北京今天的天还是十分的凉爽，鑫鑫mamo带大家来到了东城区属于东直门商圈的一个社区--海晟名苑南区。

海晟名苑南区位于东直门外大街乙36号，一路走过来慢慢的车流开始减少，植被都长的很茂盛，给人的感觉也是十分的舒适。

东直门外的东方银座、阳光都市、工体北里等，是不少改善购房者的心仪首选；但海晟名苑南区同样值得一看。综合考虑一番，鑫鑫mamo决定今天先去海晟名苑南区踩个盘，看看这个小区，是不是也会让人觉得很惊喜。

亮点一：物业品质十分的优质

因为小区是人车分流的，内部的花园小路看起来都很干净整洁，所以小区居民可以在里面遛狗和散步的，生活十分悠闲。安保管理也是十分的严格，出入都要刷门禁卡才可以通行，设施维护和绿化的维护都很好，走在路上连落叶都没有见到，可见小区卫生做的是很好的。

小区里刚好有招商引资了一个文体中心，目前是还在建设中，里面是设计有三个大的板块，时尚生活、娱乐休闲、生活配套，后期居民的生活会更加方便。小区地理位置优越，通勤快人一步

从春秀路进入靠近海晟名苑南区的岔路口进入，有一条专门为小区设计分流车流量的道路，一侧栅栏上有很多的蔷薇花丛开出了花朵很漂亮，继续往里走映入眼帘的就是一片片绿意。树木郁郁葱葱枝干都伸出了小区，走在路上只觉得心情舒畅、十分惬意。

在2号线地铁东直门站下车距离小区只有843米，步行12分钟就可以到达，同样在东直门下车人流量比较大，因为它是换乘站可以换乘13号线呈环形走向，途经清华园等一些地方。

同样可以换乘首都机场线，2站可以直接到达首都机场的航站楼非常便捷。

从东四十条站出口向东北方向出发16分钟可以到达小区，上下班出行也是十分的便捷，三条轨道交通相交汇，去到哪里都可以换乘，自驾也是十分的方便，出门就可以到达东直门外大街汇入东二环，所以无论是地铁还是自驾都十分的方便，地理位置优势十分的突出。

亮点二：内部绿化优美，健身休闲有去处

鑫鑫mamo进入小区第一感受就是看到有好多的高大植被和灌木丛，比如一大片的翠竹，还有一长排的柳树包括樱桃果树等等，还有大型的草坪，那个草看起来绿油油的还很茂密，虽然我没办法辨别它是属于进口的还是国产的，但是空气是十分的不错，走在小区里面会让人觉得在逛花园一样，很赏心悦目。

往小区里走发现了一个很大的健身会所，看起来有室内和室外的两种形式的游泳池，室内的游泳池管理维护的十分不错，整体看起来很新。

刚好走到了门口，发现有很多家长带着孩子在里面游泳，看起来里面设施做的还是十分的完善，毕竟是需要会费才可以进入的场所，而室外的泳池正在检修，看起来比较破旧，游泳池里面也没有水。

小区内部还有小广场和儿童游乐园，设施也是很齐全，在这里晨练绝对没问题，小区面积够大，真的是很方便。

亮点三：周边配套完善，生活十分的便捷

因为小区位置在东直门商圈的中间，所以距离周边的商场、学校和三甲医院都十分的便利，距离来福士商场步行15分钟就可以到达，这个商场是在中国只有7家，是集住宅、商场、办公楼、服务式公寓、酒店为一体的大型综合体，而且地上有五层地下两层都涉及不同的商业种类，比如星巴克、儿童游乐园等；所以在这个商场是可以解决吃、喝、玩、购包括亲子娱乐的。

银座mall虽然是个中小型的商场，但步行只要11分钟就可以到达，对于购物需求不那么大的人，基本生活物资还是可以满足，人流量也是挺不错的，周边的办公室白领都会来此喝上一杯下午茶。

距离东直门医院步行22分钟就可以到达，这也是一个三级甲等医院，比较精通妇科、肾病科、脾胃科，相对应来说还是可以解决日常的一些小毛小病是没有太大问题的。

亮点四：周边交通设施丰富

从春秀路进入靠近海晟名苑南区的岔路口进入，有一条专门为小区设计分流车流量的道路，一侧栅栏上有很多的蔷薇花丛开出了花朵很漂亮，继续往里走映入眼帘的就是一片片绿意。树木郁郁葱葱枝干都伸出了小区，走在路上只觉得心情舒畅、十分惬意。

在2号线地铁东直门站下车距离小区只有843米，步行12分钟就可以到达，同样在东直门下车人流量比较大，因为它是换乘站可以换乘13号线呈环形走向，途经清华园等一些地方。

同样可以换乘首都机场线，2站可以直接到达首都机场的航站楼非常便捷。

从东四十条站出口向东北方向出发16分钟可以到达小区，上下班出行也是十分的便捷，三条轨道交通相交汇，去到哪里都可以换乘，自驾也是十分的方便，出门就可以到达东直门外大街汇入东二环，所以无论是地铁还是自驾都十分的方便，地理位置优势十分的突出。

槽点一：小区品质低

虽然是封闭式的小区，有花园也有绿化，但是有不少小区居民的宠物狗在里面自由奔跑，我从旁边经过两只狗打了起来着实吓我一跳。

小区里面有一个小的广场，看起来设施很旧，也没有做什么维护之类的，而且这个地砖颜色在整个小区看起来很突兀。

槽点二：物业管理有待改进

而且小区地下停车场很大，停车场地下过道有一部分很杂乱都没有人去收拾，路桩呀、三轮车呀很挡路，并且有一股不可描述的气味迎面扑来。

槽点三：好的户型比较少

进入到小区可以看到它整个的一个小区是板楼和板塔结合的，其中有三分之一的板楼其中是有南北的两居三居，剩余的一部分就是板塔结合有东南、西南的三居室和东西的两居室等等，所以户型比较好的南北朝向比较少，而且相对应来说是比其他朝向的户型贵一些。

槽点四：小区内部配套要与北区共享

来到海晟名苑南区，看到了里面的配套设施很齐全，猜想着北区配套啥没有，鑫鑫mamo还是好奇的问了一下中介，这里面的其他会所是对外开放的么，中介说住在海晟名苑北区的居民是可以共享南区的所有配套设施，那就意味着在使用的时候可能还要排队，比较的拥挤。

经过一天的实地踩盘，小编对海晟名苑南区是有了一个更入的了解和认知。

首先，小区无论是内部的绿化种植、还是说在设施配套上都是十分的完善，能为小区居民提供一个好的体验；其次，小区的物业管理水平逐步提高，虽然还是存在例如车库等卫生死角，但保洁、安保、等各项工作都逐步在向优质进发，业主的生活、安全、舒适程度都能得到充分的保障；再次，相比于周边小区，海晟名苑距南区离地铁站比较近，自驾出行也都十分的方便；最后，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校、医院一应俱全，能够满足居民的生活需要。

从整体价格来看，海晟名苑南区目前在幸福里app上挂牌均价125720元/㎡（7月12日），高于东直门整体均价，小区的户型从一居室到四居室都有，考虑置换改善盘的用户可以重点关注。

东直门外商圈位于北京市东城区，地处东二环至东三环之间，是北京城东重要的交通枢纽商圈。

东直门外商圈内有三条轨交线路，企业、商业、学校齐备，是东二环外，唯一一个归属东城区的商圈。

该商圈东侧为三里屯商圈，北侧为柳芳商圈，西侧为东直门内商圈，南侧为朝外大街商圈；商圈四周均是成熟板块，板块交界地带人气也相当旺盛。

自1979年在北京二环立交桥建设落成后，包括东直门外、东直门内商圈，都成为了北京最早的商务中心区。数个国企、央企总部云集于此，东直门外商圈更是成为了整个北京的重要交通枢纽。其中，商圈东侧的东直门地铁站，是北京首座三线换乘的地铁车站。

商圈内北侧靠近中部的区域，包含有北京首都国际机场地铁的终点站、地铁13号线、2号线中转站，以及至少37条公交、长途线路。

从东直门外商圈出发，商圈5公里半径内，几乎涵盖北京大部分热点商圈，向东20公里可直达首都机场。向南4公里可通达王府井、东单等中心板块。向北5公里可通达国家奥林匹克体育中心，向西8公里可达北京动物园、万寿寺等板块。

商圈内靠近东二环区域，分布有银座MALL、中航大厦、保利写字楼、北京第五十五中学等商业、办公、教育设施。

商圈内唯一的缺憾是生态休闲设施较少，仅有几块零星绿地。

总体来说，以上这些重点设施的构成与分布，使得东直门外商圈在交通、商业、医疗、教育等方面，几乎没有短板。

东直门外商圈的住宅多为1980年-2008年建成，是北京东城区价值认同较高的商圈之一。

商圈内的置业需求多样，总价跨度较大，主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

东直门外商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查东直门外及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，东直门外商圈均价为10.6万/㎡。

周边商圈方面：东直门内均价10.6万/㎡、朝外大街均价8.5万/㎡、三里屯均价7.9万/㎡、柳芳均价7.6万/㎡、东大桥均价9.2万/㎡。

以上除二环内的东直门内商圈，其余均价都低于东直门外板块。

由此可知，东直门外商圈属于东二环外内价值比较拔尖的板块，比价效应下，该商圈的价值正在充分释放。

政策规划方面，东直门外商圈的未来发展确定性较强，作为北京首批发展成熟的板块，东直门外商圈未来依然会是以交通枢纽为前提的商务宜居板块。

基础设施方面，东直门外商圈本身的交通优势已经非常明显。传闻北京轨道交通28号线或将连接东直门，此消息虽然还未有定数，但不论未来能否成型，其实已经对东直门外商圈的板块价值影响不大。

东直门外商圈未来最大的变数为疏解非首都功能的长线规划，大量的优质企业外迁确实会导致东直门外板块的产业空心化。

但就目前企业外迁的情况来看，此利空不会在短时间内爆发。

1、小区安保措施严格，工作认真负责，为居民安全和生活品质保驾护航。保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能，毕竟一个好的物业品质是可以决定房价的走势。

2、小区为封闭式花园环境优美，居住很惬意。绿化率超过40%，种植有各类名贵植物、灌木，另外还有大型草坪，共同构造出多层次的园林景观。

3、内部休闲娱乐设施完善。小区内部的室外游泳池是对小区居民开放的；另外还有文体中心、会所可满足不同年龄段不同的设施需求。

4、周边配套完善，业态丰富，居民生活方便，大型商场有来福士、银座MALL等。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约9套，占全部房源的0.84%。小区目前在售均价125720元/㎡，环比上涨约0.28%。近6个月，小区整体均价高过东城区、东直门外商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价平稳上升，涨幅高于同期东城区、东直门外商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格波动平稳上升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为92.56㎡西向二室一厅户型，报价1330万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为1096.7万元左右，二套首付为1202.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有119㎡-150㎡的两居-三居、299㎡-402㎡的四居。

主力户型为129.58㎡的两室两厅两卫和401.63㎡的五室三厅三卫两层。

小区整体采用合围式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境，另外这样的布局也有利于不同时间段的光照；

16-18号楼靠近未来运动馆，健身更方便，4-6号楼靠近会所游泳馆，游泳更方便，19-22号楼离中央花园更近，在享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。

建议如果想离大门更近一点的可以选择4号

东直门外板块生活品质中等偏上，交通枢纽作用明显，小区内户型总价跨度大。

距离小区1.5公里内有2号线地铁可以换乘多条线路，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

其中最小户型92.56㎡二室一厅的上车价1071万，最大户型401.63㎡六室三厅的上车价2141万，比较适合在东直门商圈内及周边商圈工作，且预算充足的购房者考虑。

物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区物业整体品质的购房者。

出门不远即是地铁站，也可自驾到二环路，对交通出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、医院、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，东直门外板块内无新房在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房出售。

距离小区最近的新房项目为小区西南侧8.5公里的的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于东直门商圈二手房均价，周边1公里范围内与海晟名苑南区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、地理位置接近、房龄接近的海晟名苑北区、东城逸墅进行比较。