小滋最近心心念念想买个二手房，上次和同事去京粮广场逛街，正好路过了景宜里，地理位置十分优越，便十分留意该小区。小滋通过同事了解到景宜里是由北京市大苑天房地产开发有限公司在2003年-2004年开发的，小区密度低、服务好，环境舒适宜居，而且小区住户人员组成简单，邻里和睦，这让小滋对景宜里充满了期待。

周末，小滋和同事便乘坐地铁6号线来到了景宜里，准备为小滋买房做好实地的踩盘工作。

亮点一：小区环境优美，宜居性高

走进景宜里，小滋就感觉这是一个环境舒适、干净整洁的小区。虽然小区建成年限较长，但环境整洁，小区内道路两旁种着许多绿植，绿化几乎覆盖了整个小区。

再往小区深处走去，小滋看到了一个道路曲折通幽的小花园，许多老年人正带着小孩子在花园里玩耍，脸上洋溢着幸福感。让小滋不禁感叹道，这真是一个高幸福指数和高宜居指数的小区。

亮点二：物业管理尽心尽责

一个好的物业能让居民拥有更好的居住体验。小区物业处处展现着对细节处的用心。保洁人员定期打扫卫生，设施维修能够及时处理，而且社区便民服务站就在小区最显眼处，居民一有问题，就能够直接找到物业。随着新能源汽车的兴起，小区物业专门设置了新能源汽车充电桩，十分方便。

此外，为了方便居民生活，便民净水站、垃圾投放站这些便民设施也是配备齐全。

亮点三：小区生活、休闲设施齐全

小区把智能化服务也植入了其中，社区家庭服务中心就是一个例子，扫码购买零食、饮料以及各类食品，让小滋感觉充满了科技感。

作为一个成熟的社区，休闲娱乐设施必不可少。小区内有凉亭、长椅、休闲空地以及各类健身器材，让住户舒展身体、放松身心有了好去处。当然，象棋桌是大爷们的最爱，小滋就看到许多大爷在象棋桌上杀的你来我往，不亦乐乎。

亮点四：周边商业配套成熟完善

商业是一个地区繁荣的标志，也是一个小区是否成熟完善的重要指标。小滋和同事在景宜里周边踩盘的过程中，就发现京粮广超、物美超市等大型商超，里边就有小滋最喜欢的麦当劳、烧烤店和火锅店，还能够买到各种日用百货，在这吃喝玩乐一应俱全。

当然，小区周边的底商也很丰富，像熟食店、美容店、服装店等等，能够满足住户日常的基本需求。

槽点一：早晚高峰期周边道路拥挤

小区西侧为双向两机动车道的田村东路，道路相对比较狭窄。小滋在经过这条道路时，发现周边小区较多，车流量大，在早晚上班高峰时间段容易造成交通拥堵，给居民的日常出行造成不便。

槽点二：人车不分流，车位紧张

小区车位均是地上车位，人车不分流，所带的危险性不言而喻。小滋看到许多小孩子在小区道路上嬉戏、奔跑，不由得为他们捏了一把汗，万一注意不到过往汽车，后果不堪设想，这对车主和行人都是不利的。

部分住户家里可能拥有两、三辆汽车，这对于车位配比1:1的小区来说，停车位是远远不够的。再加上小区有些道路比较狭窄，对于驾驶技术不好的车主也是个考验。

总的来说，小滋对景宜里的这次踩盘过程是收获满满的，对小区也有了一个更为全面和深入的了解。一方面，小区环境优美，绿化覆盖率不输于现在的园林式小区，给人最大的感觉就是舒心，宜居指数非常高。另一方面，小区内部的便民设施齐全，像饮水站、垃圾分类站、各类休闲健身设施都有分布。得益于小区的建设年限，小区周边生活配套成熟完善，并且出门就是地铁站。这些便利的生活和出行条件，都可以很好的满足有孩子的家庭和上班族。

但是，小区北侧有段铁路，时常会有噪音出现，不适合喜欢安静环境和对噪音敏感的群体居住。另外，尤其小区前期规划的车位较少，造成了小区车位紧张，停车难，对于追求生活品质的群体还是要综合衡量一下。

海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。田村板块位于西四环到西五环之间，是海淀各版块中发展较晚的板块。板块内含一条地铁线路、三条快速路、一个农贸商业中心、多家轻工业，是以农贸、轻工业、居住为主体的板块。

板块内包含一条地铁线路为地铁6号线。西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域，乘坐6号线中途也可换乘S1号线、10号线、16号线、9号线、2号线、4号线、8号线、5号线、14号线，到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内主要道路为阜石路、西四环、西五环，驱车无论去中心城区还是四环、五环内外都较为方便。阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内晋元桥走阜石路距西四环定慧寺桥5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内含一个农贸产品商业中心是锦绣大地，经营品种齐全，包括蔬菜、水果、粮油、肉类、禽蛋、海鲜水产、调料、干果、冻货、酒水、小食品、厨具百货等品种，是京西区域较大的农副产品批发市场，区域内日常聚集大量外地务工及流动人口，节假日及高峰时段，周边堵车情况较为严重。

板块内含多家轻工业工厂、农田、生态混合区等，如王致和、龙辉葡萄酒厂、汽修厂、农田等，板块内配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为朴实。 目前，板块内以1980年-2015年建公房、商品房为主，主力户型50㎡-130㎡一居-三居，还有部分村落、农村居住用地等。

板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主，还有部分村民。 板块优势在于位置，二手房均价低于周边板块均价，主要吸引在城区内、北京西部、北部工作生活的刚需、改善人群在此置业。 板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，目前还在进行内部居住环境改造中，如老旧社区改造、平房居住区拆迁、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质，目前还存在平房居住区、大量空地、工厂等，属海淀区发展中板块。

田村板块已多年无地可售，2020年1月，田村板块西侧3公里的香山东板块有地出售，四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。田村板块未来发展方向以老旧社区改造、棚户区改造、农村居住用地改造为主，区域内含大量空地，目前暂无挂牌信息。田村板块由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，田村板块不作为海淀重点发展区域。区域发展以低端产业退出和存量空间“腾笼换鸟”，老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1、小区地理位置优越，交通网络四通八达，距离地铁6号线的田村站步行3分钟左右可达，途径慈寿寺、车公庄、朝阳门和十里堡等。出小区门就是公交站，可乘坐389路、568路、688路等公交车。

2、小区户型以大两居和实用型的三居为主，单价适中，户型方正，南北朝向。楼栋间距大，前后没有遮挡，不影响低楼层的采光。

3、小区生活配套齐全，商业氛围浓厚，周围有着银行、商超、医院等配套，满足住户的生活需求。

4、小区周边生态配置丰富，有着田村山体育中心、四季青群众文化广场，3分钟车程内还有光星期八公园和平庄郊野公园，能够满足住户日常健身、跑步和休闲娱乐的基本需求。

截至2021年7月，该小区幸福里APP挂盘均价为79962元/㎡，环比上升0.68%。

目前，挂牌房源的房型面积为71㎡-118㎡ 。

从近六个月的价格波动来看，房价总体是趋于稳定的。2月、3月份持续小幅增长，4月份有小幅度下降，最近两月有上升趋势，但和海淀区总体单价的浮动相差不大，购买者不必过分担忧大幅度的升降问题。景宜里小区的房价高于田村板块，这可能是因为该小区地理位置优越，出行便利，小户型房源比较紧俏且受欢迎，性价比较高。所以，钟意该小区的群体可以着重考虑后入手。

具体购房成本方面，拿在售的111.9㎡的两居室为例，报价1128万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为451万，二套首付为902万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型有71㎡的一居，有97.8㎡-113㎡的两居，有113㎡-133㎡的三居。其中主力户型为

71㎡的一居和113㎡的三居。

小区共5栋楼，577户，其中8号楼北临铁路，对噪音敏感的人群可考虑9号、10号楼。12号楼在小区出口处，距离地铁6号线的田村站较近，对依靠地铁上下班的群体可着重考虑，但楼下有底商，可能会影响休息。

小区宜居且舒适，内部生活设施完善，房屋单价适中，户型以两居和三居为主，物业费相对周边较低，推荐购房资金有限的以家庭为单位的购房群体。

小区交通便利，临近地铁6号线，途径慈寿寺、南锣鼓巷、十里堡等地。还有89路、568路、688路等公交车，特别适合以这些线路上下班的人群，比如在车公庄、西苑、万寿寺、板井等地的工作人员。

小区周边配套完善，生活、医疗条件也比较便利，并且一居室总价较低，首付和还款压力较小，十分适合单身或者年轻情侣在此安家。

截至2021年7月，田村板块在售新房仅有大苑海淀府，这里选择新房大苑海淀府和距离景宜里较近的新房香山壹号院（香山东板块）进行对比。

大苑海淀府位于田村路北侧，由北京龙鼎华源房地产开发有限责任公司开发，户型面积在170㎡-510㎡之间，以四居、五居和六居室为主。小区单价110000元/㎡起，最低总价为2100万/套起，物业费16.71元/㎡/月。与景宜里相比，该小区走豪宅路线，房屋总价和物业费较高。从房屋总价和购房群体来看，两者差别较大，不构成竞争关系，故不作对比分析。

香山壹号院位于杏石口路与巨山路交叉口，由北京海益嘉和置业有限公司开发，户型面积在165.0㎡-269.0㎡之间，以四居为主。小区单价112000元/㎡起，最低总价为1848万元/套起，物业费9.50元/㎡/月。该小区位于香山东板块，对景宜里所在板块的二手房没有影响。

田村板块发展年限较长，周边二手房较多，这里选择建筑年限、价格和品质接近的兰德华庭和熙湖小区进行二手房对比。