上周五公司组织聚餐，饭桌上乐乐的同事告诉大家他在建材城东二里买了一套房子， 乐乐这个小区有所耳闻。这个小区周边的环境不错，居民日常带娃遛弯很是方便。周边配套设施也比较齐全，购物、医疗、出行等需求很容易得到满足。而且小区里的人性化管理以及物业安保措施是一大亮点。但由于建成的年限比较久，所以也有一些不足。刚好同事邀请乐乐周末去他家做客，所以乐乐决定亲自到小区里看一看。

亮点一：小区内部配套完善齐全，便民服务更体贴

进入小区，乐乐发现：小区内部设有警务工作室和社区服务站，给予居民安全保障和贴心的生活服务。同时小区内还有便民果蔬店，基本能满足日常生活需求。

靠近社区服务站的不远处还搭建了车棚，自行车和电瓶车都摆放的整整齐齐。

在社区服务站这排楼的旁边还设有一个塑胶游乐场。塑胶游乐场周围还有栅栏，将游乐场紧紧围住，阻隔了外来的车辆，保证了居民安全。场所里除了有儿童游玩的设备，还有桌椅板凳、棋盘以及健身器材等，小区居民也可以在此休闲。

在社区服务站的不远处有丰巢快递柜，便于小区居民收发快递。

亮点二：小区绿化管理好，居民生活更温馨

小区内部除了是高大的树木外，还栽植着已经修剪整齐的冬青和月季花，并且树木和楼栋之间植有草坪，这些绿植与花卉不仅净化了小区的空气与环境，更使得小区的整体风貌有所提升，映入眼帘的翠绿与嗅入鼻尖的芳香，给小区居民带来了更多的舒适和温馨。

亮点三：小区物业管理认真负责，社区整洁干净

来到小区后，乐乐一行人说明来意后进行了测温和登记后才被允许进入，而且门口也设置了道闸系统，防止外来车辆随意出入。并且小区安保24小时巡逻，安全比较有保障。

进入小区后，乐乐在多个路口看到了摆放的分类垃圾箱，并且在垃圾分类箱正上方也会有相应的指引说明，充足的垃圾分类设备与完善的垃圾分类措施也使得小区内部整洁干净。

亮点四：小区周边配套设施齐全，生活便利多彩

小区周围配套的设施相当齐全。从一位阿姨口中了解到：“市场不但菜品齐全，而且分开区域售卖，让周边的居民购物非常方便。”而乐乐也发现小区门口有一些特色菜馆之类的店铺，方便了居民的日常饮食。

小区距离龙旗购物中心驾车10分钟左右，购物中心内不仅有海底捞、麦当劳、木屋烧烤、码头海鲜等餐厅，还有网咖、电影院等娱乐场所，是年轻人热爱前往休闲之处。

槽点一：车位配置较少和分布不均，出现乱停乱放现象

虽然小区整体较为宽阔，但是由于车位配置较少，并且小区有1栋22层塔楼，楼栋分配存在不均现象，所以部分楼栋下有车辆停放密集和乱停乱放现象，居民平时出行也会出现堵塞的情况。

槽点二：小区年代较久远，缺少修缮

通过查询，乐乐得知小区是1998年-2002年建成，还有部分建筑已经有了墙皮脱落、金属生锈、掉漆等现象，整体楼栋显得较为破旧。而有些建筑更是因为空调外机铁皮掉色等原因，使得整体建筑墙体呈现“锈铁黄”，影响视觉美观。

小区内部道路也多年未进行修缮，并且部分花园周边未改成水泥地面或铺设透水砖，导致地面凹凸不平，对在此玩耍的小朋友存在安全隐患。

对于这次建材城东二里的踩盘，乐乐还是很满意的。

建材城东二里为1998年-2002年分批次建成，建筑为板楼和塔楼结合，整体户型面积覆盖广，可选择性较多，均价在同商圈内也相对较低。

从小区周边配套设施来讲，小区内部配套设施全面，使得小区居民生活更为便利。小区外部配套齐全，商场、超市、菜市场等一应俱全，同时周边交通非常发达，可以满足居民的不同通勤需求。整体配套方面比较优秀。

但是小区建成较早，楼龄较老，没有定期修缮。因此建筑的老旧以及道路地面的坑洼在所难免，对小区品质有要求的人群可能不是很友好。

并且小区板楼并未安装电梯，对于老年人或腿脚不便的人群而言，选择楼层时还需理性分析。由于停车位较少，对于依赖车辆出行的家庭而言，也需谨慎选择。

建材城东二里位于海淀区西三旗板块。西三旗板块整体位于北五环外，东临昌平东小口板块，西邻海淀西二旗板块，南面是海淀清河板块，北面是昌平区回龙观板块。板块内交通便捷，板块西侧是京藏高速，板块内有地铁8号线穿过，居民出行非常方便。西三旗板块临近中关村科技园、上地科技园等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为海淀区热门的置业板块。板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均十分完善。

商业方面，板块内有新都生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有西小口公园、翡丽公园等休闲公园；学校方面，板块内有北京二十中（分校）、六一幼儿院西三旗分园、清河四小等学校。西三旗板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有建材城东一里、建材城东二里等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有富力桃园、华鸿家园等。

根据幸福里APP显示，西三旗板块房价大多在7万/㎡内，集中在5.5-6.5万/㎡左右。西三旗板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来西三旗板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

西三旗板块位于城六区海淀区，规划及发展较早，因此自2011年至今的10年间此板块仅有两块住宅用地出售。2011年，金隅获得西三旗建材城危改项目二期用地并配建“公共租赁住房”；2019年金隅摘得西三旗建材城中路东侧1814-630等地块，该地块为共有产权房地块，销售均价不高于43600元/平方米（含全装修）。该地块确定案名金隅尚林家园，已于2020年6月公开摇号，项目正在建设中。截止2021年6月，在北京市规自委官网上，西三旗板块没有待出让地块，预计2021年西三旗板块也将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着西三旗板块位置的稀缺性，也是西三旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西三旗板块的发展前景大致可从产业发展、配套升级、交通规划等三个方面进行分析。产业发展方面，中关村西三旗（金隅）科技园已投入使用，园区被列入“全国科技创新中心建设重点任务”名单，也是海淀区固定资产投资重点项目。根据规划，中关村西三旗（金隅）科技园以软件研发应用为核心，重点培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源和高端装备制造等六大产业。产业园的投入使用，在为板块增加就业岗位的同时，也能促进板块内基础设施的更新和发展。配套升级方面，西三旗万象汇大型购物中心正在建设中，项目预计2023年竣工。

项目位于西三旗新都环岛东北角商业地块，建筑规模约13万平方米，旨在打造美食汇集、文化潮流、运动休闲等于一体的商业综合体。该综合体的修建预计能满足周边科技园区、办公人群和社区居民的生活需要，这也是板块内配套升级的又一利好。交通规划方面，根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2021年）调整方案，北京地铁13号线将拆分为13A和13B，其中13B线自马连洼至东直门，将在西三旗板块内新增建材城东站。地铁站的新增，将让板块内业主出行更加方便。

1.小区物业管理优秀，外来人口和车辆进出小区需要登记，绿化修缮和卫生清洁也很及时，居民生活环境出色。

2.小区内14栋6层板楼，1栋22层塔楼，板楼采用一梯两户、一梯三户的设计，塔楼采用两梯十户设计，户型有两室一厅、三室一厅，可选性较广，能够符合多种置业需求。

3.小区的建设时间较早，内部物业管理和安保措施发展较为成熟，生活配套也比较完善，无论小区内部的各种店铺还是周边商业配套和医疗配套，都能够全面满足小区居民各样需求。

4.小区绿化景观搭配较好，道路两侧与楼栋间都有较多树木与花卉，植物种类繁多，小区空气较为清新，居民生活较为舒适安逸。

根据幸福里app，截至2021年8月22日，建材城东二里参考挂牌均价在61001元/㎡，环比上升0.27%。

建材城东二里近六个月的价格走势来看，三月份至六月份价格基本稳定，六月份至七月份价格稍有下降，七月份到八月份价格趋于稳定，总体呈上升趋势。 由于没有新地块入市，西三旗板块位置较为稀缺，因此西三旗板块二手房价格能够保持稳定趋势。但由于建材城东二里小区建成年代较久，在海淀区域与西三旗区域内属于较老旧小区，因此建材城东二里价格总体趋势低于海淀区域与西三旗商圈价格趋势。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的80.7㎡的两居为例，报价480万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%、二套首付为80%。即该套房源首套房首付为192万，二套首付为384万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共15栋楼1273户，小区主力户型为79.7㎡两室一厅和82.1㎡三室一厅，因此选择两个主力户型进行分析。

小区一共15个楼栋，所有楼栋均为南北向，并且小区的楼栋间距宽敞，屋内采光良好，如果对此有顾虑的人群可不必多虑。

5号楼为22层塔楼，对居住楼层有要求的人群可以考虑这栋高层楼栋。

8号楼、12号楼-15号楼临街有底商，平时生活中相对会热闹一些，对生活环境比较喜静的人群尽量避开这几个楼栋。

1号楼、15号楼临近建材城东路，日常生活会有交通噪音，对此比较介意的人群也注意考虑。

2号楼-7号楼、9号楼-11号楼位于小区内部，居住环境安静，楼前后被绿化围绕，居住舒适，注重生活环境舒适度的人群可重点考虑这些楼栋。

1.小区附近配备有大型娱乐购物中心、公园等便于年轻人休闲娱乐，小区内外都有配备菜场、市场等生活所需的配套场所，并且小区内绿化环境好，适合对小区配套设施比较有要求的人群。

2.小区户型从两居、三居到四居，户型面积涵盖范围较广，且户型设计合理，适合两口之家或多口之家进行置业。

3.小区购房成本相对较低，生活环境舒适，比较适合刚需或首次置业人群考虑。

建材城东二里小区所在的海淀西三旗板块属于老城区，截止2021年9月附近新房楼盘目前查询暂无，现与附近位置较近的位于海淀清河商圈的海淀幸福里和强佑府上学院进行比较。

海淀幸福里由华润、首开、北科建、住总、中交五个知名房企联合开发。该小区开盘时间在2021年4月，交房时间在2023年6月，参考价格在80000元/㎡起，截止2021年9月，参考总价在1200万/套起，户型分别有98㎡、130㎡三居两种户型，但均已售空，还有145㎡、165㎡、195㎡四居，目前还是在售状态物业公司是华润物业，物业费为7.20元/㎡/月。知名的开发商联合打造，资深的物业公司管理，从小区基本的硬件设施和软件管理都保证了相当高的质量。

强佑府上学院交房日期为2021年12月，由北京强佑房地产开发有限公司开发，物业公司为北京强佑物业管理有限公司。户型为83㎡-127㎡的两居和182㎡的三居，2021年7月挂盘参考均价为80000元/㎡，总价641万/套起。对比建材城东二里，该项目物业费为3.80元/㎡/月，生活成本较高，同时周边配套逐步完善，对生活品质追求较高的人群可以考虑该项目。

无论从小区的硬件设施还是从软性管理上，建材城东二里都与这两个小区相差甚远，这两个新盘定位比较高，受众群体要不同于建材城东二里，并且由于北海淀幸福里和强佑府上学院均不属于西三旗板块，因此这两个新房项目对西三旗板块内二手房市场没有太大影响。但是建材城东二里从单价到房屋总价都低于这两个新小区，并且本小区的户型面积受众群体更广，适合于各种需求的家庭或刚需人群考虑。

小区周边二手房报价在46657元/㎡-72477元/㎡，其中建材城(东一里)和沁春家园与建材城东二里整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。