今天小伍带大家看一个位于瀛海镇商圈的小区——金茂府，金茂府在北京来说非常有名气，位于瀛海镇的金茂府是北京第四个金茂府社区，小区建筑品质高，内部环境优美，绿化率30%，容积率2.5，那么这座金茂府究竟如何呢，感兴趣的朋友们和小伍一起来看看吧。

亮点一：科技社区生活体验好

金茂府小区独特打造了恒温恒湿恒氧气系统，这套系统在夏天温度较高时或者冬天温度较低时，室内都可稳定在舒适的温度，既没有夏天开空调时的噪音影响，也免去了冬天供暖时漏水的问题。此外小区也配有新风系统，可以快速排走室内污染物，居民在室内二十四小时开窗也能享受新鲜空气，没有了雨雪天气忘记关窗、雾霾天气无法开窗的问题。带给了居民更好的生活体验。

亮点二：小区内部环境好

小伍踩盘时是从东门进去小区的，不同于其他小区，金茂府大门采用了入户式的大堂设计，小伍的第一感觉小区很有品质。进入小区后，人行道两侧都配有喷泉，喷泉和路面用小石子隔开，防止水喷溅到人行道上。

小区中间位置是中央花园，中央花园内配有水系和绿植。小伍看到水十分清澈，水池外配有多层次的绿植，十分美观。此外楼栋前也有供居民休闲的凉亭，凉亭周围铺满了草坪，居民休闲特别惬意。

亮点三：小区安全性高

小区大门口设有保安亭，保安亭内有24小时执勤保安，外来访客和车辆都需详细登记。小伍在逛小区时发现，小区的各个主要路口都有监控摄像头，可以实时监控小区内的情况，监控室位于地下一层，小伍路过时看到工作人员正在审查监控。

另外小伍还看到每个楼栋单元门口都有门禁系统，且门禁系统大多都能正常使用，每栋楼都设有两部电梯，东户和西户分开进入，电梯实行刷卡制，外来人员无法进入。总体来说小区安保严密，业主居住更安心。

亮点四：小区内设计贴心

小区内设有橡胶跑道，居民们在小区内部就可休闲运动，沿着跑道两侧设有长椅，方便居民运动后休息，跑道两侧也配有夜行灯，居民晚上运动更加安全。

在跑道旁边也同样设计了灭蚊设备，居民们在小区休闲时，减小了蚊虫困扰。此外儿童游乐场也铺设了橡胶地面，可以保护孩子们在游玩时的安全，游乐场周围也种植了花草树木，带给孩子们更好的娱乐体验，游乐场周围设有凉亭和长椅供家长们休息。

此外在地下车库，不同区域的车位地面颜色是不同的，方便了居民寻找自己的停车位，在车库墙上也多处张贴了地库平面设计图，并且悬挂指示牌。小区内设计十分贴心，生活体验更好。

槽点一：噪音影响大

金茂府小区是次新房小区，很多业主正在装修，小伍在跑盘时，听到了非常大的噪音，此外小区对面是正在建设的新房小区，工地内正在施工，施工机器轰鸣，带给居民很大的噪音影响。

槽点二：周围配套较差

金茂府小区配建底商较少，而且还有部分底商没有营业。小区周边2公里内未建设地铁站，距离小区最近的地铁站8号线南段瀛海站也约4.3公里，目前居民更多靠自驾和公交出行。

经过一天的跑盘，小伍给大家总结一下金茂府这个小区。

金茂府从产品本身来说，金茂开发商+商品房+次新房+30%绿化率+高层混合别墅等五项表现不错，此外，小区物业管理，内部的园林景观和内部配套表现优秀。

从配套方面来看，金茂府周围商业不成熟，小区底商部分没有开业，距离大型购物超市也较远，休闲购物不方便。交通配套来说，小区周围2公里范围内没有地铁站，距离最近的地铁站也要3.8公里，居民出行更多依靠自驾和公交，但是小区周围自然景观丰富，周围5公里范围内配建了多个公园。

总体来说，金茂府是改善型社区，整体来看内部环境优秀，周围商业配套和交通配套较差，更适合对品质有要求的购房者。

金茂府小区位于瀛海镇商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、科技社区，采用恒温恒湿恒氧系统，没有空调噪音困扰，居住体验佳。

2、小区建筑年代为2019年-2020年，楼龄新，内部环境好，居住环境佳。

3、小区门口有24小时执勤保安，小区内部有实时监控设施，出入单元门和电梯均需要刷卡，居民安全有保障。

4、内部配套设计丰富，配有橡胶跑道和儿童游乐场等便民设施，居民休闲娱乐方便。

截止2021年8月，幸福里App显示金茂府的挂牌均价是8.7万/㎡，环比上月上涨1.62%，从近6个月参考均价来看，小区价格一直在稳步增长，其中6月份涨幅最大。金茂府属于瀛海镇商圈，小区均价和涨幅明显高于瀛海镇和大兴区域。从目前来看小区价格持续增长，购房者可以观望入手。

购买成本方面，以133㎡三居室为例，报价1170万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为468万，二套首付约为936万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

该小区有133㎡-151㎡的三居、134㎡-392㎡的四居，下面取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为192㎡的四室两厅三卫，其优点有：

1、南北通透，通风效果好，房间不潮湿；

2、面宽与进深比例适中，三面宽设计采光好；

3、卧室不相邻，居住私密性好；

4、单独储物间设计，便于储物。

其缺点有：

1、卧室B是卧室带卫生间设计，卫生间无窗，影响卧室B居住体验。

户型二：

本户型为150㎡的三室两厅两卫，其优点有：

1、南北通透通风效果好，空气清新；

2、卧室A、卧室B和客厅设计在南侧， 采光效果好；

3、卧室分隔设计，私密性好；

4、厨房靠近餐厅，方便业主就餐。

其缺点有：

1、进门区域不方便利用，有浪费面积。

小区由高层和别墅组成，其中12号楼、14号楼-17号楼、19号楼-21号楼为6层别墅，其余楼栋为高层。其中3号楼、4号楼为公租房。5号楼受4号楼遮挡严重，采光视野均受影响，购房者需要注意。10号楼处于小区中间位置，南侧有水系北侧有花园，居住环境好。另外小区东侧一路之隔是正在施工的新房地块，会有噪音影响，购房者可以考虑靠小区西侧位置的楼栋。

小区整体品质高环境好管理严格，适合对居住品质有要求的购房者；

小区各个楼栋均带有电梯，适合带有老人或孩子的家庭；

从小区到南海子公园约2.6公里， 距离亦庄新城滨河公园4公里，适合对周边环境有要求的人群；

小区有别墅产品且均为大户型，适合瀛海镇商圈和临近商圈的居民改善置换。

目前瀛海镇商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，其中中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、中铁华侨城和园、中国铁建花语府主要是平层产品，其中海晏春秋、棠颂别墅、棠颂璟庐为别墅产品，不具有对比性，中铁华侨城和园和首开保利熙悦林语为高层+别墅社区，具有对比性。

中铁华侨城和园开发商是北京中铁华兴房地产开发有限公司，物业公司是北京中铁第一太平物业服务有限公司，物业费为8.7元/㎡/月，容积率2.2，绿化率30%，均价6万/㎡。毛坯交付目前是现房。

首开保利熙悦林语开发商为北京和信金泰房地产开发有限公司，物业公司为保利物业，物业费为7.68元/㎡/月，容积率2.2，绿化率30%，均价5万/㎡，有毛坯交付和非毛坯交付，目前是期房。

综合来看，首开保利熙悦林语均价最低，更适合预算不充足的购房者，金茂府整体品质较高，适合追求品质的购房者，中铁华侨城和园开发商目前是新房现房，更适合喜欢新房且有最近入住需求的购买者。

金茂府小区周边二手房均价在4.7万/㎡-8.6万/㎡，紫禁壹号院小区和Dearvilla小区产品属性相似，具有对比性。