最近很多北京的朋友问老王，北京二环内哪些板块比较看好，我让他们不妨把目光放到东花市。

为什么这么说呢？因为东花市在北京人眼里一直是个很不错的地块儿，其价值意义还是不容小觑的。

而就在这广渠门内大街东花市南里，有这么一个社区，名为富贵园1区。

富贵园1区，附属于富贵园小区，后来和2区、4区一样，单独作为一个社区存在。而且比较特殊的是，它有着属于自己小区大门，有着与其他单元区不同的管理方式，那么坐落于富贵园北边的1区，还有哪些与众不同的地方呢？

现在就跟着老王的步伐，来看看这个富贵园1区吧！

亮点一：小区绿化好，环境优美

走进1区单元楼之后，老王仿佛进入了一个江南复式园林，一路走过去身边都是绿植。有高树、有鲜花、有小草、有荷花，亭台水榭，相得益彰，有趣的是，还能经常听见鸟叫，看见它们落在枝头随后飞走，无比惬意。

这个富贵园1区内给人的感觉就是一副生机勃勃的感觉，这里的居民，开窗可见绿，出门可踏青，居家可赏鸟语花香。都说花开富贵，这富贵园的花确实是不少，也算对得上这个美好寓意了。

小区主干道围绕着中心花园，老王觉得这好似把学校操场中间的草坪换成了大花园，不管在哪个角度，都能欣赏绿植的魅力，深呼吸一口，都会觉得怡然自得。小区东门虽然封锁了，但是两边的绿叶早已经爬上屋头，胜似植物园景观，颇显大气之风。

亮点二：品质感受较好

富贵园1区其实和4区那边没什么大区别，建筑品质和那种回迁房根本不是一个档次。老王站在大马路上看过去，就发觉小区外立面十分美观，棕色贴砖，鳞次栉比的排列非常有序。

而当老王真正走进小区，近距离愈发能感受到富贵园1区的一种“富贵之气”。一眼望去，棕色砖墙和透明大玻璃搭配十分协调，低调的配色又不失现代化底蕴，顶层小复式尖顶设计，品质感受真的到位了！

这个小区属于是次新板楼，在北京二环内，这也是并不多见的，光从建筑品质来说，就已经甩那种老破小几条街了，年轻人一般就挺喜欢这种建筑品质的房子，居住体验也比较好。

亮点三：门禁严格，安全系数高

老王看过富贵园2区和4区，这两个单元的门禁其实还可以，算是严格的，但没想到这个富贵园1区更严格，北门入口处，“富贵园”三个大字给人一种威严的感觉，有专门的保安看守，一般来说是很难进的。

于是无奈之下老王找来了中介，才得以进入。不出我所料，楼栋大门也是需要刷卡或者密码才能进入的，而且，值得一提的是，这个大门的关门速度也很快，在保持正常距离的情况下，很难“跟门”而入。所以来说，整个小区的门禁还是比较不错的，安全系数有保证。

亮点四：人车分流

老王在小区溜达了半天，猛然发现里面一辆汽车都没有，差点没看出来这小区还是人车分流的，汽车在入门前就开往地下车库，内部禁止机动车通行，一般来说这是高端小区才有的操作了。

小区内实现人车分流后就相当于一座公园，小区内的道路就是绿色步行街，特别是对于老人和小孩来说人车分流更加安全，老人可以在小区内悠闲的散步，小孩可以在小区内尽情玩耍，不用再有被行驶车辆碰到的顾虑。

当然，不光是安全方面了，人车分流还可以缓解停车压力，减少噪音和尾气污染，在出行方面也会便利许多，车主们也不用开个车绕小区半天，直接从车库出去就可以了。所以人车分流这一点，是富贵园1区值得一提的优势无疑了。

槽点一：内部施工维修

走进小区后，很明显就能看到遍布的维修绿网，一列过去全是铁杆搭着，木板和绿网铺在上面，比较影响观感，好好的小区这是怎么了……

老王问了一下当地居民，据说是近期总是会有外檐脱落，所以紧急施工维修，而且一般走路的时候，还经常得看着点头顶，没准儿就会有点墙皮掉下来，还是挺危险的。这让老王不禁擦了一把冷汗，得亏这墙边上都搭了木板，不然运气差的话可能就遭罪了。

但这一大片区域的施工维修，还是存在一点安全风险的，万一哪根杆子不稳或者小孩子不小心跑去那儿玩的话，事情就不好说了。

槽点二： 非机动车停车秩序差

还没进入1单元之前，老王在1区外围的路边上就看到了一排排自行车停放的现象，就在想该小区内部难道没有非机动车停车棚吗，怎么把车都停外面，在小区外面停车骑车，还得走一段路，这很不方便啊。

进入小区后，不太好看的一幕就出现了。自行车和电瓶车就停在施工维修的网边上，甚至不少车子都倒了，停放也非常不争气，这就比较影响观感了，看完漂亮的外立面和绿化，再看到此情此景，难免令人有点遗憾。

不仅在路边有这种现象，包括楼栋入口也有自行车乱停的情况，反正老王是比较反感出门就看到一推车子停门口的，居民们出门进门都遇到一堆车子，也影响心情。

槽点三：车位比低，路面拥挤

前面说到1区作为独立单元，实行人车分流，也有地下停车库，车位比也有个1:1，但是停车位供应仍然十分紧张。

当然小区内部是没有车辆的，但当老王走在1区入口主干道上，就看到很多车辆停在道路两边，有些地面并没有划分停车位，也仍然停着车。

本来这条挺宽敞的马路，是供富贵园1区和其他单元车辆行驶的公共车道，这么一停车，道路显得十分拥挤。

槽点四： 价格与商圈不匹配

老王看完小区之后，遍去查了一下小区的价格，结果大为震惊。

通过幸福里App数据得知，截至2021年7月份，富贵园1区挂牌单价已经接近11万5，对比上月环比上抬0.42%%，持续远高于东花市板块的均价，略高于东城区整体均价，根据老王的踩盘经验，不禁心中发出疑惑，这个1区的价格可能也是存在一点虚高吧？

富贵园4区所属的东花市商圈，被众多热点商圈簇拥，且均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

所以某种程度来说，其商圈自身实力是不够硬的，发展潜力还得看周边商圈发展的平均值，所以就目前而言，充其量能算普涨板块，这也就映衬了小区价格的虚高，性价比可能值得探讨。

经过这次踩盘，老王对富贵园1区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区内部绿化好，环境优美，有中心花园，亭台水榭，景色怡人；

其次，小区整体品质感受较好，次新房外立面美观，建筑品质优良；

再次，小区实行人车分流，内部道路安全通畅，均为绿色行人通道。

但是，小区内部区域在紧急维修，而且车位有点紧张，非机动车停车秩序一般，这些是其目前的一些不足。

从整体价格来看，富贵园1区目前在幸福里app上挂牌均价是114739元/㎡（截至2021年7月29日），高于东花市商圈均价，高于东城区整体均价，小区的户型从一居室到四居室都有，在北京二环附近，有刚需改善或高级改善的购房者可以考虑。

东花市商圈位于北京市东城区，地处东二环内，被众多热点商圈簇拥，是二环内相对热门的次新居住片区。

东花市商圈北侧为建国门内商圈，南侧为广渠门商圈，西侧为崇文门商圈，东侧是劲松、双井商圈，均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含了东花市商圈，经过将近30年的翻新规划与发展，使得商圈南侧、东北侧有不少2000年后建成的次新房。

如今的东花市商圈内包含有2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中地铁7号线是北京中心城区的一条东西向地铁线路，主要布置于两广路地下，贯穿北京外城（原宣武区、崇文区辖区），并连接东部劲松等地以及垡头。

商圈内学校，包含有京市广渠门中学附属小学、北京市广渠门中学、崇文小学、北京市文汇中学等。

商圈内商业配套，包含双花园商业街、宝轩大厦、富贵园购物中心、鼎新大厦、尼奥大厦等，不过都集中于商圈交界地带。

东花市商圈最大的优势在于悠久的历史，以及深厚的文化底蕴，辖区内有国家级文物保护单位北京明城墙遗址公园、市级文物保护单位袁崇焕祠、隆安寺等。

商圈内生态休闲设施，主要包括有吴东魁艺术馆、吴东魁艺术文化长廊等，文化气息浓厚。

商圈内，主要以次新房、老公房社区混合构成，建筑密度中等，整体居住舒适度还是比较高的。

商圈内老公房门槛价465-550万元、次新房门槛价570-598万元，相对于东城区其余商圈，东花市的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，商圈所在的东城区文化价值认同感强，这里既居住着不愿意搬迁的老北京居民，也生活着不少新北京移民。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对东花市商圈有置换动作。

东花市商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：东花市商圈的均价为10.5万/㎡，周边广渠门商圈的均价为10.7万/㎡；崇文门门商圈的均价为11.2万/㎡，建国门内商圈的均价9.3万/㎡，龙潭湖商圈均价为9.4万/㎡。东花市商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，东花市商圈属于东城区内价值较高的板块，比价效应下，东花市商圈的价值已被市场充分释放。

东花市商圈属于大坐标有优势，但区位略欠的典型商圈。

首先，东花市商圈的住宅危改启动的较早，规划上的用地很早就饱和了，所以商圈内几乎不可能再出现大型的规划，或者建设。

从大坐标上来看，东花市商圈的大部分面积在二环内，地理优势明显，但聚焦来看，商圈北侧被明城墙遗址公园，以及北京站，将商圈隔绝在王府井商圈的辐射之外。

西侧区域，前门商圈的延伸又被崇文门商圈截留，商圈东侧，铁路线以及护城河、二环路高架的存在，又把来自双井、劲松的购买力切割殆尽，从商圈辐射，以及购买力外溢的方面来看，东花市商圈形同孤岛。

但是，近年来东花市商圈的发展重点围绕城市治理，以及“便民”展开，宜居的属性，加上二环内的地理位置，还是能为商圈提供有力托底。

总结来讲，东花市商圈的发展前景，取决于周边商圈发展的平均值。

1、内部门禁严格，楼栋需要刷卡才能进入，外人不可轻易进入，安全性和私密性较好。

2、小区次新，外立面美观，楼栋品质不错，保养较好，加之小区绿化好，花草树木搭配协调，环境优美，整体视觉感强，居住体验好。

3、人车分流，有地下车库，内部道路秩序良好，路上均为绿色行人通道，比较安全，且小区居民受噪音和汽车尾气污染较少。

4、地理环境优越，地处北京二环内的东花市，可与周边发达商圈共享基础资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源16套，占全部房源的0.54%。小区目前在售均价114739元/㎡，环比上涨约0.42%。近6个月，小区整体均价高于东花市商圈在售均价，高于东城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为61.07㎡一室一厅户型，报价860万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为580.5万元左右，二套首付为688.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有88㎡-93㎡的二居室、139㎡的三居室，142㎡的四居室。

现选择小区主力户型103.02㎡两室一厅和166.63㎡三室二厅进行分析。

C区域7号楼、8号楼，离2区回迁房距离较近，西靠富贵园小区主干道，人员杂乱，不太推荐；

B区临东花市大街，人车流量大，不太推荐；

D区目前正在楼栋紧急维修，有外墙维护施工，不太推荐；

A区不临街，离中心花园近，比较推荐。

小区距附近地铁站比较近，适合在东花市商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，绿化较好，环境优美，适合对居住品质、小区品质以及周边配套品质比较看重的购房者。

截止到2021年7月，富贵园1区61.07㎡一室上车总价860万元，首付580.5万元起。适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的刚需改善购房者考虑。

除此之外，富贵园1区还有411.67㎡四室总价3600万元，适合户型要求高、品质追求高、居住体验高，且预算比较充足的终极改善购房者。

目前，东花市商圈内无新房项目在售。目前距离富贵园4区最近的新房项目是位于小区东北方向4公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区5公里的首开璞瑅公馆，以及东城区天坛商圈的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

而富贵园1区房源最高挂牌总价在3600万元/套，户型和总价方面来看，有一定可比性，但是从房龄和配套来看，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

富贵园1区均价高于东花市商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近为标准，以房龄和价格为区别项，故下面选取东花市北里西区、富贵园4区进行比较。