从地铁崇文站下车，穿过马路便看到一个大型购物商城——国瑞城购物中心，再往前走几步会发现这个楼分ABCD座，心想：一个购物中心能有多大，还分这么多楼。于是乎和路边的阿姨打听了一下，阿姨说：“这个楼是国瑞城西区，下面是购物的，上面是住宅，姑娘你是想买房子吗？”

国瑞城西区地处崇文门外街道的北部，东邻北花市大街，西邻崇文门外大街，南邻西花市大街，北邻崇文门东大街，面积约10万平方米。今天小橘子带着疑惑再次来到国瑞城西区，我倒要看看这种商住一体的房子到底如何。

亮点一：门禁安保严格，居民安全有保障

不得不说国瑞城西区的安保真的好严格，刚走到大厅保安大哥就问：“你是来干嘛的，有没有预约？”小橘子这才注意到居民进出是需要刷卡或者输密码才能进出的，就算是去空中花园也得住户刷卡才能进去，由此可见这里的安保各方面都比较严格，住在这里居民基本不用太担心安全问题。

亮点二：内部配套齐全，居住体验好

小区内有空中花园，环境优美，刚走进空中花园，小橘子人都傻了，没想到在这个人车喧闹的地方，居然还有一个空中花园，并且环境清幽安静，在里面溜达似乎都忘了这是在四楼。此外小区楼下还有健身和游泳馆，不用担心没有运动锻炼没地方可去。

亮点三：人车分流，安全性高

小区的人车分流是小橘子去过的小区中做得比较好的，小区楼下的步行广场区也是严禁各种车辆进入的，从到这个小区小橘子就没看到道路有停放的车辆，可见小区的物业管理和居民素质都比较好，人车分流，安全性相对会更高一些，因此你会看到很多家长带孩子在楼下吹泡泡、玩游戏等，生活氛围很让人羡慕。

亮点四：外部配套完备，居民生活便利

小区楼下就有大型购物商城，国瑞购物中心，小橘子去里面逛了一圈逛得眼花缭乱，咖啡店、各类餐厅、服装店、饰品店等等，喜欢买买买的人住在这里肯定幸福死了。

此外小区离地铁站仅隔了一条马路，通勤和出行都挺方便的，上班族不用早起走一大截去赶车了，简直就是懒人的福音啊。值得一提的是小区停车场可以直通地铁站，如果赶时间又怕道路堵车的话，从地下停车场直接去地铁站不失为较好得选择。

槽点一：草坪稀疏，喷泉水脏，影响美观

小橘子在花园闲逛的时候发现有好几处草坪稀疏，感觉很久没有人来打理了，很影响看风景的心情。此外我还发现喷泉水很脏，感觉就像很久没有换过一样，凑近一些还会闻到臭味，让人不愿停留。

槽点二：人多车多，环境嘈杂

小区地处崇文门商圈，楼下就是大型购物中心，并且周围都是大马路，人流量和车流量都比较大，环境会比较嘈杂，对于喜欢热闹的人会很喜欢，但喜欢安静的人可能就不会特别喜欢住在这里。

槽点三：消防通道打开，行人随意进出，影响安全

正准备结束今天的踩盘任务时，小橘子发现消防通道门是打开的，本以为打开是为了便于突发事件居民逃生用的，走进去一看居然被物业占用，通过观察发现消防通道环境破旧，缺乏维修和检查，一旦真的发生突发事件，后果将不堪设想啊。

槽点四：商住两用，人员混杂

小区四楼以下是一个大型商场，人流量大，并且小区四周都是交通主干道，可能存在一定的噪音干扰。小橘子上楼时发现，四楼以上有些房子也是用作商业用途，有眼镜店、服装店等，可见平时会有一定客流量，人员相对混杂。

经过一天的踩盘，小橘子对国瑞城西区有了更深的了解。从配套方面来看，小区离崇文门地铁站仅隔了一条马路，通勤方便，小区四楼有空中花园，环境清幽，楼下就是大型购物城，吃喝玩乐不用愁，内外配套设施都比较成熟，生活和休闲娱乐基本都能满足居民的需求；从安全方面来看，国瑞城西区安保措施严格，居民安全有保障。

从整体价格来看，国瑞城西区截至2021年7月在幸福里app上挂牌均价88347元/㎡，价格低于周边小区，小区的户型从一居室到四居室都有。总体来说，小区内外配套和地理位置都比较好，推荐给年轻群体和预算有限的刚需人群。

崇文门商圈位于北京市东城区，地处东二环内，内有三条地铁线，是北京城南的老牌区域性商业中心，以及终极置换目的地之一。

商圈内拥有二环内规模较大的次新居住区，居住密度中等偏上，成交量大，换手率高，交易相对活跃。

崇文门商圈北侧为东单商圈，南侧为龙潭湖商圈，西侧为前门商圈，东侧为广渠门与东花市商圈；均属于成熟的热点商圈，但各有侧重，它们之间产业互补，联动效应强劲。

崇文门商圈的历史非常悠久，最早的规划建设能追溯到明朝中后期，1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含该商圈，以南北走向的崇文门外大街为中线，西侧商圈偏重商业建设，东侧的崇文门商圈偏重居住，如商圈内的国瑞城、新景家园等，均是二环内少见的大规模次新小区。

现在的崇文门商圈内，大型的商业设施集中于商圈南北侧，包括有红桥市场、天雅珠宝城、国瑞城中心、哈德门中心。

商圈内包含3条地铁线路：地铁2号线、5号线和7号线，地铁站有崇文门站与磁器口站。2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，几乎可以抵达二环内的所有商圈；7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。

此外，崇文门商圈还包含有二环线干道，无论是去故宫还是北京站都比较方便。

商圈内的教育设施，包含有北京第一零九中学、北京市崇文小学、北京市永生小学、北京市东城区第二幼儿园崇外分园等。

崇文门商圈内医疗设施包括北京市普仁医院、北京市东城区第二妇幼保健院、北京市东城东华医院。

另外值得一提的是，崇文门商圈内包含多个著名旅游景点，例如明城墙遗址、法华寺、花市清真寺、观音寺、来纳艺术馆等，都是极富特色的地标性建筑。遗憾的是，崇文门商圈内的生态休闲设施比较缺乏，规模上的公园、绿地均在商圈之外。

崇文门商圈内，住宅主要以次新房、回迁房、老公房混合社区构成，建筑密度中等偏高。

老公房门槛价360-600万元、次新房门槛价500-800万元，相对于东城区其余商圈，崇文门商圈的总价区间跨度不大，购买力构成主要以北京南城片区，以及同商圈的置换需求为主。

崇文门商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

幸福里APP显示，截止2021年7月，崇文门商圈均价为11.2万元/㎡，周边二环内主要板块均价为广渠门10.7万元/㎡、龙潭湖9.4万元/㎡、东花市10.5万元/㎡、前门10.4万元/㎡，均低于崇文门商圈的均价。

对比来看，崇文门商圈的住宅均价处于高位，近期商圈内均价处于稳定缓慢增长的态势，可以判断其价值已经被市场充分释放。

从区位上来看，崇文门商圈可以看作王府井、东单商圈的有限外延，因为有北京站、明城墙遗址公园这两道地理阻隔的存在，上述两个热点商圈的外延并没有充分辐射崇文门商圈。

但也正因为明城墙遗址公园的存在，崇文门商圈不会受到北京站的嘈杂影响。

崇文门商圈地处二环内，大规模的规划、建设已无可能，值得注意的是商圈内的业态升级与改造，据2018年新世界中国地产有限公司的披露，崇外6号地的规划设计理念，称要建设成为K11艺术胡同，打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心。

资料显示，崇外6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街，具体位置在商圈中部偏南。

如果此项改造得以成行，那么崇文门商圈的价值，将会得到有力提振。

1、门禁安保严格，小区大门处有前台登记询问，进出都需要刷卡或者业主输入密码，居住安全有保障。

2、小区人车分流，居民安全性较高，且车位配比达1：1，几乎不用担心停车问题。

3、小区内部设施较完备，健身游泳馆均有，且环境好，居民居住体验感较好。

4、周边配套齐全，小区楼下有大型商超，基本生活需求都能得到满足。且离地铁站和公交站较近，交通便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，国瑞城西区在售房源40套。小区目前在售均价88347元/㎡，环比上涨约0.42%。近6个月，小区整体均价低于崇文门商圈均价，也低于东城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体呈稳中呈上升趋势，从目前情况来看，还是比较适合入手的。

购房成本方面，总价最低为58㎡的一室一厅户型，报价520万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为215.8万元左右，二套首付为426.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有58㎡-124㎡的一居、106㎡-146㎡的两居、251㎡-259㎡的三居。

主力户型是61.98㎡一室零厅和107.75㎡两室一厅，该两种户型存量房源较多，故对比分析。

国瑞城西区整体包含4栋楼。四周都临马路，且周边商业发达，人流量车流量较大，因此低层可能会比较吵；

小区楼栋间距较近，部分户型日常通风光照会受到一定程度的影响；小区楼栋中间有花园，对环境要求较高的可以选择临近花园的户型。

崇文门板块生活品质较高，生态环境较好，休闲娱乐资源丰富，商业资源齐全，交通枢纽作用明显；周边企业商场、生态、交通资源都比较完善，适合对周边配套有一定要求的购房者。

小区属于崇文门商圈，距国瑞购物中心70米，距小区1公里内有两条地铁线，通勤方便，小区较小户型属于刚需自住需求，大户型属于高功能自住改善场景，适用于对生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

最小户型58㎡的一室一厅户型，总价最低520万；259㎡的四室一厅大户型报价在2500万元，适合品质改善，对周边配套有追求的购房者考虑。推荐对通勤、交通、周边配套和安保有严格追求的购房者买入置换。

目前，崇文门商圈无新房楼盘在售。目前小区最近的新房项目是位于小区西南方向东城区的天坛府，东北方向26公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而国瑞城西区房源最高挂牌总价在2500万元，新房与二手房价差别不算太大，比较适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

小区均价低于崇文门商圈二手房均价，周边1公里范围内与国瑞城西区均价相近的小区不算太多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与国瑞城西区相近的国瑞城东区和国瑞城中区来对比。