上周老孙带大家一起到枣园尚城进行了实地踩盘，今天继续带大家盘一下与枣园尚城只有一街之隔的红木林社区。老孙照例提前做了功课，了解到这个社区与枣园尚城一样，分为南北两个区，据说是北京新城兴业房地产开发有限公司在大兴的第一个项目。社区里有花园广场和水系景观，整体的居住环境比较不错，感兴趣的朋友跟老孙一起去看看吧。

亮点一：楼栋外立面维护较好

还没进入红木林社区，老孙远远就看见一栋栋醒目的橘红色楼宇，整体看上去没有一点斑驳的地方，非常干净漂亮。进入社区之后，老孙发现各楼栋外立面除了贴砖以外还有一部分为涂料，但是都没有破损脱落或者开裂的地方。作为一个房龄已经十年左右的社区，外立面能够维护地这么好，真是值得点赞。

亮点二：社区有花园广场和水系景观，环境优美

在查看完楼栋外立面之后，老孙发现社区里有两个花园广场，广场内不仅有各种休闲设施，还有设计精美的凉亭和水系景观。整个水系环绕在多个楼栋之间，每一处的设计都不同，可谓一处一景。

此外广场四周各种植被种类也不少，与凉亭水系搭配在一起，让社区整体环境更为自然清新。社区居民每日不用去公园就可以畅享美景，真是幸福。

亮点三：儿童娱乐设施比较齐全

在查看社区内的休闲配套时，老孙发现与一般社区相比，红木林的儿童娱乐设施算是比较齐全的。小朋友们喜欢的滑梯一般每个社区只有一个，但是红木林社区里却有三个，而且除了滑梯之外还有两个沙坑。老孙看见好多小朋友在沙坑里玩的不亦乐乎，比在滑梯上玩耍的孩子还要多。有了这些娱乐设施，在社区里遛娃的家长可以轻松多了。

亮点四：社区居住氛围较好

老孙在社区里四处查看时发现，不管是水系旁边的长椅上，还是广场中的凉亭里，亦或者是健身器材旁，都有社区居民聚在一起的欢笑声。他们有下棋打牌的，有运动锻炼的，还有只是在一起唠嗑的。此外广场旁边还有好多小朋友们嘻嘻哈哈的踢球，站在一旁的家长们热络地聊着家常。红木林社区的居住氛围如此融洽，让老孙都感觉到了一种难得的归属感。

槽点一：绿化维护比较一般

整个踩盘过程中，老孙发现社区的植被种类虽然不少，但是绿化维护却相对一般。很多地方的草坪不是急需修剪，就是已经露出部分地皮。这样的绿化维护与社区整体环境不太相称，希望社区物业可以尽快修整。

槽点二：非机动车乱停乱放现象严重

老孙在红木林社区里没有找到非机动车棚，很多非机动车都停在了单元门口，或者道路边上的信箱旁边，有的甚至停在了广场的凉亭下面。这不仅影响整体环境，还影响社区居民日常进出，如果天黑不注意还可能会被磕碰到。希望社区可以尽快处理这个问题，以防发生意外。

四个多小时的踩盘结束了，又到了精彩的总结时刻。

首先从红木林社区产品本身来说，社区房龄较新且户型种类比较多，另外景观设计方面也很不错，产品力整体表现较好。其次是配套方面，小区内部配套相对不错，周边配套也是丰富且便利，离商场、公园、地铁站以及医院都相对较近，小区居民日常生活非常方便。

总的来说，红木林社区是改善型社区，社区内有花园广场和凉亭水系，适合对居住环境有一定要求的人群。此外社区离地铁4号线枣园站较近，在4号线沿线工作的上班族也可以考虑。

红木林社区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、社区环境优美：社区有花园广场，广场内有凉亭和水系，整体居住环境优美。

2、户型种类多样：社区户型种类从一居到四居都有，可选择面相对较宽。

3、儿童娱乐设施比较丰富：社区内不仅有3个儿童滑梯，还有2个沙坑，此外小区的广场还可供孩子们踢球或者玩滑板车。

4、周边配套相对完善：社区周边850米范围内有地铁站和多条公交线路，此外周边商业、医疗和生态资源也很完善，居民日常生活非常便利。

截止到2021年8月，红木林南区和北区的挂牌均价都在6.4万/㎡左右，其中南区挂牌均价环比上月为持平状态，北区挂牌均价环比上月上涨0.09%。挂牌房源南区以两居和三居为主，北区以两居和四居为主。从过去6个月的数据来看，社区价格一直处于相对平稳状态，整体变化不大。相较枣园商圈和大兴区域来说，红木林社区的均价一直相对偏高，这从侧面反映出红木林社区在市场上还是比较有竞争力的。

购买成本方面，以红木林北区114.54㎡三居室为例，报价839万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为336万，二套首付约为671万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

红木林社区户型种类多样，主力户型为两居和三居，两居室的面积段为66㎡-89㎡， 三居室的面积段为81㎡-206㎡，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

本户型为红木林北区77.15㎡南北两居室，其优点有四：

1、南北户型设计，利于采光和通风透气；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、卧室B有阳台，便于晾晒衣物；

4、户型较规整，浪费面积少，利于家具摆放。

其缺点有一：

1、卫生间无窗，不利于通风。

本户型为红木林南区81.53㎡南北三居室，其优点有四：

1、全明户型设计，利于采光和通风透气；

2、客餐厅分区，利于提升就餐环境；

3、卫生间有窗，利于通风；

4、卧室B和卧室C均为南向，利于采光，居住舒适度好。

其缺点有一：

1、户型内拐角过多，浪费面积大且不利于家具摆放。

红木林南区2号楼和5号楼为塔楼，部分楼层的采光和通风相对较差，建议谨慎选择。红木林南区3号楼和4号楼均为板楼，并且楼前都有大面积水系景观，视野较好，建议优先选择。

红木林北区2号楼和8号楼离枣园东巷较近，有一定噪音影响，建议谨慎选择。红木林北区3号楼、4号楼、5号楼和6号楼均为叠拼别墅，居住舒适度好，建议优先选择，其次7号楼楼前有花园景观，视野较好，也可以考虑。

红木林社区属于改善型社区，社区内有花园广场和水系景观，适合对居住环境有一定要求的人群。同时社区户型种类多样，从一居到四居都有，能满足不同人群需求。此外社区离地铁4号线枣园站较近，在4号线沿线工作的上班族也可以考虑。

枣园商圈的新盘比较少，可对比的普通住宅盘只有绿地海珀云翡一个，绿地海珀云翡由绿地京翰地产开发有限公司开发，户型以102㎡-182㎡的两居和三居为主，单价7万/㎡起，总价700万起，绿化率30%，容积率2.8，物业公司是浙江南都物业，物业费为5.8元/㎡/月。相比红木林而言，绿地海珀云翡均为板楼，物业管理也相对更优，但单价比红木林要高。综合来看，比较注重物业管理的朋友可以考虑绿地海珀云翡，如果想找性价比更高且户型选择面宽的，则优先考虑红木林社区。

红木林社区周边二手房均价在4.1万/㎡-6.4万/㎡，其中枣园尚城、丽园A区和红木林距离较近，并且价差属于同区域相对较小的，故选择此三小区做对比分析。