小编在和朋友闲聊时听说在朝阳大望路附近有几个环境和品质都不错的小区，其中印象深刻的是一个名为珠江帝景E区的小区，单价9万多，户型适合刚需和改善，下面就跟随我一起去探探盘吧。

亮点一：小区建筑品质较好

小编从小区外的高处看到的小区楼房十分大气，整齐划一，建筑外表整洁。进入到楼道里发现楼道的瓷砖也是十分的干净，在墙上还有一些艺术绘画，给生活添加了一些艺术的色彩。

进入电梯，发现电梯的装修也是比较好的，按键清晰无磨损，电梯上还有花纹设计，十分美观大气。可见小区的建筑品质和装修是不错的。

亮点二：小区环境好

小编进到小区里面就觉得小区的绿化比较好，植被的覆盖率比较高。在小道上行走，道路两旁的树木遮住了刺眼的阳光，有种曲径通幽处的感觉。而且，在小道上还有能够歇脚的长椅，走累了可以在上面歇一歇。小区里随处可见的绿色给小区带来了生机与活力。在这种环境里生活也是十分舒适的，小区里空气清新，景色优美。

亮点三：内部设施齐全

小编在小区里转了几圈发现小区里的公共设施还是比较完备的。有许多的运动器械，还看到有老人和小孩在利用器械锻炼身体，好身体是健康生活的基础。在小区里的垃圾回收处，张贴着不同垃圾的分类说明，这样能让居民更加明确什么样的垃圾放在那个垃圾桶里，十分的方便。

小编进入楼道大厅，发现在一个电视屏幕上显示着停水的通知，用电视屏幕展示公告替代了以前传统的公告栏形式，这样更加的方便、高效。小编在楼道里还发现了消火栓的壁柜，体现了小区的防火安全意识。小区的各项设施是比较齐全的，能够满足住户的各种需求。

亮点四：商业配套丰富

小编在小区周围发现了许多的超市和商场。小编躲进合生汇商场避了避太阳，在商场里转了一圈。商场比较大，各种商品一应俱全，琳琅满目。在路上还发现了世博家居等商城，小区周边商业较为繁荣。

小编还观察到小区附近的银行，像中国建设银行、中国工商银行，这就十分方便经常与银行有往来的人群进行一些业务办理。总的来看，小区周边的商贸是比较繁荣的。

槽点一：小区设施维护不及时

小编在小区门禁处发现小区的门禁设备有些破损，没有及时进行维护，而且电梯底部的大理石面有些裂纹，可能会存在一些安全的隐患。可见小区设施维护的并不及时，需要小区物业加强相关方面的管理，为居民们建设一个更好的环境。

槽点二：小区自行车管理不规范

小编发现有的住户将自行车停放在楼道里，这样存在安全隐患。

小编找了好久才找到小区的自行车停放点，停放的标识贴在墙上并不显眼。而且自行车的停放处也没有明确的区域划分，可见小区对于自行车的停放方面的管理不到位，导致出现乱停乱放的现象。

经过一天的踩盘，小编对珠江帝景E区有了更深入的了解和更深刻的印象。小区内部的建筑品质和小区的装修都比较好，能够满足居民对提高生活品质的要求。小区的绿化好，环境优美，在一定程度上能够满足居民对于居住环境的追求。

珠江帝景E区2021年7月挂牌均价为92193元/㎡，在其所在的商圈内价格稍高，在售户型只有两居跟三居，想提高生活品质的购买者可以考虑。但小区附近没有太多公园之类的休闲场所，而且小区的设施维护不太及时。总体来说，该小区值得购买，但也存在一些缺点。

小区定位为商品房，价格偏高。推荐对建筑质量和生活品质有一定要求的人群购买。周边交通比较发达，也推荐上班人群进行购买。

珠江帝景E区小区位于朝阳区大望路板块，处于东三环与东四环之间，西临双井商圈，北靠国贸CBD，东近百子湾商圈，西邻北工大商圈。

商业方面，合生汇云集600多个知名品牌，是体验式网红购物中心；交通方面，地铁7号线、14号线在九龙山交汇再加上城市主干道广渠路、西大望路、东四环中路，出行相当方便；教育方面，板块内有北京市三里屯一中（百子园校区）、北京市第二实验小学朝阳学校等。

医疗和生态环境方面略显不足，板块内只有北京五洲妇儿医院、欢乐口腔等私立医院，三级综合垂杨柳医院距离板块约2公里，弥补区域内医疗不足；生态环境方面，只有百子湾公园一枝独秀；产业方面，商圈北侧有一处大望路电影产业园，园区紧跟朝阳区文化创意产业发展的步伐，与北京市文化实验区走廊同步发展。

大望路板块是朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房，且大多建于2015年之前的商品房，还有部分为上世纪90年代左右的单位集体自建房。大望路板块内楼盘较新，超过70%的楼盘都是2000年以后的楼盘，不仅有后现代城、易购空间等刚需楼盘；也有金港国际、石韵浩庭、珠江帝景等改善楼盘；还有复地首府、金茂府等豪宅。

板块内的居住人群以国贸、各企事业单位员工、朝阳区本地人以及在大望路板块内上学的人员为主。

2015年至今，大望路板块都没有住宅用地入市。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，大望路板块都没有待出让住宅用地。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

大望路板块商圈趋向成熟，最大的利好政策便是北京地铁28号线（原CBD线）规划建设，28号线从东大桥至广渠东路，线路长度为8.7公里，途经板块内的北京东站，区域的通达性会得到进一步提高。

此外，板块还位于北京商务中心区辐射范围内，根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳区将建成国际一流的商务中心区，主导产业是金融、保险、电信、信息、服务和咨询，同时，以优美的环境，便捷的交通，方便舒适的配套设施，成为首都走向国际化、现代化的新城区。

1、小区建筑品质较高，装修较好，内部设施齐全，垃圾回收处、快递柜、运动器械齐备，能够满足居民一定的生活质量要求。

2、小区环境好，绿化率高，能够提供一个良好的生活环境，基本满足居民对于居住环境优美的追求。

3、小区周边商业贸易繁荣，有大型超市，能够很好地满足住户日常的生活需要。

4、小区周边有较多的公交线和地铁线，交通便利，为居民日常上班工作和外出提供了非常大的便利。

珠江帝景E区2021年7月挂牌均价为92193元/㎡，比上月上涨0.13%。挂牌房源以123㎡-162㎡的三居为主，总价在1400万-1780万之间。根据幸福里APP显示挂牌房源8套，房源相对紧缺。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型160.72㎡的三居为例，报价1770万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房源首套首付约为708万，二套首付为1416万。

该小区户型有51㎡一居，89㎡-124㎡两居，124㎡-162㎡三居，144㎡四居及以上。现选择该小区123.98㎡的两室一厅户型和161.52㎡的三室二厅户型两种户型进行分析。

1、小区整体成方形，楼栋靠街道旁建设，各楼栋分布较分散，距离稍远。小区的单元楼分布在小区的北边、西边和南边，中间位置为基础设施。

2、401号楼栋为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响，购房者需要重点关注。

3、403号楼栋和405号楼栋都临街，会受到交通产生的噪音影响。但403号楼栋店铺较多，购物方便。

小区环境优美，绿化率达到37%，小区内楼栋前都有灌木丛，绿树成荫，为居民创造了一个环境优美的居住环境。适合追求环境优美，对小区环境有一定要求的人群购买。

小区周边有多条地铁线和公交线，1km内有平乐园地铁和大郊亭地铁两条路线，对于需要搭乘地铁出行的人群购买。

小区建筑品质较好，装修较好，公共娱乐设施较多。适合对生活品质有一定要求的人群购买。

2021年7月朝阳区大望路板块内无在售新房可参考对比。故将在朝阳区的新房中寻找对比，有元熙华府和尊悦光华两户进行对比。

元熙华府是北京卓丰投资有限公司开发的住宅，在售户型有102㎡、103㎡和120㎡的两居，124㎡、130㎡和139㎡的三居，146㎡三居，目前均价82000元/㎡，总价最低750万。两者相比较而言，元熙华府的绿化率高于珠江帝景E区，小区环境更好。但云熙华府只有390个车位，车位较少，会给居民带来不便。而且云熙华府两居户型多为东西朝向，对户型没有太大要求的人群可以考虑购买。

尊悦光华是北京盛夏房地产开发有限公司开发的住宅，在售户型有170㎡和171㎡三居，目前均价130000元/㎡。通过两者对比，尊悦光华小区物业费为18.00元/㎡/月，尊悦光华小区属于高品质的小区，适合有充足资金，对生活品质要求高的人群进行购买。

朝阳大望路板块二手房较多，选取距离珠江帝景近的两处，分别为后现代城（C区）和广渠金茂府北区，现进行对比分析。