在一次公司组织的参观活动中，阿晋来到了位于北三环西路联想桥旁的中国农科院国家农业科技展示园。结束参观后，阿晋的目光被出口前的一幢红黄条纹相间的住宅楼吸引。阿晋简单地查阅了一下，发现这个小区是双榆树南里二区，楼栋所在的小区明显年代较久，但是楼栋的外墙粉刷却显得崭新而干净。这个小区的管理是不是也同样走心呢？好奇心驱使着阿晋走进了这个小区——双榆树南里二区，来一探究竟。

亮点一：小区文化建设十分用心

小区中部有一个社区文化广场，文化广场内的宣传内容十分丰富。广场内摆放的宣传栏记录了双榆树南里二区小区以党建活动为中心，开展和谐社区、魅力社区文化的活动成果。此外，小区内还设立党群活动服务中心，在日常都会有群众进出。

阿晋在参观文化广场的过程中，被小区住户参与党建活动的热情与积极性所感染。小区住户中有一定比例的老人，他们在生活闲暇之余也会经常参与党建活动，促进社区的红色文化氛围。在这样一个充满正能量的小区居住，一定可以时时刻刻感受到社区的温暖团结，小区荣誉墙上的各种荣誉称号就是一个有力的证明。

亮点二：小区监控完善，周围环境安全

小区内每栋楼下转角处都会安装监控摄像头，即使在小区角落，监控也依然能够覆盖；加上24小时的门岗值班，在遇到突发情况时，住户都可以向门岗求助，也有监控录像可以查询，根本不用担心。

同时双榆树南里二区的东南紧邻大钟寺派出所户政大厅，随时可以保障居民安全。

亮点三：小区内部生活设施丰富健全

虽然双榆树南里二区作为上世纪八九十年代建成的小区，但是小区内现代化的生活设施仍然齐全。小区内的纯净水机周围打扫的十分整洁，对于小区内的住户使用纯净水可以即用即接；为了方便电动车使用较多的用户，引进了自助的充电桩，住户不必要寻找集中充电站，节省了很多工夫。

除去现代化便民设施外，小区内还为不熟悉楼栋分布的居民设置了路标；据楼内的居民说，楼前的无障碍通道也一直保持畅通。从这些细节中，阿晋看到了小区物业对于公共设施的悉心维护与对居民权益的保障。

亮点四：小区周边资源丰富完善

阿晋发现双榆树南里二区近邻丰富的交通资源：小区2公里范围内，地铁13号线与4号线南北向并行，距离地铁人民大学站、大钟寺站，魏公村站均在1.5公里以内；此外还有联想桥南、红民村、皂君东里等公交站在小区周边1公里范围内；此外还有北三环西路紧邻小区北侧。无论采用何种交通方式，小区内的住户都可以找到方便的路径。

小区周围的生活设施同样一应俱全：3公里内有北京大学口腔医院、海淀医院等综合医院；1公里内有双安商场、华宇时尚购物中心、超市发等多个大型购物中心。除此之外，餐饮、药店、银行等服务也都可以方便地在附近找到。对于住户衣食出行不同要求，双榆树南里二区周围的生活设施可以满足。

槽点一：电线搭建混乱

双榆树南里二区的建筑类型为板楼和塔楼结构，并且楼栋分布不是太整齐。这样在进行电线搭建的时候，难免会出现混乱情况。

小区内一些电线杆旁的树木已经快要触碰到电线，在下雨天气会产生安全隐患；一些空中的布线杂乱无章，并且裸露线缆数量较大。这些较为混乱的电线，对于小区住户存在很大的安全隐患。

槽点二：小区公共空间较为狭小，停车位紧张

较小的公共空间会略微降低住户的生活体验。小区内的楼栋，尤其是高层塔楼大多分布在小区内部的周围，小区住户视觉上会觉得比较逼仄；塔楼楼内设计为两梯八户，塔楼内住户上下楼会较为拥挤。比较爱清净的住户，亦或是上了年纪喜欢安静居住环境的老年人可能会由于拥挤感到不适。

由于小区建成时间较早，并没有规划足够多的停车位。虽然社区之后在9号楼旁边建了一个停车场，但是车位不足的问题还是没有得到很好的解决。因此现在小区内车辆停放占据了额外的空间，导致小区道路较为狭窄。

由于小区建成之初是作为单位分房，也因此没有规划固定停车位，停车位是先到先得。这对于经常使用私家车的住户来说，是一个比较麻烦的事情。

双榆树南里二区是位于海淀皂君庙的成熟小区，以自己浓郁独特的社区氛围吸引了路过阿晋的眼光。阿晋对于双榆树南里二区的考察比较顺利，也有一些自己的心得体会。

首先要说的是，小区的生活环境确实有一些拥挤。在小区住户出入的高峰时期，车来车往、会车时经常发生拥堵；每天下班后的停车也确实是一个难题。对于轻装上阵的住户群体来讲，还是可以接受的。但是对于行动不便、或者追求个人空间的住户来说，还是需要着重考虑。

不过，阿晋对于小区优质的物业管理与便民设施感到十分满意。在有限的公共空间中，不管是物业还是党建团体，都尽力为小区住户提供了暖心的便利设施与优秀的社区文化环境。此外，小区处在十分安全的环境中，不用担心有意外情况的发生。

总体而言，阿晋认为双榆树南里二区是一个生活氛围浓厚、充满温馨与安全感的住宅小区。

皂君庙板块位于海淀区东南角，处于北三环、北二环之间，该商圈北靠双榆树，南邻西直门和白石桥，西有魏公村，东与马甸和小西天商圈紧密衔接。作为海淀区发展较早的板块，皂君庙经过多年发展，区域内生活配套完善，生态环境良好，且学术氛围浓厚.

交通方面，板块内有两条地铁线路，西侧有地铁4号线人民大学站和魏公村站，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；东侧有地铁13号线南北贯穿，并在该板块设有大钟寺站，且向南行驶一站即为西直门站，与地铁2号线、4号线换乘。不止如此，板块北侧与北三环西路连接，可快速链接城市热门板块。

皂君庙板块内高校和研究院众多，聚集有中国农业科学院、中央财经大学、北京交通大学、中国农业科学院蔬菜花卉研究所等，学术氛围浓厚。此外，板块内还有天作国际中心、寰太大厦、城投大厦等，聚集了央企、互联网、金融、商业等各行业入驻，整体人群素质较高，且具备一定购买力。

大型商超主要集中在板块北部，像有双安商场、大钟寺中坤广场、法雅体育、华宇时尚购物中心等，同时板块内还有一个北京四道口水产批发市场，可满足居民日常生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1978年-2008年，选择性较多。该板块的居住和购买人群大多是在中关村附近商圈的上班族或者是高校及企事业单位的工作者。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。

例如树村2021年5月26成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。截至2021年6月，皂君庙板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

产业方面，位于中关村大街魏公村路口东北角的中国农业科技国际交流中心项目目前正在开工建设，据悉计划2022年竣工投入使用，建成后计划引入中美农业环境中心、中日农业技术研究发展中心、国际马铃薯亚太中心（CCCAP）等60余家国际组织和科研机构，进一步辐射带动农业科技领域上下游产业在中关村大街集聚发展、融合发展与创新发展。

所以可以预见，皂君庙板块未来将会吸引更多人才聚集，进而辐射楼市、经济等各个方面。 地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。其中在皂君庙板块北侧将设置人民大学站，开通后将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场。据悉建设规模约40万平方米，建设内容包括中坤广场外立面改造，地上装修改造，地下室改造，机电系统更新，新建地铁一体化工程与地铁12号线及13号线相连。待项目建成投入使用后，将给该板块带来极大的发展动力。

1.双榆树南里二区位于海淀区北三环以内，周围生活设施已经十分完善、商圈成熟健全，周边配套资源可以十分容易的满足生活需要。

2.小区交通便捷。双榆树南里二区近邻地铁4号线与13号线，地铁4号线大兴线可通往西苑、海淀黄庄、国家图书馆等站，地铁13号线可通往五道口、望京西等站，换乘地铁9号线、10号线、16号线都十分方便。无论是平时上班通勤，还是节假日出游都可以节省很多时间。

3.小区社区建设十分用心。无论是党建工作的积极开展，还是物业管理的细心负责，亦或是生活设施的一应俱全，都为小区内住户提供了尽可能好的居住体验。平时遇到生活难题，相信社区内的各种力量都可以为住户提供帮助。

4..小区楼栋有一梯两户，一梯三户的板楼设计，两梯八户的塔楼设计，户型有50㎡两居、75㎡-87㎡三居，其中以主力户型50㎡的两居室为例，售价650万，首付260万，对于资金充裕的人群可以考虑。

截至2021年8月，幸福里App内双榆树南里二区挂牌均价105337元/㎡，环比上升0.23%，在海淀区和皂君庙商圈范围内均属于房价较高的小区。从近六个月价格走势来看，小区房价总体与海淀区和皂君庙商圈房价变动趋势一致，均为稳步上升；自五月以来，双榆树南里二区房价增势放缓，价格增长很小。

小区优越的地理位置与优良的社区文化氛围是其价格居高不下的主要原因。便捷的交通以及步行可到达的周边生活设施得益于小区地理位置的优势；虽然小区年代较久，但是社区文化建设仍然积极有效。小区的主力户型设计合理紧凑，也是房价维持较高的一个原因。对比周围紧邻的其他小区，双榆树南里二区价格偏高。对买房预算有限的群体谨慎考虑。

举例：

从具体购房成本来看，以在售的84.7㎡三室一厅为例，报价930万。参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。即该套房源首套首付为372万，二套首付为744万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型面积有50㎡两居、75㎡-87㎡三居，其中主力户型有50㎡两室一厅一卫，和85㎡三室一厅一卫。

6号楼、30号楼在小区北侧，靠近北三环西路，环境较为嘈杂，对于睡眠质量较差的购房者谨慎考虑。

8号楼为东西向楼栋，对采光要求较高的购房者可以避开该楼栋。

30号楼南面有大面积绿化，楼间距较大，对采光有要求的购房者可以选择该楼栋。

1.小区地理位置优越，交通便利，近邻地铁4号线与13号线，可通往西苑、海淀黄庄、国家图书馆、五道口、望京西等站，换乘地铁9号线、10号线、16号线都十分方便，适合在市中心工作的人群。

2.小区安保措施全面负责，包括全面的监控设施、24小时值班保安岗亭等；小区位置近邻派出所，安全系数比较高。出差频繁的商务人士不必担心家中的安全问题。

3.小区文化生活氛围浓厚，便民措施齐全，可丰富老人孩子的物质文化生活；同时，小区内三居室户型较多，便于家里有长辈孩子的家庭分配房间。

双榆树南里二区位于海淀区皂君庙商圈，地处北三环联想桥附近，周围在售新房房源很少。海淀区内距离较近的新房项目有大苑海淀府和颐和金茂府。

大苑海淀府位于海淀区田村板块的地铁田村站西侧700米处，总建筑面积16.3万㎡。大苑海淀府建筑类型为11层-14层板楼，具有高绿化率(48%)和低容积率(1.75)的特点。开发商为北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司，物业公司为高力国际物业。大苑海淀府最近开盘时间为2020年8月7日，在售的楼栋为6号楼、7号楼、11号楼、12号楼与22号楼，建筑面积170㎡-320㎡，总价在1870万/套-3520万/套。大苑海淀府是新交房，在绿化覆盖以及户型设计上都要优于老小区，但是户型面积大、总价较高。

颐和金茂府位于海淀区杏石口路39号，总建筑面积6.7万㎡。颐和金茂府开发商为金茂置业，物业公司为金茂物业。颐和金茂府开盘时间为2020年9月，目前10栋楼均在售，建筑面积188㎡-256㎡，总价在2106万/套-2867万/套。

大苑海淀府与颐和金茂府的共同卖点是低密度住宅与精装修科技住宅，注重舒适的居住环境，这是双榆树南里二区所不具备的优势点；双榆树南里二区相比来说，具有更优越的地理位置以及更低的总价。综上，大苑海淀府与颐和金茂府更适合于改善型住户，而双榆树南里二区适合于刚需住户。

双榆树南里二区周边有不少同类型老小区，同属于成熟板块。这里以幸福里App为准，选择海淀皂君庙板块较为热销的二手房小区——皂君东里与明光村小区来进行对比。