小李子平时最大的爱好就是闲暇时去公园里游玩，今天小李子准备步行去清苑路东的绿谷公园游玩时，一栋栋橙灰相间的高层建筑吸引了我的眼球，在网上一查发现原来是一个名叫佳兴园的小区。看着楼栋整洁的外立面和网络上很高的评价，职业踩盘人小李子一下子就来了兴趣，于是小李子就先搁置了去绿谷公园的计划，转向方向奔赴佳兴园小区，现在就请大家来和小李子去看一下吧。

亮点一：外立面维护好

进入小区后，楼栋给小李子带来的直观感受就是外立面的维护很好，给人一种非常气派的感觉。橙色和灰色的外漆显得很大气，比较多的窗户也可以看出小区的户型总体上采光是不错的。更值得一提的是这是一个建成于2006年的小区了，经过十几年的风吹日晒，楼栋外立面也基本没有出现墙漆脱落的现象，可见小区的建筑品质是很高的，外立面的维护也很到位。

亮点二：楼间距大采光好

在小区中散步时，小李子最大的一点感受就是宽敞明亮。虽然这是一个高层小区，但完全没有楼栋太高遮挡住阳光的压抑感。小李子还询问了一个路过的居民，他说：“我就住在一楼，但是平时的采光基本没有什么影响”。对呀，一个楼栋间距大的小区可以给住户带来许多便利，不仅采光不会受到影响，而且在楼下散步时更觉得心情舒畅呢。

亮点三：绿化设计好且生活氛围浓厚

小区的绿化率为35%，处于中等水平，但是小区的绿化设计是不错的。草坪树木修剪得很整齐，住户闲暇时可以在楼下散步，盎然的绿意会让人的心情变得舒畅起来。小李子在小道上行走时总是可以听见阵阵欢笑声，原来是好几位老人家带着自己的孙儿来楼下散步了，融洽的生活氛围就在他们的欢笑声中蔓延开来，使人心情大好。

槽点一：车库维护差，墙皮脱落

虽然小区的外立面维护很好，但是小区车库的维护情况却是一言难尽。墙皮脱落的现象比较严重，显得非常不美观，锈迹斑斑的车库也拉低了小区居民的整体居住体验。有业主甚至为了防止时常掉落的墙皮弄脏爱车，不得不在车顶上支上一层塑胶布遮挡掉落物。而且从剥落的痕迹可以看出，小区车库还存在一定的渗水问题。

槽点二：电梯维护管理差

小李子逛完地下车库正准备坐电梯去单元楼里面看看呢，没想到电梯门刚打开就听见下来的人在吐槽“这个电梯也太慢了吧，每次都在这浪费时间”。小李子自然很懵啊，电梯能有多慢，但是真正坐起来，那速度，真的算是龟速了吧。电梯的启动和运行都很慢，像是放了慢动作一样，地下车库到一层竟然需要花费两分钟的时间，而且在电梯运行的过程中还有异响。而且小李子发现，不单只是一栋楼的电梯有这样的问题，在其它楼栋的电梯小李子也发现了电梯运行不平稳，存在异响的问题。看来小区电梯确实也需要维修了，这些问题给居民上下楼造成了一定不便的同时，也对居民的安全有一定的隐患。

槽点三：安保不严门禁较差

小区的安保情况是比较差的，小李子原本认为进入小区会有保安拦截呢，但是保安只会管一下车辆的进出，步行或者骑车可以随意出入。不禁如此，单元楼的门禁也是比较差的，非小区居民可以随意进入楼道呢。小李子认为不严的安保和门禁使得小区居民的安全受到一定的影响。

经过一天的踩盘，小李子对于佳兴园小区有了更直观的了解。

首先，小区的外部形象是非常好的，不仅外立面整洁大气，而且小区绿化做得不错，整体看来具有较强得设计感。而且小区楼间距较宽，就算是是居住在一层的用户采光也没受到影响。再者，小区的地理位置比较优越，医院、商场、公园环绕周围，距离地铁5号线北苑路北站仅有不到一公里的距离，在这里生活还是比较舒适方便的。但是小区停车位较少，停车难问题比较严重，小区内部设施也有些许老旧，许多地方需要维护。

从整体价格来看，截至2021年8月，佳兴园小区目前在幸福里app上挂牌均价62875元/㎡，小区的户型有一居室到三居室。小区目前在售户型中总价最低为50㎡一室，总价为378万，预算不足在北苑工作的购房者可以考虑，最高147㎡三室两厅户型，总价950万，户型南北通透，改善型购房者可以考虑。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、居住品质方面，小区的外立面干净整洁，在售户型优良，南北通透，绿化设计比较好，整体居住体验比较好。

2、购房成本方面，幸福里APP2021年8月数据显示小区目前在售户型中总价最低为50㎡一居室，总价为378万，购房成本较低。

3、地理位置方面，小区的地理位置比较优越，临近绿谷公园、北辰绿色中央公园，距离最近的地铁站仅有不到一公里的距离，通勤方便。

4、小区周围的商业配套方面齐全，不仅有大小商铺，还有商场，购物比较方便，能够满足居民的日常所需。

根据幸福里APP显示，截至2021年8月，佳兴园目前在售房源6套，占总房源的0.35%，挂牌均价62875元/㎡，对比上月上涨0.14%，近六个月以来均价低于于朝阳区在售均价，与北苑在售均价不相上下，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

在购房成本方面，截至2021年8月，佳兴园小区最小面积的户型为50.53㎡的一居，报价378万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该房源首套首付为151万，二套首付为302万。仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有50㎡一居室，80㎡-97㎡两居室，147㎡-151㎡三居室，两居室占比较重，现选取主力户型81㎡两居室和151㎡三居室进行分析。

楼栋选择方面，601号楼、604号楼、605号楼临街，有一定噪音污染的问题，对噪音比较敏感的人群谨慎选择。602号楼、603号楼距离街道较远，噪音污染比较小，环境较为安静，建议优先选择。604号楼、602号楼部分户型为东西朝向，采光较差，建议谨慎考虑。

1、佳兴园小区位于北苑的商业繁华地带，比较适合在北苑及周边商圈工作的人群。

2、小区临近地铁5号线，附近公交站较多，出行便利，适合以地铁5号线为主要通行方式的上班人群。

3、小区在售户型中总价最低为50.53㎡一居室，总价为378万，购房成本较低，预算有限的刚需购房者可以考虑。

截止到2021年8月份，北苑板块有三处在售新房项目，为天润福熙大道、华贸铂金墅、润泽御府。现取上述三个小区进行对比。

天润福熙大道位于清河营东路一号，由北京春光置地房地产开发有限公司开发。在售户型199㎡-307㎡三居室到四居室均有，总价1700万起，天润福熙大道房龄较小，但均价较高，更适合对住房质量要求高，但购房预算足够的购房者。

华贸铂金墅位于朝阳区清苑路，由爱发科投资有限公司开发。在售户型177㎡-340㎡三居室到五居室均有，总价1770万起；该小区物业管理完善，且周边商业齐全、底商分布，更加适合对小区周边配置要求比较高的人群。

润泽御府位于北五环顾家庄桥北，由北京润泽庄苑房地产开发有限公司开发。在售户型604㎡-1200㎡四居室到六居室均有，总价5480万起。面积过大，总价过高，无可比性，资金充足的购房者可以考虑。

天润福熙大道和华贸铂金墅户型面积相对较小，物业管理以及小区品质方面均要优于佳兴园小区，在北苑及周边商圈工作的改善型人群可以考虑。佳兴园小区更加适合预算不足的刚需购房者。

基于地段、商圈、价格等多方面考量，现选取明天第一城5号院和筑华年与佳兴园小区进行对比。