北京东二环内两广路东花市大街角湾地区的小区，被国贸、建国门、新世界三大商圈环绕其间，同时周边还紧邻四大公众公园，可谓是良家宝地。今天老王要踩盘的小区——本家润园就坐落在这里，据说住在这里的人啊，都喜欢称自个儿为：本家人。

老王打听了一下，本家润园分为A、B、C区三个区，C区以高层塔楼为主，建筑相对中规中矩一点，老王感觉更适合老年人居住；B区呢不同于另外两个区，B区其实是一个商业写字楼，名为MOHO写字楼，不属于商品房住宅性质了。

而今天的主角本家润园，其实就是本家润园A区的“代名词”，所以它更为特殊一点，老王发现其外部是高档配套底商，内部建筑风格简约现代。

说实话，当老王进入本家润园A区时，才发现与C区大相径庭，为什么这么说？不如跟老王一起来看看。

亮点一：品质感受较好

本家润园A区有别于C区最大的不同，就是其建筑品质。C区的楼栋外立面为米色涂料，外檐显得比较老旧，而A区作为本家润园的“名片”，采用的是中式建筑风格，楼栋外立面基本为棕色瓷砖，搭配大面积玻璃幕墙，颇显高级感。

不仅如此，楼栋保养也是很不错的，小区已有将近15年的房龄了，但是外立面还能保持的这么新，是令老王震撼的，如此低调的配色，在至今仍然不失现代化底蕴，品质感受真的到位了！

这个小区属于是次新板楼，在北京二环内，这也是并不多见的，光从建筑品质来说，就已经甩那种老破小好几条街了，年轻人一般就挺喜欢这种建筑品质的房子，居住体验也比较好。

亮点二：小区环境优美，景色怡人

老王走进小区之后，感觉像是来到了一个小型江南园林，有高树、有鲜花、有小草、有荷花，而且不难看出这些花草都是有人定期修剪的，十分整齐有致，亭台水榭，相得益彰。有趣的是，还能经常听见鸟叫，看见它们落在枝头随后飞走，无比惬意。

出于好奇，老王想在高处看小区全景。当我在10楼向下俯瞰，眼前一片开阔，小区主干道连接各小路，一个大型中心花园坐落小区中央，中间辅以各形状的草坪点缀，三重庭进式园林由六个功能各异的主题景区组成，并以一条完整的水系蜿蜒贯穿，景色属实美观。

老王亲身经历，只要在这个小区里面，不管在哪条路上，都能欣赏绿植的魅力，深呼吸一口，都会觉得怡然自得，给人第一感受就是，这里是适合各年龄段人居住的地方，太舒服了。

亮点三：内部设施齐全

作为次新小区，在内部设施这方面，本家润园A区做的还是不错的了。

小区大门处就有两排丰巢和兔喜快递柜，下班之后到小区门口就可以顺手拿快递，对于任何一栋楼的居民来说，取快递都是同样的距离，这算网购达人的福音，简直不要太方便。

除此之外，内部休闲娱乐设施也很齐全，有儿童玩耍的小乐园，有健身器械，有供居民休息聊天时的亭子、长椅，居民生活十分惬意。

亮点四：人车分流

老王是从东南门进小区的，小区门口只有一个小门，仅行人能够通行，就连外卖小哥送外卖，也只能把电瓶车停在外面。原来这个小区是人车分流的，汽车在北门进门后就直接通往地下车库，内部禁止机动车通行，一般来说这是高端小区才有的操作了。

小区内实现人车分流后，整个小区内的道路可以说就是一条绿色步行街，特别是对于老人和小孩来说，人车分流使得居民更加安全，老人可以在小区内悠闲的散步，小孩可以在小区内尽情玩耍，不用再有被行驶车辆碰到的顾虑。

当然，不光是安全方面了，人车分流还可以缓解停车压力，减少噪音和尾气污染，在出行方面也会便利许多，车主们也不用开个车绕小区半天，直接从车库出去就可以了。所以人车分流这一点，是本家润园值得一提的优势无疑了，毕竟隔壁C区做不到这一点。

槽点一： 非机动车停车秩序差

老王从东南门进小区之后，首先看到的一片绿色之景，赏心悦目，再往前走，就看到一个非机动车停车棚，而且还有不少空位，心想这小区内部非机动车停车位供大于需啊，这是令人意想不到的。

进入小区后，大反转的一幕就出现了。自行车和电瓶车就停在灌木丛和台阶旁边，杂乱无章毫无秩序，这就比较影响观感了，看完漂亮的外立面和绿化，再看到此情此景，难免令人有点遗憾。

不仅在路边有这种现象，包括楼栋入口和楼道内也有自行车乱停的情况，反正老王是比较反感出门就看到一推车子停门口的，尤其类似于这种楼栋入口比较狭窄的，更显拥挤，居民们出门进门都遇到一堆车子，也影响心情。

槽点二：道路旁垃圾较多

在小区中漫步，老王还发现了绿中一抹白，但是此白非彼白。这些白色袋子里面装的都是装修房子时用的材料，就这样一袋袋的堆在路边上，非常影响观感。

还有就是走在路边上，突然发现树底下一堆垃圾，木板、纸袋子，本来干净整洁的地面被弄的十分不堪，连从一边走过的大妈都不禁吐槽：“这到处都是，真难看。”

槽点三：车位比低，供不应求

前面说到本家润园不同于C区，A区实行人车分流，有地下停车库，车位比也有个1:0.6，但是停车位供应仍然十分紧张。

当然小区内部还是没有车辆的，但当老王走在路边的主干道上，就看到很多车辆停在道路两边，有些地面并没有划分停车位，也仍然停着车。

槽点四：商圈发展一般，托底效应明显

老王逛完小区之后，便看了一眼小区的价格，结果大为震惊。

通过幸福里App数据得知，本家润园挂牌均价对比上月环比下探0.56%，持续远高于东花市板块的均价，略高于东城区整体均价，根据老王的踩盘经验，不禁心中发出疑惑，为什么东花市的小区，能卖这么贵，不太合适吧？

因为本家润园所属的东花市商圈，虽然被众多热点商圈簇拥，但它们均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

而且从大坐标上来看，东花市商圈的大部分面积在二环内，地理优势明显，但聚焦来看，商圈北侧被明城墙遗址公园，以及北京站，将商圈隔绝在王府井商圈的辐射之外。

所以某种程度来说，其商圈自身实力是不够硬的，发展潜力还得看周边商圈发展的平均值，所以就目前而言，充其量能算普涨板块，这也就映衬了小区价格的虚高，性价比可能值得探讨。

经过这次踩盘，老王对本家润园有了更深入的了解和更深刻的印象，主要有以下有几个方面：

首先，小区内部绿化好，环境优美、空气清新，有中心花园，景色怡人；

其次，小区整体品质感受较好，次新房外立面美观，建筑品质优良；

再次，小区实行人车分流，内部道路安全通畅，均为绿色行人通道。

但是，小区内部非机动车停车秩序一般，而且车位有点紧张，这些是其目前的一些不足。

从整体价格来看，本家润园目前在幸福里app上挂牌均价是111676元/㎡（截至2021年7月31日），高于东花市商圈均价，高于东城区整体均价，小区的户型从一居室到四居室都有，在北京二环附近，有刚需改善或高级改善的购房者可以考虑。

东花市商圈位于北京市东城区，地处东二环内，被众多热点商圈簇拥，是二环内相对热门的次新居住片区。

东花市商圈北侧为建国门内商圈，南侧为广渠门商圈，西侧为崇文门商圈，东侧是劲松、双井商圈，均为商业繁华、产业强劲的成熟商圈，这导致东花市所在片区，被托底的效应明显。

1991年，北京第一批住宅危改的片区中就包含了东花市商圈，经过将近30年的翻新规划与发展，使得商圈南侧、东北侧有不少2000年后建成的次新房。

如今的东花市商圈内包含有2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中地铁7号线是北京中心城区的一条东西向地铁线路，主要布置于两广路地下，贯穿北京外城（原宣武区、崇文区辖区），并连接东部劲松等地以及垡头。

商圈内学校，包含有京市广渠门中学附属小学、北京市广渠门中学、崇文小学、北京市文汇中学等。

商圈内商业配套，包含双花园商业街、宝轩大厦、富贵园购物中心、鼎新大厦、尼奥大厦等，不过都集中于商圈交界地带。

东花市商圈最大的优势在于悠久的历史，以及深厚的文化底蕴，辖区内有国家级文物保护单位北京明城墙遗址公园、市级文物保护单位袁崇焕祠、隆安寺等。

商圈内生态休闲设施，主要包括有吴东魁艺术馆、吴东魁艺术文化长廊等，文化气息浓厚。

商圈内，主要以次新房、老公房社区混合构成，建筑密度中等，整体居住舒适度还是比较高的。

商圈内老公房门槛价465-550万元、次新房门槛价570-598万元，相对于东城区其余商圈，东花市的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，商圈所在的东城区文化价值认同感强，这里既居住着不愿意搬迁的老北京居民，也生活着不少新北京移民。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对东花市商圈有置换动作。

东花市商圈土地开发趋于成熟，截止2021年7月，已近5年没有住宅用地供应和成交。商圈周边5公里范围内，同样没有新的土地的供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：东花市商圈的均价为10.5万/㎡，周边广渠门商圈的均价为10.7万/㎡；崇文门门商圈的均价为11.2万/㎡，建国门内商圈的均价9.3万/㎡，龙潭湖商圈均价为9.4万/㎡。东花市商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，东花市商圈属于东城区内价值较高的板块，比价效应下，东花市商圈的价值已被市场充分释放。

东花市商圈属于大坐标有优势，但区位略欠的典型商圈。

首先，东花市商圈的住宅危改启动的较早，规划上的用地很早就饱和了，所以商圈内几乎不可能再出现大型的规划，或者建设。

从大坐标上来看，东花市商圈的大部分面积在二环内，地理优势明显，但聚焦来看，商圈北侧被明城墙遗址公园，以及北京站，将商圈隔绝在王府井商圈的辐射之外。

西侧区域，前门商圈的延伸又被崇文门商圈截留，商圈东侧，铁路线以及护城河、二环路高架的存在，又把来自双井、劲松的购买力切割殆尽，从商圈辐射，以及购买力外溢的方面来看，东花市商圈形同孤岛。

但是，近年来东花市商圈的发展重点围绕城市治理，以及“便民”展开，宜居的属性，加上二环内的地理位置，还是能为商圈提供有力托底。

总结来讲，东花市商圈的发展前景，取决于周边商圈发展的平均值。

1、小区绿化好，环境优美，绿植丰富，有中心花园，空气清新，居住体验佳。

2、小区次新，外立面美观，楼栋品质不错，保养较好，整体视觉感强，居住体验好。

3、人车分流，有地下车库，内部道路秩序良好，通行顺畅。路上均为绿色行人通道，比较安全，且小区居民受噪音和汽车尾气污染较少。

4、小区内部配套齐全，休闲娱乐场所、停车棚停车库等基础设施都有，且底商丰富，居民生活丰富。

5、小区周边配套成熟，底商丰富，交通便利，地处北京二环内，可与周边发达商圈共享资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源16套，占全部房源的2.18%。小区目前在售均价111676元/㎡，环比下降约0.56%。近6个月，小区整体均价高于东花市商圈在售均价，高于东城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为48㎡一室一厅户型，报价540万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为259.2万元左右，二套首付为367.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有7栋楼1800户，有47㎡-79㎡一居、63㎡-145㎡二居、112㎡-164㎡三居、132㎡-260㎡四居。

现选择主力户型47㎡一室一厅和135㎡三室二厅进行分析。

本家润园C区域1号楼、2号楼朝北位置，靠近东花市大街，人车流量大，可能受噪音影响，不太推荐；

本家润园B区域，3号东西向楼栋、4号楼，西临鼎新路，人车流量大，可能受噪音影响，不太推荐；

本家润园A区域，3号楼南北向楼栋、5号楼、6号楼、7号楼，处于小区内部位置，可欣赏中心花园景观，不临街，受噪音影响小，比较推荐。

小区距地铁站280米，适合在东花市商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，绿化较好，环境优美，适合对居住品质、小区品质以及周边配套品质比较看重的购房者。

截止到2021年7月，本家润园48㎡一室上车总价540万元，首付259.2万元起。适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的自住刚需购房者考虑。

除此之外，本家润园还有226.4㎡四室总价3100万元，适合户型要求高、品质追求高、居住体验高，且预算比较充足的终极改善购房者。

目前，东花市商圈内无新房项目在售。目前距离本家润园最近的新房项目是位于小区东北方向4公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区5公里的首开璞瑅公馆，以及东城区天坛商圈的天坛府。

三个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万元/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

而本家润园房源最高挂牌总价在3100万元/套，户型和总价方面来看，有一定可比性，但是从房龄和配套来看，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

本家润园均价高于东花市商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近为标准，以房龄和价格为区别项，故下面选取东花市北里西区、富贵园4区进行比较。