您知道吗？广安门内大街可是北京城里辈分最高的街了，在唐朝，广安门就是北京外城西面唯一的城门，也是外城唯一一个向西开的城门，小杨今天来到的刚好是北京西城区的广安门内，住在历史气息浓厚的区域会是什么样的一种什么样的生活状态呢？

带着这样的疑问，小杨来到了位于北京西城区的广安门内板块的牛街西里小区，具体现在的牛街西里小区是什么样，小杨带你去看看。

亮点一：小区居住氛围好，居民关系和谐

走到小区门口，还没有进入小区就感觉生活氛围一下子变强了，小区门口就有不少居民，他们中有的正在带着自家小孩在一旁的小广场上玩耍，有的正要出小区，有的刚从外面回来，当他们遇到一块，先是相互问候，然后就是一片欢声笑语。

快乐的确是可以传播的，小杨站在离他们不远处就这样看着，嘴角也会不自觉的上扬呢！进到小区里面，会看到很多老人坐在一起唠家常，这样的邻里关系，这样的生活氛围，的确令人向往。

亮点二：小区内绿化覆盖率高，环境清幽宁静

小区的面积还真不小，第一次来这个小区的时候，愣是逛昏了头，这里最主要的原因就是小区的绿化做还不错，容易让人迷失方向，西里分两个区，一区和二区。

一区有个中心花园，是圆形的，中间区域平整宽阔，四周绿植环绕，二区绿化面积更大些，进大门之后两边就并排分布着很多树，靠近中心公园的区域树木越发茂盛，整体转下来，小区的绿化环境还是相当不错的。

亮点三：小区内配套完善，居民生活有质量

小区里面的配套还是比较完善的，有凉亭、花园和广场，天气好的时候去广场溜溜弯也是非常惬意的生活。健身器材比较齐全，小区内的老人数量还是比较多的，也比较新，可以随时去锻炼一下身体，而且小区可能是考虑到老人上下楼梯不方便，还新装了电梯，是非常人性化的了。

在逛二区的广场时，小杨还发现广场的角落在卖一些新鲜水果，看样子是小区的一种特色了。整体看下来，小区内的配套还是比较齐全的，居民的生活质量可以得到很好的保证。

亮点四：公交，地铁站步行可达，通勤快人一步

小区的交通情况是非常便利的，出小区步行3分钟左右的距离有三个公交站可以选择。然后乘地铁的话也是十分便捷的，距离小区最近的地铁站广安门内站步行10分钟可达。

广安门内站是地铁七号线的一个站点，通勤能力很强，横接东西，广安门内站的下一站是菜市口站，那里可以转乘四号线，四号线又纵穿南北。除此之外，小区地处二环内，自驾出行也是个不错的选择，总的来说，住在这个小区，通勤效率是相当强悍的。

槽点一：小区卫生状况差

小区内的卫生状况是比较差的，这可能和小区0.98-1.00元/㎡/月的物业费有关，小区很多角落都十分杂乱，是好久没有人收拾的样子，中心公园的地面已经落满了树叶渣，小区的走道上堆放着十分破旧的自行车，这种情况在很多地方都能够看到，小区里的人行道本来是非常有意境的，但是被这些脏乱差的现象充斥之后，感觉会差很多。

槽点二：小区内设施老旧

小区是1999-2004年的房子，年代不算特别久，房子的外立面比较新，但是部分楼栋的门窗已经锈迹斑斑，广场旁边的凉亭也破旧不堪，柱子上的涂料脱落，座椅也残破不堪，像是人为损坏的，整体下来，给人感觉不太好，设施老旧的比较明显。

槽点三：小区内车位比较紧张

小区内是没有地下停车场的，小区居民超过3000户，但是固定车位却只有500个，这样的车位配置是严重不足的，早晚上下班时的车辆问题非常严重，小区居民不得不租用路边以及其他小区的车位。非机动车的情况也不乐观，小区内自行车停车位也比较紧张，基本每栋楼下都会停满自行车。整体看下来，小区的停车问题有待解决。

槽点四：小区安保系统不足，不能保障居民财产安全

小区很多地方都是装有摄像头的，但是摄像头有没有起到相应的作用还有待考究。

小区有多个出入口，有的侧门是单独的门禁系统，刷卡通行，有的门有保安执勤，但总体体验下来，小区的安保系统基本上是形同虚设的，外来人员可以随意出入，小区的单元楼也是敞开的状态，这样的安保系统，不能保障小区居民的财产安全。

经过一天的踩盘，小杨对牛街西里小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区内的居民关系和谐，氛围融洽，住在这里邻里关系维系起来会比较容易。

其次，小区内外部的配套是非常齐全的，商场、超市、广场、诊所一应俱全，满足居民的日常生活需要完全没问题。

再次，小区内部的绿化建设比较全面，能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求。

但需要注意的是牛街西里小区安保系统比较差，卫生状况也不佳。

从整体价格来看，牛街西里小区目前在幸福里app上挂牌均价88954元/㎡（7月26日），低于广安门内整体均价，目前小区在售房源不多，有少量一居室和两居室户型，考虑广安门内刚需改善的用户可以重点关注。

广安门内商圈位于北京市西城区，地处长椿街、牛街至南护城河之间，是西二环内发展较为成熟的商圈，内有两条地铁线路，属于“环金融街商圈”的重要组成部分之一。

广安门内商圈北侧为金融街、白云路商圈，南侧为白纸坊商圈，西侧为天宁寺商圈，东侧为长椿街商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

商圈最大的优势在于地理位置紧邻金融街西南角，地理位置较为优越，细化来看，广安门内商圈可看作是金融街商圈的“次级影子商圈”。

广安门内商圈包含有北京博雅双语幼儿园、北京第二实验小学、宣武回民小学、北京八中、广安中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中，2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，基本走向沿着二环可串联包括东直门、西直门、朝阳门在内的多个热门商圈。

以及，呈东西走向穿越北京主城的7号线，西侧终点站设在北京西站，东侧终点站设在花庄，沿途串联包括双井、北京欢乐谷景区、环球度假村等热门商圈目的地。

广安门内商圈内，医疗、生态环境配套，包含有中国中医科学院广安门医院（三甲）、首都医科大学宣武医院（三甲）等，专精学科分别是神经病科学、老年医学，以及肿瘤科、心血管科、风湿病科、皮肤科、内分泌科、中医护理学。

此外，广安门内是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着辽昊天寺故址、唐大悲阁故址、洞天胜境、真武庙三条、陶乐园等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上。

其中，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，广安门内的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，广安门内所在的西城区价值认同感强，同时吸引了大量金融街商圈外溢的人群。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的购房者，也对广安门内商圈有置换动作。

广安门内商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查广安门内及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：广安门内商圈的均价为10.0万/㎡，周边长椿街商圈的均价为11.6万/㎡；白云路商圈的均价为13.1万/㎡，天宁寺商圈的均价13.5万/㎡，广安门外的均价9.8万/㎡。广安门内商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，广安门内商圈属于西城区内价值中等偏下的板块，比价效应下，作为二环内商圈，广安门内商圈的价值还有待市场释放。

实际上，广安门内有一批老旧平房还待拆迁，但多数集中于几处名胜古迹周边，若真的开始腾退，有限的面积也不能带动广安门内整体的价值提升。

以及，商圈东侧预计要开通一个新的地铁站点——19号线（在建）牛街站。

这条19号线呈南北走向，将会串联金融街、灯市口等热门商圈，终点站设在三环外的牡丹园，但这条地铁线路能级一般，实际上只能为广安门内商圈起到锦上添花的作用，带动不了价值的大幅提升。

预计未来，广安门内商圈的价值会持续保持稳定。

1、小区的绿化做的比较好，景色宜人，居民生活有质量。

2、生活氛围浓厚，小区的建筑是以塔楼为主，小区内邻里气氛融洽，生活氛围非常温馨。

3、小区所处的地段优越，交通十分便利，500米以内有三个公交站可供选择，步行10分钟可达最近的地铁站。

4、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区暂时没有在售房源。小区目前在售均价88954元/㎡，环比上涨约0.25%。近6个月，小区整体均价低于西城区均价，也低于广安门内商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于上涨趋势，今年4月开始向上波动；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为54㎡两室一厅户型，报价518万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为198.1万元左右，二套首付为321.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有14栋3122户，有54.73㎡-59㎡的一居，73㎡-82㎡的两居，和75㎡-104㎡的三居。

现选择小区主力户型54.73㎡一室一厅和76.08㎡两室一厅进行分析。

牛街西里是塔楼和板楼结构。

首先看1号区域不临街，是南北朝向，采光好，而且可以看到小区中心和四周的绿化，视野不错，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是3号区域也不临街，但是和右边楼栋的楼间距过小，而且是东西朝向，所以3号区域为楼栋选择的次选。

最后是2号区域临街，但是东西朝向，采光差一点，所以为楼栋选择的备选。

小区内户型、总价跨度不大，其中54㎡一房的上车价518万元；而81㎡三房的户型，上车价在800万元，适合刚需改善购房者考虑。

广安门内板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在广安门内商圈刚需改善的购房者考虑。

小区周边配套齐全，适合对居住感受以及周边配套品质看重的购房者。

小区交通条件十分便利，适合依赖轨道交通的购房者考虑。

至2021年7月，牛街西里商圈无新房在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区正东方向三公里的天坛板块的天坛府。

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，总价780万-1755万元/套起。

天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

据幸福里APP得知，牛街西里在售户型总价段为500-800万元/套起。

总价对比全北京在售新盘来看：

丰台卢沟桥板块的熙悦天寰89㎡-138㎡三居室-四居室，510万元/套起；

石景山古城板块的中海天钻89㎡-167㎡三居室-五居室，669万元/套起；

顺义李桥板块的龙湖云河砚150㎡-371㎡十居室-十二居室，800万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于广安门内商圈二手房均价，周边1公里范围内与牛街西里均价相近的小区不多，现选取西城区临近板块房龄接近、总价与牛街西里比较相近的白广路六号院、幸福一村进行比较。