小福在去运河公园游玩的路上，路过通胡大街15号小区时，听见了动听的音乐，小区门口附近聚集了一圈人，一看原来是一个大爷在弹二胡，大家在听音乐的同时有说有笑。小福和围观的人聊了几句，得知通胡大街15号楼周边配套成熟，生活氛围很好，邻居们经常一起下下棋，参加娱乐活动等，小福想增进了解，当即就打算去详细考察下该小区。

通胡大街15号竣工于2000年，房龄达二十年之久，但是小区并不落后，智能化设施齐全，小区设施建设十分与时俱进。周边配套齐全，生活氛围浓厚，小福感觉很是惬意。

亮点一：交通便利

从运河公园出发，跟着地图导航步行不到二十分钟即可到达通胡大街15号，一路上发现了好几个公交站点，比如三元村站、武夷花园站，有322路、343路等多趟公交，大多数站点距离小区仅200多米，也就意味着从小区出发不到5分钟就到公交站了，上下班晚点出门也不用担心迟到。

亮点二：智能化贴心服务

进到小区后，小福一边走一边观察小区，小区入口就有门口的智能化识别系统，这样可减少外来人员进入小区，方便小区管理，充分保障住户的人身和财产安全。

楼下设置了垃圾分类投放站，让小区环境卫生干净整洁。智能快递箱方便住户取件不受时间限制，网上购物更便捷。小区单元门设有智能门锁，方便管理。虽身处老小区，但是感受到了智能化的魅力。此外小区内还设有非机动车车棚，电动车等停放统一管理，住户不必担心车辆丢失。

亮点三：生活配套成熟

通胡大街15号周边餐饮店、蔬菜水果店美容美发店等应有尽有，基本上能满足日常生活需求。而且附近还有多所大型商场和超市，比如北京华联武夷购物中心等，上班族们周末步行就能去超市囤货，节约路上的时间，有更多时间用来休闲娱乐。

此外，医疗设施也较为完善，小福发现京通医院距离小区仅1700米，近距离就能享受一流的、专业的医疗服务。

槽点一：房龄较久

竣工于2000年，距今有一定年限，小区内部设备相对较旧，比如电线等可能存在老化的情况，这就意味着，维修的成本会高些，同时若需贷款，年限会较短，会加大还款压力。

槽点二：人车不分流

小区管理不够完善，人车不分流，车辆存在乱停乱放问题。可能走在路上的时候身边时不时有车辆经过，并且偶尔有车辆会停在路边阻碍交通。安全也存在一定的隐患。

总体来讲，逛通胡大街15号院对小福来说是一次比较愉快的体验，小区配套齐全，临近多个公交站点，选择公交出行方便。周边就有餐饮店、蔬菜生鲜店等，平时生活便利。工作之余，步行就能去大小区距离公园较近，去运河公园散散步、赏赏景，生活相当舒适。小区有一定房龄，小户型居多，总价较低，比较适合首次置业的刚需人群。小区临近学校，有孩子的家庭也可考虑置业。

但是小区人车不分流，停车位有些紧张，不太建议有车一族选择。此外，在售户型单一，基本为两居室，对户型要求较高的，也不太建议购入。

通胡大街15号院小区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。

板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；

第三块是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”，未来最高售价6.2万；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1、小区位于通州区武夷花园片区，周围有国花园、运河公园，风景优美，生活舒适自在。此外，距三元村、白河湾小区、福田建材、耿庄桥南等公交站点仅200余米，出行方便。

2、小区设有电动车充电桩、智能快递箱，智能门锁等智能化识别系统，保障住户的安全。同时物业服务比较好，平时日常生活也比较放心，安全也相对有保障。

3、小区周边生鲜、果蔬、美发、银行等应有尽有，生活便利。京通医院距离小区1700米，守护家人的健康，充分满足了日常的生活需求。

截至2021年7月，小区挂牌均价46894元/㎡。目前幸福里挂牌房源2套，近期暂无成交。

近六个月价格走势来看，总体房价趋于稳定，购房者不必担心。

具体购房成本方面，拿在售的87.02㎡的二居室为例，报价368万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为129万，二套首付为221万。

在售房源仅2套，户型均为二居室，面积为87㎡-89㎡户型，比较适合首次置业的刚需人群。看中小区的优越的地理位置及成熟的周围配套，预算不高的单身家庭或两口之家可选择置业。

1号楼毗邻小区外围商业区及东南门，就近购物、出行较为方便，但是相对嘈杂。

3、4、5号楼位于偏内部，相对安静，比较适合睡眠不好或有适龄宝宝的购房者选择。

周边配套设施完善，景观优美，生活气息浓厚，适合中老年群体居住；

小区配套有武夷大地幼儿园、北京市第二中学通州小区等，非常适合有适龄入学儿童的家庭；

交通便利，有322路、343路、442路、通71路等多趟公交，适合乘公交上下班的上班族；

以片区内目前在售住宅来看，九棵树板块内已经多年没有新楼盘入驻，相邻片区在售盘有京贸国际城、珠江阙。

京贸国际公馆于2015年建成，户型以两室、三室为主，均价62400元/㎡，小区物业费为3.68元/㎡，价格较高，预算高的置业者可考虑。

珠江阙是高端住宅项目，在售在售面积覆盖在335㎡—600㎡，目前均价为78000元/㎡，从价格角度来看，通胡大街15号与该项目没有可比性。

武夷花园板块发展年限较长，旧小区居多，这里选择品质相对较好且距离小区较近的武夷花园水仙园和荔景园进行对比。