIVE·五棵松，是华熙国际打造的第一个华熙LIVE。由五棵松体育馆、M空间、Hi-Park篮球公园、五棵松文体广场、以及Hi-Up、HI-ICE（规划中）冰上运动中心组成，这里每年举办演唱会、体育赛事等活动数百场，已经是北京娱乐的新地标和篮球圣地。教育方面，万寿路板块学校较多，小学有五一小学、太平路小学、建华实验小学部；中学有育英中学、十一学校、建华实验学校中学部，各学校教学质量较高，在海淀也比较有名。

医疗方面，板块内有三甲综合医院中国人民解放军总医院（301医院），是集医疗、保健、教学、科研于一体的大型现代化综合性医院，直属于中国人民解放军联勤保障部队。

截止21年6月，土地成交信息显示，万寿路板块内近三年无住宅地块成交。海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，由融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，最高限价11.2万/㎡；同日，融创又以63.7亿竞得树村北地块，该地块政府持有产权份额为20%。

万寿路板块区域面积相对不大，整体发展较成熟，交通、商业、医疗、教育都较完善，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件得天独厚，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

板块内值得关注的是道路的规划和建设，截止2021年6月11日，正在建设南四环跨万寿路南延的跨线桥，预计6月底主体工程完成，建成后南四环将由平交改立交，万寿路南延将下穿南四环主路，与丰科路相连，届时市民驾车沿着万寿路向南可直接抵达南五环。

万寿路南延路段位于丰台站西侧，规划为城市主干路，南北走向，全长14.7公里。未来的万寿路南延是新丰台火车站与西部路网交通转换及周边居民出行的重要集散通道，同时也为靠西四环出行丰台桥北、桥南地区的居民提供“第二通道”，是连接市中心区与大兴城区的南北向城市主干路。其中新丰台火车站是北京八大客运枢纽车站的主站之一，是我国首座采用高速、普速重叠的客运车场的大型双层客站。整个丰台火车站地区将作为地区综合商务中心，将打造首都“陆上交通港”。

1.小区户型多样，户型面积为50.2㎡-54.1㎡一居、46.4㎡-104.7㎡两居、103.8㎡-122.5三居，跨度大、选择广、单价低、总价低，对首次置业的人群具有一定的吸引力。

2.小区居住氛围良好，居住的人群基本是海淀区的老住户以及在附近万寿路商区上班的人群，社区娱乐活动较多，住户联系密切，关系比较融洽。

3.小区周边生态环境良好。万丰公园和莲花池公园两大公园环绕，空气清新，可以满足业主的休闲娱乐需求。

4.交通便利，出门5分钟就有2条公交线路，步行10分钟有地铁9号线和10号线两条地铁线路，南侧900米是京港澳高速，东侧为西三环主路，无论是公交、地铁还是私家车出行都十分方便。

以幸福里app为准，截止到2021年7月，莲宝路10号院挂牌均价为65905元/㎡，比上月上升0.2%。

截止到2021年7月，幸福里挂盘房源为12套，挂牌房源房型面积为45㎡-103.8㎡，从近六个月价格波动来看，2月份-5月份，房价有小幅上升，6月份-7月份，房价开始出现小幅下降。总体近六个月的价格呈现小幅度浮动，总体保持稳定。但因小区建成年代已有20年左右，建筑品质较差，整体较为破旧，故该小区房价明显低于万寿路商圈均价和海淀区均价，购房者可以根据自身需要购买。

具体购房成本方面，拿在售的59㎡的两居室为例，报价525万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为210万，二套首付为420万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型涵盖范围广，有50.2㎡-54.1㎡的一居室，46.4㎡-104.7㎡的两居室，103.8㎡-122.5的三居室，其中54.1㎡的一居和59.6㎡的两居为小区的主力户型。

1.小区一共12栋楼，由北京京铁房地产开发公司开发建设板楼和塔板结合楼组成，其中1号楼到9号楼是板楼，板楼没有安装电梯，家有老人的可以选择较低的楼层或者塔楼；

2.1号楼、10号楼、12号楼紧邻双向四车道的莲宝路，平时车流量较大，环境较为嘈杂，会有噪音影响，喜欢安静的人群尽量避免这两栋楼，可以选择小区中心的5号楼、6号楼和8号楼；

3.9号楼距离锦绣明天双语幼儿园较近，日常会有噪音影响，喜欢安静的人群可以选择5号楼、6号楼和8号楼。

1.小区周边生态环境良好，两大公园把小区从闹市中隔开，较为安静，空气较好，比较适合养老人员或有健身需求的人群居住。

2.户型面积相对较小，在售户型中一居室占比58%，相对来说总价较低，适合资金相对紧张的人首次置业人群。

3.小区位于西三环、西四环之间，地理位置较好，同时小区距离公交站和地铁站比较近，有地铁9号线和地铁10号线，其中9号线途径丰台科技园、国家图书馆等地，10号线途径安贞门、农业展览馆等地，适合在公交和地铁沿线工作的上班一族。

莲宝路属于万寿路商圈，属于海淀区比较成熟的传统地块，该板块内暂无在售新房。距离比较近的新房项目可参考海淀田村商圈的大苑·海淀府和丰台青塔商圈的保利和光逸境。

大苑·海淀府地处田村路与田村东路交汇口往西300米，预计2022年交房。小区在售10种户型，以170㎡的三居、205㎡-332㎡的四居、263㎡-304㎡的五居和270㎡-510㎡的六居为主，截止2021年7月，挂牌参考价为110000元/㎡，容积率1.75，绿化率30%，物业费16.71元/㎡。对比莲宝路10号院，面积大总价高，如果对居住品质有更高的要求，资金充裕的话可考虑该项目。

保利和光逸境地处西四环中路83号，预计2021年交房。小区在售仅有1种户型，为187㎡的四居，截止2021年7月，挂牌参考价为89000元/㎡，总价为1820万/套，容积率2.8，绿化率30%，物业费9.38元/㎡/月。对比莲宝路10号院总价较低，并且小区为精装修交房，品质较好，想改善居住环境的人群可以考虑该项目。

由于上述两个新房项目均不位于万寿路板块，因此对万寿路板块内二手房市场基本没有影响。

小区周边二手房的报价在5.5万/㎡-8.2万/㎡，其中今日家园和橙色年代与莲宝路10号院整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。