粉丝刚刚结婚，两口子想在通州买个预算少首付低，户型还得通透的大房子，这要求自然难不倒小编的。小编胸中自带盘，和两口子盘点一番之后，三人同行从国贸驱车出发，行驶大约30分钟后，就到了今天的目的地----翠福园。该小区位于通州次渠板块，小编给它总结了四个特点：价格不贵、环境不错、房子大、首付低。下面小编带大家看一下该小区的具体情况。

亮点一：楼间距大 视野开阔

小编步入小区，感觉视野很敞亮，小区楼间距基本在30米左右，最大楼间距有40多米。六层板楼社区，不用担心采光问题，即使是一楼，上午也是阳光满满。而且小区内部道路也很宽，两侧画了车位之后还能双向行车，没有拥挤的感觉，这种老小区比较少见。

亮点二：停车免费 车位充足

小区虽然没有地下车库，但停车却不紧张，因为地上车位实在是太多了。整个踩盘过程中，小编一行三人感觉到处都是车位，而且业主免费停车，一年能省几千块。

亮点三：物业尽责 周到服务

小编在小区走访过程中发现一个物业的用心举措---“物业维修部”。据了解，这个维修部是24小时为业主提供服务的，业主提出维修诉求后20分钟内到位，且维修费价格公道。踩盘过程中小编还看到小区内的各大路口和围墙角上的重点区域内均安装了监控摄像，能够有效防范治安事件发生，保障了业主安全。另外小区的垃圾投放分类标识明确，干净整洁，没闻到异味。小编在维修保障、安全监控和环境卫生三个方面，为物业点赞！

亮点四：小区已改造完毕 形象提升不少

虽然小区房龄较老，但小编走访发现，翠福园旧改质量不错，单元门都换成了铁门，窗户也统一进行了更换，看起来比较整体。小区内部的车行道和人行道很宽很新，尤其是乳白色的外立面，小编觉得比现在很多新建的回迁小区要漂亮很多。

槽点一：小区主干道破旧建筑物

小编踩盘快结束时，在南大门北侧约100米处看到一片荒地，地面没有硬化。在荒地中间有几座破旧平房组成一个小院，院门上写着废品收购站，里面不时有买卖废品的人出入。此处位于小区内部两条主干道之间，非常显眼的位置，与小区整体环境不协调，并且存在安全隐患。

槽点二：小区紧挨通州殡仪馆

小编听小区住户说附近有火葬场，在地图上搜索一下，发现就在小区东边约600米，开车过去拍了几张照片，也没有什么特别的感觉，但一部分人会很在意这一点，建议购房的朋友们买房前一定要了解下，避免买房后心里不愉快。

通过小编两个多小时的踩盘，感觉翠福园小区整体居住环境不错，物业服务到位，生活成本低。小区楼间距大、采光好、户型南北通透、道路宽阔给小区整体价值增分不少。在售房源整体总价不高，以两室户型为主，比较适合刚需群体。而对于改善需求者而言，小区位置有些偏，地理位置需要仔细斟酌。另外，小区回迁居民较多，周边教育资源也有些欠缺。

翠福园小区位于北关商圈，北关商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧毗邻潞苑商圈，以小月河为界；南侧隔通惠河与通州北苑和新华大街商圈相望；西侧与朝阳管庄和常营商圈犬牙交错，大体以金榆路垂直线为边界；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街水平线为最北端。

北关商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东南端的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、通燕高速、京通快速、通顺路等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京胸科医院、军总京东医疗区（陆军二六三医院）等，商圈东北侧约3公里有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），圈内医疗资源丰富；商业资源主要包括世界侨商中心、华联超市、八里桥市场等；生态资源主要包括北运河景观带、永顺公园、八里桥公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.1万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，其中运河铭著、北京东湾是住宅，新光大中心是公寓，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。目前北关商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房市场老旧小区挂牌价格差异较大，次新小区价格稳定。

目前商圈价值主要体现在医疗优势、交通优势和居住配套方面，是通州传统的主要商务区和居住区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和企业单位退休职工为主，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，居住人群不复杂，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北关商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是通州宋庄地块，位于新华大街商圈东北方向13公里处，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于新华大街商圈南边3公里处，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带，位于新华大街商圈南边5公里处。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

第二块地的位置最接近翠福园所在的通州北关商圈，它未来产品是共有产权房，政府持有20%份额，最高售价7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，而且还是共有产权。相比新华大街的运河明珠家园，其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足，仅剩的优势就是新房的居住体验更佳。所以新地块新产品未来入市，对北关商圈不会构成影响。

北关商圈的区域功能是承载通州运河CBD，通州运河CBD是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。CBD规划确定之后，北关商圈的发展也与CBD的未来紧紧捆绑在一起。

北关商圈的发展前景可以从四个方面来看，一是它承载着北京中部和东地区的金融产业疏解，为国贸CBD减负，这必不可少的需要配套硬件设施。从商务区启动至今，北关商圈东南角上的世界侨商中心、新北京中心，新光大中心等一大批高规格写字楼集群拔地而起，整个商圈的城市形象焕然一新。第二个方面是商务区的产业发展会提供更多更好的就业机会；第三个方面是运河CBD作为北京城市副中心对外展示的城市名片，其整体的城市管理水平必然有更高的要求。第四个方面是落实京津冀一体化大战略，运河CBD和廊坊北三县协同发展的过程中，北关商圈也会得到外部资源补充。

总之，高规格的规划、配套和城市管理水平必然使加速北关商圈的快速发展，其内部配套将更加丰富多元，趋向商务化、高端化发展。整个商圈的职住均衡度和人居环境都会跨上一个新台阶。

1、旧改完毕 小区宽阔敞亮

翠福园有宽敞的楼间距和宽阔的内部道路，在老小区中较为少见。路面平整，内部交通规划合理，各楼层的视野、采光、通风效果都非常好。尤其是老旧小区统一整改之后，其崭新的外立面看上去根本不像是一个已经20年的小区，整体视觉效果提高了一大截。

2、公摊小户型好

翠福园建设较早，主力户型都是南北通透格局，且公摊面积小，得房率高。小区户型多样，可供购房者选择户型很多，两居室面积从70-101㎡都有，占比总户数约65%，其余多是三居户型，面积从94-140㎡都有。小区内90%的户型客厅都有阳台，宽敞明亮，居住舒适。相对于一般小区的户型设计，翠福园户型更显大气。

3、总价低容易上车

比起周边单价4、5万的二手房，翠福园的总价单价在周边都算比较低的，首付和总价约束力都比较小，比较适合刚需家庭或首付购房预算不高的改善家庭。

4、社区安静

翠福园距离运河商务区仅2公里，但并不吵闹，小区西侧的滨河公园很适合锻炼和散步遛弯，是养老家庭是非常合适的选择。对于有老人帮忙带娃的家庭而言，小区内的两个幼儿园接送都很方便，家长可以放心工作。

2021年7月，翠福园小区的挂牌均价是3.6万/㎡，总价区间为237万-668万，挂牌均价环比上月微跌0.03%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看，小区价格呈现“微微下降”的趋势。总体来说，适合预算不高的刚需群体购买。

购买成本方面，以87.97㎡两居室为例，报价325万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普住宅，首套首付约为114万；二套首付约为195万。因税费、贷款年限和额度等都需要银行因人因房而异做具体的评估，此处不再展开。

小区共30有多种户型，主力户型为二居和三居，两居室面积从70㎡-101㎡，三居面积从94-140㎡。除了一些复式的异形户型和小区北边的使用权房之外，大部分户型都是优质户型。本小区属于刚需型社区，小编取两个有代表性的刚需两居室户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为88㎡南北朝向两居，其优点有六：

1、南北通透全明格局，光感好，通风透气，四季居住舒适；

2、户型方正，家具摆设便利，浪费面积少；

3、南北双阳台设计，房屋整体利用率更高；

4、厨房客厅很好的有效分离，水汽油烟等不影响客厅；

5、客厅足有近23㎡，宽敞明亮，不压抑；

6、主卧室内阳台，便于衣物晾晒。

其缺点有三：

1、卫生间门正对客厅，有客来访略显尴尬；

2、入户门开关影响到厨房进出，会有家务撞车的情况发生；

3、厨房和卫生间共用的小阳台有些鸡肋，放不了多少东西，浪费了2㎡面积。

整体上看，算是一个优质户型，小编给8.5分。

2.2、户型二

本户型为93㎡南北朝向两居，其优点有四：

1、南北通透设计，利于通风透气；

2、主卧室大阳台，衣物晾晒方便，居住更舒适；

3、卧室布局合理，每个角上一个，家庭成员之间互不打扰；

4、南北三阳台，利于晾晒，客厅阳台有圆弧造型。

其缺点有三：

1、户型设计上，客厅采光面较窄；

2、次卧室面积略小，空间有局促感，家具不好摆放；

3、客厅餐厅没有区分开，会客就餐不便，空间紧张。

整体上看，算是一个普通户型，小编给7.5分。

由于小区东侧有殡仪馆的问题，小编建议朋友们优先选择小区中间偏西侧的22-28号楼，其次选择小区中间运动广场西侧的楼栋。北侧为小产权村民安置房，中间偏东侧有两个幼儿园，担心孩子们课间吵闹的要综合考虑。

翠福园为刚需型楼盘，总价不高，非常适合预算较低的刚需人群。在市里上班通州居住的工薪族可以重点考虑。两三口之家可选择两居，家庭成员多，预算又不是很高的也可选择122㎡以上的户型，购房成本在商圈内有些小优势。

北关商圈内的新盘有3个，分别是运河铭著、北京东湾、新光大中心，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。其中，新光大中心是公寓，不具对比性，可对比的普通住宅盘有运河铭著、北京东湾。

运河铭著的开发商是北京中鑫房地产开发有限公司，主打两居、三居改善型产品，绿化率40%，容积率为2.3，在售产品面积段为100㎡-166㎡，单价4.6万/㎡起，总价460万起，现房交付。北京东湾，位是通惠北路98号，开发商是北京黄海房地产开发有限公司，绿化率为35%，容积率为3，在售户型为58㎡一居室-138㎡四居室，单价6.8万/㎡起，总价410万起，交房时间为2022年6月30日。

就周边配套而言，翠福园略好，但新房的环境和整体建筑结构相对更优。追求新房建筑品质和居住感受的则可以购买现房交付的运河铭著。对于交房时候没要求的，可以考虑北京东湾，其周边商业配套相对完善。当然，资金不太充裕的可以考虑翠福园小区，生活配套成熟。

翠福园小区周边二手房报价在3.4元/㎡-4.5元/㎡，其中西潞苑小区、金地格林格林和翠福园距离接近，价格相差也不大，故选择此三小区做对比分析。