今天小冯带大家实踩的小区是赢海庄园。此小区位于瀛海镇商圈，是由一座座白墙赭瓦的地中海风格建筑群组成。庄园内景观设计独特，步移景异，风光自然宜人，并且安保严格，居住安心，感兴趣的房友随小冯一起去感受一下吧！

亮点一：安保严格，居住安心

驱车来到凉水河路，小冯看到赢海庄园四个大字，到达了今天的目的地。首先看到大门处设有两个岗亭，车辆需抬杆才能进入，行人需刷卡才能进入。和保安大哥详细的解释后，小冯进入了小区，向右拐不到100米便看到社区警务工作室，路边装有摄像头，并且看到小区围墙设有高压防护网，小区安保做得还是很到位的。

亮点二：绿化率高，环境优美

走进庄园，首先映入眼帘的便是地中海风格的建筑，白墙赭瓦，给人的感觉干净明亮，眼前的建筑都被郁郁葱葱的大树和花园包围。随后小冯漫步在通往花园的曲径上，犹如走在森林中，随即发现一处水系，蜿蜒纵深，水系上架有木桥和石桥，有些地方用鹅卵石链接。

所到之处，所见都不同，可见开发商当时设计还是很用心的。和居民聊天得知，庄园绿化率高达60%，东南西北，每个方位都有水系景观，且形态各异，业主在自家庭院里就可以感受大自然的风光。

亮点三：每栋楼自带车库，停车方便

当小冯在专注的欣赏每一栋建筑时，发现楼底自带车库，且设计独特，和楼栋主体完美融合在一起。通过询问安保人员得知，每栋楼下都自带车库，有的业主会装上车库门，保护自己的爱车。这样的设计，业主驱车回来可以把车停在自家楼下车库，既方便又不会占用公共空间。

槽点一：设施破损未修

小冯在踩盘过程中发现，有些楼栋的门牌年久失修，看着像没人居住的地方，随后小冯在花园中发现供人们休息的木凳不仅出现破损，上面还铺了一块枕巾，非常影响美观，物业在设施维修方面做得不是很到位。

槽点二：垃圾未及时清理

小冯在花园中的一处木凳旁边发现了一大堆垃圾，凳子上全是枯枝落叶，业主几乎无法坐下休息；随后小冯又在灌木丛中发现一个废弃的拖把，紧接着还在一些草坪上发现厨余垃圾和纸箱。物业在环境卫生这方面还有待提升。

三个小时的踩盘结束了，马上开始小冯的幸福分享时刻。

首先从产品本身来说，赢海庄园是房龄超过15年的别墅社区，主打大面积户型，容积率0.88，绿化率60%，这几项在商圈内表现良好，另外在物业管理上有待加强，特别是保洁和设施维护方面，产品力整体表现一般。

其次是配套方面，内部配套维护不到位，表现一般。周边生活配套不是很便利，4公里范围内有多所医院覆盖，700米范围内多条公交线路，但离地铁站较远，离购物广场也较远，配套整体表现一般。

总的来说，赢海庄园在商圈内竞争力一般，比较适合对户型有大面积需求的有车家庭。

赢海庄园小区位于瀛海镇商圈，商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、小区产品设计好，独栋别墅自带露台和车库，停车方便，自家露台可观看花园景观。

2、小区绿化率60%，环境优美，水系景观设计独特，道路两旁种有绿植，环境贴近自然，居住舒适度高。

3、小区安保严格，门口保安认真负责，内部道路有监控，围墙设有高压防护网，居民居住安心。

4、小区单价低于瀛海镇商圈均价，同等品质社区，性价比较好。

2021年8月，幸福里APP显示赢海庄园的挂盘均价是4.7万/㎡，挂牌均价环比上月上涨1.36%。纵观近半年小区的价格，分析一下走势，小区均价高于大兴区均价，低于瀛海镇商圈均价。涨幅基本和瀛海镇商圈和大兴区涨幅同步，价格相对平稳。

购房成本方面，总价最低为256.99㎡的四室两厅户型，报价1080万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源为非普宅，首套首付为432万，二套首付为864万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区有258.7㎡两居、210.9㎡-246.8㎡的三居、227㎡-280.6㎡四居、322㎡五居。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为227㎡南北朝向四居室，优点有：

1、卧室A有南向阳台，采光效果好，便于晾晒衣物；

2、卫生间A有窗户，通风条件好；

3、卧室B和卧室C带储物间，增加存储功能；

4、该户型伴有影音区，居家娱乐很方便。

缺点有：

1、户型不方正，面积浪费；

2、卫生间B没有窗户，通风不佳。

户型二：

本户型为253.4㎡东南朝向四居室，优点有：

1、卧室A和卧室B带阳台，可晾晒衣物；

2、厨房带阳台，便于存储食材；

3、卧室A和卧室B带衣帽间和卫生间，使用方便；

4、设有书房，功能性更强。

缺点有：

1、卧室B没有窗户，通风不佳；

2、卧室C面积较小，活动空间有限。

南海子公园在小区西门的西侧，小区41栋到52栋、60栋、65栋和66栋离小区西门较近，注重休闲活动的人群优先推荐；

小区92栋到99栋，86栋到89栋和82栋离特来电充电站较近，对此介意的住户请谨慎选择；

小区西南方向和东北方向楼栋邻近马路，会有噪音，请谨慎选择；剩下楼栋优先推荐。

从环境方面看：小区绿化率60%，有各种形态水系，且道路两侧种有树木，适合追求居住舒适度高的人群考虑；

从位置方面看：小区位于瀛海镇商圈，周边的交通线路较多，出行方便，适合在本商圈工作的人群考虑；

从户型方面看：小区是别墅社区，以大面积户型为主，户型设计好，适合预算较为充足的改善人群选择。

根据幸福里APP数据显示，瀛海镇商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售。其中中旅亦府、中国铁建国际公馆、中海京三号院、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、中铁华侨城和园、中国铁建花语府属于住宅项目，故不做对比。

在别墅项目中，只有棠颂璟庐面积段与赢海庄园相近，故选择此项目做详细比较。棠颂璟庐由北京首开住总房地产开发有限公司开发，主打250㎡-270㎡四居，单价7.5万/㎡起，总价1900万起，绿化率30%，物业公司为北京高力国际物业服务有限公司，物业费9.88元/㎡/月。综合来看，棠颂璟庐属于2020年新别墅区，居住体验更佳，但单价较高，预算充足的朋友可以选择棠颂璟庐，想找性价比更佳的别墅区可选择赢海庄园。

赢海庄园周边二手房均价在4.2万/㎡-9.3万/㎡，其中首开龙湖天琅和赢海庄园同属一个商圈，且价格较为接近的别墅区。卡尔生活馆（别墅）和赢海庄园属于不同商圈，但距离较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。