小编这次踩盘的小区是西罗园南里，之所以选择这个小区是有原因的，最近购房者多次询问了这个小区，然而小编还没有实地了解过，具体问题还不能准确回答。还有一个原因是小编看到西罗园南里北临南三环中路，西靠凉水河，地理位置看上去很优越。于是小编带着好奇心和对购房者的责任心所以来到了西罗园南里社区。

亮点一:小区环境好

小编从小区东门进来，就看到了一个小型花园，用小碎石铺设而成的荫间小道，一直延伸到深处，小编走在树荫里，感觉凉爽了不少。在花园中央，小编看到了健身广场场地稍小，但各式各样的器材完备。树荫下还设有长椅，小编看到有奶奶领着自家孙子在广场内乘凉，小编也坐了下来，休憩片刻再出发；

起身继续踩盘，在小区42号楼正对的区域有一个地嵌式的大型广场，通过和正在旁边纳凉的阿姨了解到：广场平时会有大妈们来跳广场舞，偶尔社区还会举办一些活动，给小区居民带来欢乐。

另外，小编看到小区每4栋楼就会有一个小型花园，可供人们休憩，也可在花园阴凉处下下棋，带带孩子。不得不说：小区环境，让小编爱了。

亮点二：小区内有学校

在小区40号楼和41号楼之间有着芳庄第二幼儿园，站在幼儿园门外，就可以听到里面传来熙熙攘攘的玩闹声，时不时会有老师的声音传出“注意点安全啊，跑慢点”，小编不禁感叹道：“小时候盼望着长大，现在却羡慕这群小孩子，无忧无虑，还是年轻好啊！”

继续前行，小编在小区6号楼前看见了西罗园第六小学，不同的是，这次传出的却是郎朗的读书声，让小编想起了曾经早读的回忆，也让安静的小区多了一分朝气。

亮点三：周边配套齐全

从小区北2门出去，迎面就闻到了一股香味。没错，酱猪肘子的味道，没想到在这还能遇到“最爱”，考虑到踩盘还没结束，小编也只能打消了干饭的念头。除此之外，小编还看到了各口味的饭馆、超市、奶茶店等。

小区正对面就是南三环中路，街道横跨有一个天桥，方便人们通行；小编注意到木樨园桥西公交站台就在小区正前方10米处，小区东门处还有西罗园南里公交站，小区15号楼旁就是海户路北口公交站；小区门口还摆放有共享单车，骑行5分钟就可以抵达地铁8号线南段木樨园地铁站。

从小区骑单车10分钟可到达万芳亭公园，园内有专门的跑道和游乐场，茶余饭后，人们都可以去遛遛弯，周末也会带孩子去游乐场玩乐。

槽点一：停车位不足

站在东大门往小区里望去，道路两旁多了一些“不速之客”，而原本只够停放一个车辆的车位，如今也在承受着本不该有的“痛”。在小区楼栋前，自行车、电动车随意停放在门前，接下来让小编既吃惊又无语的事发生了：明明看上去已经放不下一辆车的位置，硬生生被大爷开辟出一个方寸之地，将车塞了进去。小编自嘲道：“害，这样也可以，不愧是大爷。”

槽点二：小区安保不负责

虽然小区的大门敞开着，但害怕被保安拒之门外的小编，迟迟不敢往里走，站在原地观望了3分钟，而门卫大哥也从未抬头看小编，只顾着低头看着手机。小区单元门虽然安有门禁，但门也跟小区大门一样敞开着，小编大摇大摆的走进楼内，如入无人之境般轻松。小区安保这么不负责，让小编不禁为小区业主们财产安全和人身安全担忧。

槽点三：楼道内脏乱差

刚进小区楼，小编就注意到楼道墙壁上张贴喷印的小广告，而且楼道内安装的是声控灯，但灯亮控制间隔不超过1分钟，就自动熄灭了，整个楼间几乎处于全黑状态。一时间，每隔四十秒就会听见小编在楼栋内跺脚的声音，“这是哪个缺德的设计的，也太坑人了”小编吐槽到。在楼道内，小编还看到某些住户将楼道改造，堆放了一些木箱用来存放东西，以至于显得楼道更加狭窄。还堆放有自行车、垃圾等杂物，实在影响美观。

今天的踩盘到这里就结束了，让小编来做个总结发言：西罗园南里社区作为一个成熟社区而言，虽然房龄较老，但小区内部配套和周边配套已经将近完整。

小区内有学校和社区服务中心，周边有超市和公园，整体的居住环境和社区氛围对家里有老人和孩子的人群来说，还是很合适的；小户型，总价低，更适合在西罗园商圈上班的刚需人群；对于小区的槽点来讲，小区整体的居住品质一般，而对住房有较高品质要求的人群，不建议选择本小区。

西罗园南里小区地处丰台区核心位置的西罗园商圈内，位于南三环、南四环之间，该板块临近木樨园商圈、角门商圈，靠近木樨园南中轴线，区域内交通配套发达，南三环中路、永定门外大街两条城市主干道相交，居民驾车出行便捷；地铁8号线由北向南联通，板块内有木樨园、海户屯和大红门三个站点；地铁10号线贯穿京城东南至西北方向，板块内有大红门站和角门东站可以搭乘10号线；西罗园商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，主要是以老公房为主，部分商品房是00年前后的，以塔楼为主，居住氛围比较浓厚。

截止到5月底，板块内的商业、休闲资源等比较完善，医疗、教育资源比较缺乏。商业方面，板块内有合生广场、北京新世纪服装大厦等；休闲方面，板块内部有凉水河穿过，经过改造之后的河边沿岸已经形成一大片休闲绿化带，板块内还有北京京剧院和中国评剧大剧院以及西罗园二区体育场；医疗方面以社区卫生服务站为主，最近的三甲医院在角门商圈；教育方面有西罗园第六小学、星星幼儿园、西罗园学校、西罗园第五小学总校，中学数量较少。

产业方面，西罗园商圈位于大红门商圈北侧，区域内产业以服装批发产业为主，内部有五方天雅互联网女装、北京新世纪服装大厦、北京大红门服装商贸城等多座服装批发商厦，经过多年的改造和转型，当前西罗园商圈内的服装批发零售中心逐渐发展成为以服务本地居民需要、以创意设计、时尚发布和体验式购物中心为特色的服装行业新地标；曾经的大红门服装批发市场，如今已成为丰台区政务服务中心。

作为“疏整促”腾退空间进行升级改造的试点项目，这里也成为首个政务服务功能与文化服务功能整合互融的城市综合空间。

近五年来，西罗园商圈土地挂牌数量为零。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止到2021年6月，丰台区已成交的住宅土地出让主要位于长辛店镇；2020年则主要集中在卢沟桥大瓦窑、南苑乡分钟寺区域，距离西罗园板块较远，对板块影响不大。

《北京城市总体规划（2016年一2035年）》明确提出了丰台区应建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区。围绕总规中的文化和国际交往等首都功能的建设需求，《北京丰台区大红门地区FT00一0504、0505、0513~0516街区控制性详细规划（街区层面）（2020年一2035年）》出台。

从区域划分来看，西红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地，该区域是南中轴地区的重要组成部分，也是首都未来发展的宝地。丰台区将运用国际视野和理念，高标准规划建设首都商务新区。持续巩固大红门地区疏解整治成果，系统谋划城市更新和腾笼换鸟。以文化功能和国际交往为主导，努力打造国际一流的首都商务新高地。

具体到规划细则中，西罗园商圈内的凉水河是丰台片区“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”的重要环节，一带为凉水河滨河景观蓝带；在交通方面大红门地区将优化调整轨道线位和现状货运枢纽大红门火车站的功能。

调整现有轨道站点周边独立分散开发模式，优化轨道站点的交通衔接，采用TOD理念对站点周边用地一体化开发。文化经济和轨道交通的发展让该板块未来可期。

1.小区以小户型为主，总价低，适合西罗园商圈的刚需客户。

2.小区内部配套齐全：有便利超市、老年活动广场和社区医院，可就近满足业主需求。

3.小区居住人群以老年人和有小孩的稚童家庭为主，邻里关系和睦，居住氛围好。

4.小区内有芳庄第二幼儿园和丰台西罗园第六小学，上下学近，方便住户接送孩子。

小区2021年6月份的房源共85套，挂牌均价为54103元/㎡，从2021年1月-2021年6月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度的范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

小区具体购房成本方面，买一个72㎡的两室一厅的话，报价是240万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为84万，二套首付为144万。

2021年6月份小区的在售户型有三种，其中两居室的户型占比较多，共48套；其次为一居室，共25套；三居室有12套。

户型面积：60㎡的两室一厅

户型亮点：户型方正、主卧带阳台，采光好

户型缺点：通风性差

户型面积：36㎡的一室一厅

户型亮点：户型朝南，采光好

户型缺点：暗卫设计不通风、布局不合理，浪费面大

西罗园南里是一个比较大型的社区，共26栋楼，其中8号楼、19号楼、20号楼、22号楼、14号楼距离小区出入口近，进出较为方便；

3号楼、10号楼-13号楼、32号楼和33号楼位于小区内部地段，环境相对安静且靠近花园，环境较好；3号楼-7号楼靠近西罗园第六中学，38号楼-41号楼靠近芳庄第二幼儿园，上学方便，但较为吵闹，可能会影响休息。大家可根据个人情况合理选择楼栋。

1.小区整体户型方正，格局好，户型种类多，总价低，适合刚需客户购买。

2.小区花园内有长廊和凉亭，还有下沉式广场，可供人跳广场舞、打牌和举办活动，且小区周边商业、医疗配套完善，适合养老人群。

3.小区内有芳庄第二幼儿园和西罗园第六小学，教育配套齐全，适合有适龄入学儿童的家庭。

2021年6月份，西罗园板块范围内无新房在售。距离西罗园南里社区最近的新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为72000元/㎡，在售户型仅有四居室，其中217㎡的南北通透四居室，总价为1550万/套。而福海棠·华府是别墅区，因此两小区没有对比性，福海棠·华府适合改善人群和对生活品质要求高的人群居住。新盘在售也不会对角门板块和西罗园板块内二手房市场造成冲击。

西罗园南里周边二手房的报价在5万元/㎡-5.8万元/㎡，其中珠江骏景中区和西罗园四区与西罗换个小区园南里整体相差不大，故选择距离小区最近的这两个小区作对比。