北京延庆世界地质公园附近有一个棕色外立面，中式建筑风格的小区。小凡看见的第一感受就是特别大气，小区一栋栋楼排列有序，十分整齐。这个小区坐落在延庆区延庆商圈的延康路，相信大家已经猜到了是什么小区，没错，它就是今天踩盘的主角——康安小区。让小凡带大家一起走进康安小区，看看它能带来怎样的惊喜呢！

亮点一：外立面维护好

小凡走进小区第一眼就看见小区楼栋的外立面非常新，整体维护的很好，没有出现脱落的情况。作为一个1980年建成的小区，能保持成这样可以说是非常不错了。小凡也踩盘过很多跟康安小区类似的小区，但能保持成这样的可以说微乎其微。

亮点二：楼道干净整洁

作为一名职业踩盘人，第一点就要观察卫生状况。小凡爬了好几层，发现小区楼道保持的是很干净的，没有发现像有些小区那样存在堆放杂物的问题。不仅没有堆放杂物，墙面也很干净，没有小广告之类的，维护的很不错。

亮点三：绿化多

小凡刚走进小区的时候看着小区的绿化不怎么样，只有非常稀疏的一些灌木。但是小凡走进深处的时候发现事实并不是这样，小区内部的绿化还是非常好的，除了灌木还有乔木，一块块的草皮，环境优美，给人一种“柳暗花明又一村”的感觉，这里的业主生活环境还是非常不错的。

亮点四：小区内部配套完善

小凡注意到了小区的内部配套非常齐全，在29号楼附近就有超市，30号楼附近也有便利店、养生会馆等，而且小区有一个很大的广场，各种健身器材都有，小凡还看到了不少老年人在这里锻炼，小孩子也在这里尽情的嬉闹，其乐融融。而且小区已经完全实施垃圾分类了，从告示牌到具体设施都很完善，能督促居民一起进行垃圾分类。

槽点一：小区内道路一侧被自驾车占用，影响出行

虽然小区有很多的优点，但是也存在不足。首先，跟其他同类型小区一样的通病，人车不分流。小凡走在街道总要时不时注意后方是否有车辆通过，并且小凡还看见道路上停放的车辆堵住了人们的出行路线，不仅存在车辆剐擦的风险，还影响人们的日常出行，给小区居民日常生活带来不便。

槽点二：自行车乱放

小凡还发现小区内的自行车随意停放的现象很严重，在哪里都能看到自行车的身影，不仅有停在楼栋前的，还有停在公共停车位上，让本就不充裕的停车位变得更加稀少，而且也容易对居民的安全产生一定影响。小凡还看到了一位车主因为没有看到乱停放的自行车差点直接撞上去呢。小凡觉得物业应该严加管理，给居民营造一个良好的生活环境。

槽点三：物业安保不严

小凡进入楼栋内部考察，在这里发现了一个重要的问题。小区楼栋的门禁基本处于敞开的状态，外来人员都可以随意进入，小凡还想着进去需要费很大劲，结果轻轻松松就进去了。这是由于小区物业管理疏忽导致的，这一点可能会影响到住户的居住安全，需要尽快整治。

经过四个小时踩盘，小凡对康安小区有了一个大致的了解。

首先，小区本身作为一个老小区，绿化好，环境优美，整体的建筑品质还是保持的很不错的，优于同类型其他小区。小区属于延安城区商圈，周边配套还是很完善的，能基本满足人们的日常生活需求。

同时，小区还存在人车不分流，楼栋门禁不严等细节问题，如果注重小区内部品质的住户还是需要注意的。

最后价格方面，根据幸福里app数据表明，截至2021年8月15日，小区挂牌均价为23546元/㎡，低于延庆城区板块的均价。小区有75㎡的两居室、88㎡-106㎡的三居室两种户型。想要在该板块购房并且对于户型有一定要求的购房者可以考虑康安小区。

康安小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。

板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：

城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、建筑品质方面：小区整体建筑品质较高，楼栋维护较好，在同类型小区内属于较好水平。

2、价格方面：小区挂牌均价低于延庆城区板块均价，购房成本较低。

3、户型方面：小区主力户型南北通透，并且户型面积从小到大都有，业主的选择性更强。

4、周边配套方面：小区属于延庆城区商圈，周边配套较为齐全，有便民超市、各类银行、大小医院等等，能满足住户的基本日常需求。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有26套，占总房源约1.3%。在售均价23546元/㎡，对比上月上涨约0.33%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价低于延庆城区均价，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，总价最低的为72㎡的两室一厅户型，报价148万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为52万，二套首付为89万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有75㎡的两居，88㎡-106㎡的三居两种户型。其中三居室户型占较大比重。现选择小区75㎡两室一厅和106㎡三室两厅进行分析。

小区内部的13号楼、29号楼、32号楼栋较为安静，绿化和环境都较好为小区的首选项；小区外围的1号楼、3号楼、11号楼、21号楼、25楼栋临街，存在噪音污染，为小区的次选项；小区35号楼、36号楼附近商业较多，可能会影响休息，是小区的末选项；特别注意21号楼、25号楼、27号楼的部分户型为东西朝向，采光可能会受到较大影响。

1、小区相对周边小区宜居属性高、安静，且现有居住人群以老年人为主，很适合家中有老人的购房者。

2、小区挂牌均价低于延庆城区商圈均价，上车价148万，并且户型选择性强，适合对户型有一定要求的购房刚需人群。

3、小区位于延庆城区板块，周边配套较为齐全，适合在延庆城区或临近板块工作的上班人群。

截至2021年8月，延庆延庆城区板块仅有一项新房项目，是位于延康路与百泉街交汇处的碧桂园京源著。

碧桂园京源著项目位于延庆延庆城区板块，是北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发的住宅项目，2021年8月在售户型涵盖89㎡三居室、135㎡四居室，总价235万/套起。小区于2021年10月31日交房，目前仍有部分房源在售。而康安小区户型面积有75㎡两居室、88㎡-106㎡三居室，面积段较小，总价更低。由于延庆板块没有地铁线路，并且二者附近公交站点相差不大，所以交通方面没有太大出入。相比之下，碧桂园京源著项目总购房成本更高，更适合改善居住品质的用户。康安小区适合购房的刚需人群。

延庆城区板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离康安小区较近的延庆温泉小区和莲花苑小区进行比较。