前几天，小福在去找住在富卓苑的朋友玩的时候，在富卓苑旁边的一个小区引起的小福的注意，一个阔气的大门上赫然写着馨泰园小区，里面灰色的楼栋排列整齐，给人一种很舒服的感觉。于是，小福便记下小区名字，回到家后，小福在网上经过查询得知，这个小区建成于2009年，建成至今已有十几年的时间，楼栋还保养的如此好，顿时勾起了小福的好奇心。于是作为一个职业踩盘人，小福便在今天来实地看看这馨泰园小区，让我们一起进入小区一探究竟吧。

亮点一：小区环境优美，居住氛围安静

跟随小福的脚步从小区东门进入，映入眼帘的便是一片绿色，小区的道路两旁、楼栋周围种有花卉和各种树木，即使在这炎热的季节里，小福走在小区内时也感受到一丝凉爽。

在小区每栋楼之间都有一个花园。花园里还有着小广场，广场虽不大，但是各种健身设施却应有尽有。来到花园，小福看到大爷大妈在打太极，小孩子在广场上打篮球，老头老太太们坐在凉亭里唠着家常。其乐融融的样子，让小福不禁觉得小区内的居住氛围是真的好啊。

亮点二：小区物业负责

在小福踩盘的过程中发现一位大叔在那里统计着什么，旁边还放着灭火器，小福感到好奇于是上前询问，得知大叔是物业公司的，在统计哪几栋楼的消防栓需要更换，从大叔口中小福还得知物业公司每月都会对楼栋内的消防设施进行定期的检查更换。

除此之外，小福还发现小区每天还会有清洁工来对楼栋的内外进行打扫，在小福路过花园的同时，还看到了小区内有着专人在对小区花园内的草坪进行休整。

在物业门口还贴有公告栏，将一些关于小区的事务明示出来供人们了解。

定期更换消防设施，对小区内的环境进行维护，公示小区事务，这些事情在小福看来是物业对小区，对小区居民的安全和生活的一种非常负责任的体现，这让小福忍不住给这样的敬业的物业点一个赞。

亮点三：小区的建筑品质较高

小区于2009年建成，距今已有10多年了，一般来说10多年房龄的小区会有外立面大面积剥落、内部设备破损老化的现象，但是在馨泰园小区小福并没有发现这种情况。小福在小区里转了两圈，发现馨泰园的楼栋保养整体处于较高水平，外立面干净利索，仅有小部分“伤痕”。从远处望去，有的如同新修建般完好，可见楼身整体的质量水平还是过硬的。更难得的是小福发现无论是塔楼和板楼均带有电梯，行动不便的人也不会感到麻烦，这对于购房者来说是比较友好的。

亮点四：小区交通非常便利

小福从小区西门出来向左走不到五分钟便到了地铁四号线公益西桥地铁站，在地铁站旁边便是公交站，在小区对面道路上停放有共享单车，方便了人们进行短途的移动。小区附近四通八达的交通为人们的日常生活和出行提供了便利。

槽点一：小区楼道内杂物堆放

小福在小区内探访的过程中发现，楼栋内的步梯的情况并不好。有的居民将自己的电动车、自行车停放在楼道内，还有的将杂物随意的堆放在楼道的角落，这样做把本就不宽敞的楼道堵得严严实实，不仅影响楼栋的整体形象，也产生了一定的安全隐患。

槽点二：小区内非机动车乱停乱放

小福在踩盘时发现，小区内非机动车辆较多，导致了小区内非机动车乱停乱放的现象较为严重，让人看着特别不舒服，更有甚者直接停放在花园的草坪上和无障碍通道上，既堵塞了绿色道路，带来一些安全隐患之外，也会对小区居民的日常生活有影响；

另外小福还看到了道路上停放了多辆快递配送车，占用着大部分的道路，小福感到一丝疑惑，小区为什么不将快递寄放到一个统一的地点呢？去询问当时正在送快递的小哥得知，小区目前不允许安装快递柜，所以只能由快递小哥去送货上门，这才导致了小哥只能将车停在道路上，影响了小区内的交通。

总的来说，这次踩盘还是一个不错的体验。馨泰园小区的居住环境总的来说还是不错的，小区内的绿化面积大，小区内楼栋整体情况也保持的较好，对居民负责的一个好物业更是小区的加分项。小区周边配套也较为齐全；尤其是在小区北侧的那一条商业街，可以满足小区日常生活所需，不管是老人还是家里有小孩的家庭都可以选择入住。小区出门几分钟便可到达地铁站和公交站台，为住户出行带来了不小的便利，临近处的上班族可以考虑。但是小区内非机动车乱停乱放和楼道内有杂物堆放的现象也是需要注意的，如果意向购房人能够接受这些，则建议来馨泰园看一下。如果难以接受，建议还是要考虑再三。

馨泰园小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年到2021年6月，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。

从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。

整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1、该小区建筑年代为2005年-2009年，房龄相对较新，整体品质较好；小区设有大面积花园和绿植，居住相对幽静。

2、小区的户型多样，最小为56㎡的一居室，最大为129㎡的二居室，上车价356万元，适合有不同需求的人群选择。

3、小区距离地铁4号线公益西桥站公交站和地铁站较近，出行较为便利。

4、小区周边配套完善，小区东门左侧便是一条购物街，为小区居民日常生活提供了极大的便利。

根据幸福里APP显示，2021年6月该小区挂牌房源共21套。该小区在2021年6月份的挂牌价格为70031元/㎡，环比增长0.34%，自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型98㎡二居室为例，报价690万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为241万，二套首付为414万。

小区内有56㎡-64㎡的一居室、86㎡-107㎡的两居室、91㎡-129㎡的三居室，可供选择的户型多。

其中98㎡的两居室适合三口之家选择，客厅空间大，主卧朝东带阳台但是南北不通透，卧室采光较差。

其中63㎡的一居室适合单身或者两口之家来当小两居使用，客厅空间大，朝北带阳台，但是南北不通透，卫生间是暗卫设计，通风性差。

小区内除1号、2号为15层的塔楼，其余都为板楼，小区内楼栋整体品质相差不大。1号楼和2号楼下有底商，靠近小区东门，出行和生活都较为便利。4号楼、5号楼离主干道较远且没有底商，相对来说，较为安静，3号楼、6号楼临近主干道，出行较为便利但是噪音也可能会对日常生活有一定的影响。

小区距离地铁4号线公益桥西站只有不到3分钟的路程，适合依赖地铁4号线出行的上班族选择。

小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群选择。

小区内户型多样，小户型上车价也在350万左右，适合刚需或者急需上车的人群选择。

小区周边教育完善，有着汇才幼教、师范学校附属小学城南校区、北京市赵登禹学校（中学部）等学校，适合各学龄阶段孩子的家庭选择。

马家堡板块内没有新房项目，附近板块只有一个新房项目，是福海棠·华府，福海棠·华府为北京翰达金北京翰达金晟置业有限公司开发建设的别墅社区，目前均价为72000元/㎡，在售房型都为四居，总价最低为1550万，从总价和类型来比，小区与该项目不具可比性。

馨泰园小区周边二手房的报价在6.4万元/㎡-7.3万元/㎡，其中城南嘉园-益星园和富卓苑与富卓苑小区整体相差不大，故选择距离小区最近的这两个小区作对比。