朋友想在太阳宫板块置换下房源，让琳琳平时多留意些。赶上周末，琳琳在去往燕云牧歌景区的西坝河西路上注意到一个小区，小区楼栋外立面比较新，质感比较强。多层的设计搭配上灰白色格调，给人一种简约又不失高级的美。琳琳在车上向司机打听到，小区是圣馨家园小区，距今建成时间有十多年了。

今天琳琳就实地探访一下圣馨家园，亲身体验下小区的整体环境，看看小区有哪些特点？

亮点一：绿化环境好

进入小区后，琳琳便被小区内的绿化所吸引，道路两旁矮小的灌木丛搭配高大的树木丛，给小区添加了几分惬意。小区中心有大面积绿化，绿植高中低搭配，错落有致，满满的设计感让人眼前一亮。走在小区里面，让人非常的舒服，时不时可以看到几位阿姨在散步，有说有笑，十分自在。琳琳给小区的绿化点个赞。

亮点二：楼栋间距宽阔

琳琳在小区内观察一圈，发现小区整体的设计不错，楼栋间距宽阔，采用四周分布楼栋，中间绿化娱乐设施的设计总布局。这样的设计使得楼栋之间间距大，一方面意味着房间有更多的采光，比较明亮通透。另一方面，也开拓整个小区的视野，没有压抑感，非常舒适，提高了居民们的生活品质。

亮点三：分地上地下停车场，车位较充足

值得一提的是，小区的停车位很充足，地上地下都设有停车场。地上的停车场一般都划分在楼栋之间和楼栋侧边，业主开车从大门进入就能直达。而地下的停车场出口就在小区门口，算是比较方便。而且地下停车场相对空旷，看得出车位比较充足。家中有车的业主不用担心停车问题，停车非常的方便，不用浪费时间找车位，也保证了车辆的安全。

槽点一：地面墙面需修缮

虽然小区内亮点很多，但也有美中不足的地方。小区建成时间有十余年，有一些地方维护不到位。地面多处地砖损坏,并没有专业的物业人员管理维修。

还有墙面，虽然整个楼栋没有大面积的破损，但有些局部仔细观察还是比较明显的。因大雨冲刷，夏天暴晒，局部外立面破坏的比较严重，居民们也都没有在意，工作人员没有及时处理。降低了小区楼栋的质感，影响美观度。小区在维护方面有待提高。

槽点二：杂物随意堆积

此外，某些角落存在一些杂物没有及时处理的情况，随意丢弃在公共区域 。能看到在一些车棚之类的地方堆积着大量的纸板和垃圾。听物业讲，小区里有几处车棚都有同样的情况，很多都是收废品的人把这里做成了垃圾暂存点。这不但严重影响了小区的整体形象，而且这些问题未能及时解决的话，还会存在一定的安全隐患。

一天的踩盘下来，小编对圣馨家园这个小区有了更加深刻的了解。第一，就小区本身的品质来说，小区整体绿化不错，同时良好的设计布局让人走在小区里非常舒适，提升人们的生活品质。第二，小区内有地上地下停车场，充足的停车位让业主不用担心停车难的问题。第三，小区外部配套完善，小区靠近地铁10号线，周边也有多个公交车站，交通发达，出行便利。以及小区外较多的底商也方便了居民生活。

但也有不足之处，譬如物业管理仍需加强，维护水平不高，对居民的生活带来一定的不便。综合小区的整体环境以及外部配套来说，圣馨家园小区在本板块处于一个中上水平。

截至2021年8月，圣馨家园在幸福里app上挂牌均价85366元/㎡，低于太阳宫板块均价，高于朝阳区整体均价。小区的户型从一居室到三居室都有，可供选择性多样，而且小区的品质较高，考虑置换朝阳区太阳宫板块改善盘的用户可以重点关注。

圣馨家园小区地处朝阳区太阳宫商圈，北至北四环东路，南接北三环东路，西靠京承高速，东临机场高速；商圈发展比较成熟，身处国贸CBD、东直门、望京等热门商圈的包围之中。

太阳宫商圈作为朝阳区主要的住宅区域，板块内商品房聚集，住宅项目规模较大。2000-2003年，太阳宫地区第一批商品房住宅，如新纪家园、万方景轩等开始建设；2005年-2006年，第二批商品房住宅建成，如金星园、水星园、UHN国际村；2008年地铁10号线通车后，太阳公元、红玺台等高端楼盘相继入驻该区域。

目前板块内交通、商业、教育、休闲等方面均比较完善。交通方面，地铁10号线、地铁13号线从区域穿过，未来随着地铁12号线、17号线的建成通行，区域通达性得到进一步提升；机场高速路、东北三环、京承高速路和东北四环四条城市主干道也为商圈居民的出行带来极大便利。商业方面，板块内有凤凰汇购物中心、凯德MALL·太阳宫两大商场；教育方面，板块内有人大附中朝阳校区、朝阳师范学校附属小学等；生态方面，板块内有太阳宫公园、玫瑰里、坝河长庆公园等；医疗方面，板块内资源比较缺乏，最近的三甲医院是邻近商圈内的中日友好医院、安贞医院；

板块内居住人群以周边商圈的企业高管、部分北京本地人以及在三里屯使馆区、望京等板块工作的白领为主。由于板块早期开发完善、住宅项目聚集，目前可开发土地资源稀缺，无新房项目在售；相比之下，二手房挂牌数量较多，成交价格呈缓慢上调趋势，高品质次新房和老旧小区均价差异较大。

近十年来，太阳宫板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的朝阳公园西板块在2012年出让农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地，最终融创以21亿元、外加27.8万㎡的“异地医院楼”建设费竞得，实际成交价43.24亿，住宅项目名为“北京壹号院”。

此外，从近三年朝阳区土地拍卖情况来看，孙河、崔各庄、东坝等区域挂牌出让土地数量较多，距离太阳宫区域有一定的距离。

太阳宫板块作为传统的住宅区域，其板块发展前景主要还是从住宅属性出发。作为朝阳区发展较早的住宅区之一，太阳宫板块拥有完善的生活配套和浓厚的居住氛围，板块内交通发达、商超遍地、公园集聚。在十四五规划中，太阳宫板块把“推动绿色发展，人与自然和谐共生”的内容，和2035年远景目标中“生态环境根本好转，美丽中国建设目标基本实现”的要求作为新的绿色发展方向，大力推动生态文明和景观建设，打造高品质的生态宜居环境。

不过，板块发展较早，一方面区域内的二手房品质分化严重，溢价相差悬殊；另一方面，对于想在该地区置业的购房者来说可选择的空间也比较大，可以根据自身的需求选择合适的小区和房源。

1、居住品质方面：小区有大面积的绿化和充足的车位，居住环境好，生活便利。

2、规划布局方面：小区楼龄较新，楼栋之间的间距较大，休闲娱乐区域广，有较强的设计感，生活舒适度高。

3、配套设施方面：小区周边配套完善，底商较多，距离小区500米处有特百惠购物广场，能够满足日常需求。临近地铁10号线、附近也有公交站，交通便利。

4、地理位置方面：小区临近三友轩、博雅苑等旅游景点，居民休闲娱乐方便，提供了更多的选择性。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源9套，占全部房源的0.48%。小区目前在售均价85366元/㎡，环比下降0.13%。近6个月，小区整体均价低于太阳宫板块，高于朝阳区整体价格；环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，56㎡两室一厅户型，报价545万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为218万左右，二套首付为436万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有56㎡一居室、89㎡-97㎡两居室、132㎡-134㎡三居室三种户型，两居室占较大比重，现选取56㎡一居室与93㎡两居室进行分析。

对于楼栋选择，2号楼、3号楼噪音污染较少，周边有较大的绿化带，环境宜人，所以购房者可以侧重优选。5号楼邻近商业区，人流多，日常会比较吵闹，业主私密性较差；1号楼、4号楼靠近主干道，日常可能会有噪音干扰。1号楼、3楼靠近出入口，出门方便快捷。

1、小区临近商贸中心、医疗机构，适合在周边上班的购房者。

2、截至2021年8月，小区在售户型多，单价低于周边小区，总成本低。适合刚需购房者考虑。

3、小区靠近地铁10号线和13号线的换乘站芍药居，适合以地铁10号线、13号线为主要通行方式的上班人群。

截止2021年8月，太阳宫板块目前暂无在售新房项目。为了更好的进行横向对比，让购房者能清楚明了的了解到圣馨家园的优劣势，现选择建国门外板块尊悦光华项目和朝外大街板块的悠唐麒麟公馆小区进行对比。

尊悦光华位于朝阳区建国门外光华东里1号院，由北京盛华夏房地产开发有限公司开发，新盘项目属于中等偏上水平的改善型产品。截止2020年8月，在售户型最小面积为133㎡三室，最大为171㎡三室，单价130000元/㎡起，购房成本最低约为1700万/套。尊悦光华小区楼层质感好，居住环境好，但单价高，总成本高，适合改善居住条件的改善者。圣馨家园小区购房成本低，适合需购房但购房预算有一定限制的购房者。

悠唐麒麟公馆小区位于朝阳区朝外大街三丰北里，由北京兆泰集团股份有限公司开发，截止2020年8月，小区在售户型较少，只有123㎡的两居室，单价112000元/㎡起，该户型购房成本约为1401万/套。悠唐麒麟公馆项目，楼龄更新，居住环境整体观感强，有设计感和高级感，但户型少，选择范围小，适合对居住环境有要求且有一定成本的购房者。而圣馨家园小区目前在售房源多，单价低，总购房成本低，适合太阳宫板块的刚需人群。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离圣馨家园较近的西坝河东里小区和裘马都小区进行比较。