今天踩盘的小区是位于丰台区方庄商圈内的紫芳园四区，之所以选择这个小区进行踩盘，是上周末，小编闲聊无事，便去公园逛了逛。这时有个老人走过来问道：“知道紫芳园四区吗？听说那个小区的居住环境挺不错的，也很安静，我想要了解一下那个小区。”于是小编便在网上搜集了一些资料，结果发现小区的内部环境被很多住户称赞，便打算亲眼看一看，到底这个小区有什么样的环境，能得到这么多人的认可。接下来就带大家来看一看这个紫芳园四区。

亮点一：小区外立面维护好

小编走进小区，小编看到楼栋的外立面后暗自称赞。没有想到，一个小区的外立面维护的竟然如此之好，丝毫没有墙皮脱落和破损的现象。如此统一的颜色，让小区看起来很整齐，就像刚被粉刷过一样，古铜色的外立面，显得格外沉稳大气，让小编对这个小区增添了好感。

亮点二：小区绿化率面积大，内部环境好

小编边走边看，发现小区的绿化面积大，每栋楼前都种有灌木和其他树木，大面积的绿化把小区呈现的就像是一个公园一样，生长茂盛，让小区的环境也变得很好。小编认为居民们每天都能生活在这样的环境之中，可以给居民带来好心情。

小编走到小区的中心，看到有一个花园，里面有亭子，长廊等。周边有水系，水面清澈，可以看到里面的鱼儿在游荡，有很多的磐石伫立在河边，小编认为这样的建筑设施可以提高小区的美貌。花园的内部修有道路，走在其中感觉就像是在公园一样，能够给居民带来愉悦的心情，也可以得到很多人的认可。

亮点三：小区内部配套齐全

紫芳园四区小区内是有健身器材和休闲娱乐设施的，居民可在闲暇时间到此健身娱乐，为居民提供了健身的地方。小编走进楼栋，看到有快递柜，小编感觉快递柜的位置设计的非常好，方便居民在进出楼栋的时候就能拿到快递，为居民节省了时间。

亮点四：小区外部交通便利

小编此次踩盘是乘坐14号线地铁去的，出了方庄地铁站步行几分钟就到达了紫芳园四区，在路上看到有一个方庄桥北公交站，可谓是小区外部交通便利，有利于居民的出行。

槽点一：小区楼道内杂物堆积

小编走进楼道内，看到楼道内的墙面虽然很干净，但角落里却存在杂物堆积的现象，这些杂物都是居民平时日常生活中不需要的废弃物，然后堆放在了角落里。小编心想，物业为什么没有能及时打扫，如果不清理的话会让楼道内的空间变小，而影响到其他居民的出行和心情，同时也影响到小区的整体形象。

槽点二：小区内非机动车乱停乱放

小编在参观小区的时候，看到道路和单元门口前有非机动车随意停放的现象。小编感觉，虽然小区内人车分流，没有机动车在来回的行驶会造成道路拥挤状况，但是非机动车的随意摆放也会对小区的形象带来影响。

今天踩盘到此结束，让小编总结一下。紫芳园四区楼栋品质比较不错，外立面维护完善，绿化环境优美，居住氛围好。

首先感觉小区居住环境安静，绿化面积大，邻里相处关系融洽，道路干净，且小区单元门口设有无障碍通道，给居民也带来很大的便利，注重楼栋品质和居住氛围的人群可以考虑。

小区外部交通便利，有地铁站和公交站，小区居民的日常出行比较方便，以地铁为主要交通工具的上班族可以重点关注。小区户型比较多，选择范围广，刚需人群或想要置换房屋的购房者都可以考虑购买。

但小区也有不足之处，那就是非机动车的停放和楼道内的杂物堆积，这一方面有待加强管理。

紫芳园四区整体来说，无论是环境还是品质都是非常不错的，值得考虑入住。

方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1、小区外立面维护完善，绿化面积大，居住环境好，邻里相处融洽，内部配套齐全。

2、小区大中小户型皆有，户型面积段较为全面，可以满足不同人群的购房需求。

3、小区附近交通便利，周边有公交站和地铁站，居民日常出行方便。

4、小区周边有超市、商场、餐饮、药店、社区服务站等，距离北京华博医院比较近，可以满足居民们日常生活中的基本需求。

截止到2021年7月28日该小区的挂牌价格为93507元/㎡，环比上月上升0.17%。自2021年来，该小区7月的价格相比上个月有所上升。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的66㎡的一居室为例，报价640万起；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为256万，二套首付为512万。

紫芳园四区有66㎡-67㎡一居、88㎡-97㎡两居、115㎡-208㎡三居、180㎡-268㎡四居，其中主力户型是94㎡的两居和81㎡的三居。

关于楼栋选择方面，小区共有两栋楼。2号楼一侧临近街道，其较为嘈杂，喜欢安静的人可以避开这栋楼，但是2号楼距小区门口较近，出行比较方便；1号楼位于小区中心，远离街道，居住环境较为安静，适合喜欢清静环境的人群。

1、小区楼栋品质好，内部环境优美，居住氛围好，环境较为安静，适合注重小区楼栋品质和内部环境的人群。

2、小区内有大户型居室可以选择，家中人口较多的家庭推荐入住。

3、小区附近交通便利，有地铁站和公交站，以地铁14号线为主要交通方式的上班族可以选择购买。

截止2021年7月份，方庄商圈内有一个新盘在售，距离紫芳园四区较近的新盘在宋家庄板块内，这两个新盘分别为首开璞瑅和元熙华府。

首开璞瑅是由北京首开亿信置业股份有限公司开发建成的，首开璞瑅均价为10.6万/㎡，236㎡四居，总价最低为2500万/套起。而在紫芳园四区180㎡-268㎡四居，总价为2700万/套起，从总价和购房人群角度来看，紫芳园四区适合置换房屋和家庭人口多的人群。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司开发建设的小区，元熙华府均价为8.7万/㎡，其中121㎡三居，总价为1113万/套起。而紫芳园四区在售115-208㎡三居，总价为1150/套起，综上来看：元熙华府适合预算不充足的人群。

小区周边二手房的报价在8.3万/㎡-9.8万/㎡，其中紫芳园三区和紫芳园五区与紫芳园四区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。