听说沿海赛洛城是二线明星和广告导演的聚集地，这里位于四环附近，地处北京繁华地带，小区内外部配套资源相对完善。今日小编就来到了沿海赛洛城四期小区，来这里实地看一看明星和导演们的生活环境是什么样子的，期望给购房者提供有价值的参考信息。

亮点一：小区人车分流，绿化面积较大

小区严格实施人车分流制度，私家车辆严禁进入小区，内部道路以步行道为主，道路设计较为合理，在不影响正常通行的同时，留出了更多的面积供绿化使用。进入到小区内，给小编的感觉是走入了森林，步行道两旁高大的植株较多，道路基本都覆盖在树荫之下，这里就像是天然氧吧，空气湿润而又清新。

亮点二：内部休闲健身设施较多，人口密度较低

小区容积率较低，内部有较多的健身运动设施，小编还看到了供儿童玩乐的滑梯，这些设施均被打扫的较为干净，没有明显的坏损问题，可以放心使用，基本能够满足居民休闲娱乐所需。

亮点三：小区周边配套较为齐全

小区位于东四环附近，距离地铁化工站和公交百子湾家园西站较近，而且有多条地铁线和公交线路通行，周边还有较多的共享单车可供周边居民使用，出行较为方便。

小区周边底商较多，饮食、购物、美容、医疗等资源一应俱全，距离最近的超市是华联超市（赛洛城店），紧挨小区，在小区入口处就可以直接看见。超市内部商品丰富，有瓜果蔬菜区、生活用品区，小编询问了瓜果蔬菜的价格，感觉价格合理，基本能够满足居民日常购物所需。

小区与惠水湾森林公园隔街相望，公园内环境优美，月季、太阳花等植被种类较多，是小区居民在忙碌工作之余的好去处。

槽点一：小区垃圾处理不到位

小编踩盘该小区时发现小区内部垃圾遍地，严重影响了小区整体形象。尤其是在夏季，一些垃圾如果不及时处理，气味非常刺鼻，小编捏着鼻子快速走过，不敢长时间停留。

对此小编询问了小区居民，得知小区垃圾处理一向如此，物业管理人员并不重视该问题，虽然有保洁人员进行小区环境清扫、垃圾处理等工作，但是由于监管不到位，小区的卫生情况始终是个问题。

槽点二：楼道内部杂乱

小区内部配备了电梯，居民出行很少选择楼梯出行，但是作为重要的消防通道，楼梯内部环境应该整洁，无堵塞。但是在踩盘的小区中，小编发现小区楼梯内部环境杂乱，堆满了杂物，比如车辆、旧家具、儿童玩具等，这种杂乱的情况物业管理人员并没有进行管理，物业对这些安全隐患问题需要加以重视。

槽点三：小区内部设备陈旧，维修不善

小编踩盘时发现小区内部很多设施设备非常陈旧，而且还出现损坏现象，比如小区内自行车棚顶部出现了损坏，也没有进行维修，导致停车棚无法正常使用；又如小区内垃圾桶分类存放点的门也出现了损坏，无法关闭。

总体来看，沿海赛洛城四期小区绿化率为30%，容积率为2，活动空间充足，居住体验较好；建筑时间在10年左右，楼栋较新且维护较好；户型从一居到四居都有，户型面积从小户型59㎡到大户型242㎡可供购房者自由选择。产品力表现优良。

小区位于成熟的商圈内，3公里范围内有医疗机构19家，1公里范围内有超市7家还有19个公交站和3个地铁站，周边配套表现优+。

但是小区住宅内部环境来看，楼道内部环境杂乱，垃圾处理不到位，设施设备陈旧，破坏了小区整体形象，对于有品质需求的购房者应慎重考虑。小区内部停车位数量少，仅有300个，物业费为2.40元/㎡/月-3.70元/㎡/月，物业费较高，内部设施陈旧，物业管理不到位，这些问题需要购房者认真考虑。

小区位于朝阳区百子湾商圈内，属于成熟商圈，周边配套齐全，休闲资源、医疗资源丰富，适合有养老需求的人员选择。此外周边交通便利，交通网络密集，因此也适合朝阳区通勤上班的人群选择。

沿海赛洛城四期小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。

尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。

商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。

同样，医疗资源也需要依托周边商圈。生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。

二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。

百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。

综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。

此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。

保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

1、小区容积率较低，绿化覆盖面积较大，能够满足居民日常娱乐休闲需求，居住体验相对较好。

2、小区在售房源充足，户型较多，有较大的选择空间，可以根据自己生活需求和经济实力选择合适的户型。

3、小区房价和附近小区房价相比，价格优势明显，房价整体比较稳定，房源均价在5.8万/㎡，低于朝阳区百子湾区域房价，购买该小区房源，可以节省大量的资金。

4、小区位于朝阳区百子湾商圈，商圈成熟，交通便利，周边配套齐全，居民生活较为便利。

幸福里APP显示2021年6月，沿海赛洛城四期挂牌均价为58770元/㎡，和5月份房价对比，下降8.13%。

2021年7月，沿海赛洛城四期挂牌房源为16套，占小区总户数的1.8%。从近6个月价格变动情况来看，下降幅度较大，造成均价下跌幅度大的原因是个别单价较低的商业用房挂牌，对实际成交价影响不大，购房者不必过于担忧。

具体购房成本方面，拿在售的100.65㎡两居为例，报价730万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为292万，二套首付为584万。

该小区户型有59㎡-83㎡一居、69㎡-114㎡两居、132㎡-361㎡三居、242㎡四居，主力户型为59㎡-83㎡一居，以下对两个户型进行分析。

402号楼-407号楼为东西向排布，容易遇到采阳、采光、通风、私密性等问题，不过这几栋楼都位于小区中心区域，可以较好地享受小区的绿化环境，购房者需权衡利弊。

415号楼和422号楼距离城市主干道较近，容易受到噪声影响，且窗外风景不美观。

414号楼和421号楼，为南北向排布，且位置较为合理，距离小区出入口较近，且外围有其他楼栋阻隔来自主干路的噪音，推荐购房者优先考虑这两栋楼。

小区房产均价低，在售户型中有很多小面积户型，房产总价低，适合刚需人群购买。

小区绿化面积大，容积率低，活动空间充足，有养老需求、品质需求的人群可以考虑。

小区周边交通便利，周边配套完善，在北京朝阳区地铁线7号沿线通勤上班者可以考虑。

截至2021年6月，朝阳区百子湾区域没有新房入市，距离沿海赛洛城四期最近的新房有和锦微棠小区、天润福熙大道小区，故选择这两个小区和沿海赛洛城一期进行对比。

其中和锦微棠小区为北京致泰房地产开发有限公司开发的住宅项目，房产均价为68921元/㎡，户型面积为183㎡-290㎡之间，户型面积大，房产最低报价1261万/套，户型均价相对于沿海赛洛城四期价格略高，户型也偏大，适合改善住房者购买。

天润福熙大道小区，楼盘别名为润景名苑，属于普通住宅项目，该项目房产均价90000元/㎡，开发商为北京春光置地房地产开发有限公司，绿化率为50%，在售户型主要以三居、四居、五居户型为主，三居户型面积为199㎡-219㎡，四居户型面积为157㎡-320㎡，五居户型面积为374㎡，均价相对于沿海赛洛城四期价格较高，户型面积较大，适合资金较充裕的人群购买。

朝阳百子湾发展较早，老旧小区和2000年以后建成的小区均有，这里选择距离沿海赛洛城四期较近的紫南家园南区、世纪嘉园南区小区进行对比。