宋家庄家园二区小区位于丰台区刘家窑板块。刘家窑板块整体位于南三环和南四环之间，东临宋家庄板块，西邻木樨园板块，南面是大兴旧宫板块，北面是蒲黄榆板块。板块内交通便捷，板块西侧是南苑路，板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。刘家窑临近于国贸、金融街等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为丰台热门的置业板块。

刘家窑板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均较为完善。商业方面，板块内有京港城生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有石榴园公园等休闲公园；教育方面，板块内有北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、第十八中学（嘉泰学校）、北京十一学校丰台中学等。

宋家庄板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有石榴园南里、顺四条三十七号院等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有慧时欣园、光彩家园等。刘家窑板块内目前的居住人口以老北京本地人及大红门做生意的人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP2021年7月显示，2021年以来刘家窑板块二手房均价较2020年底有一定涨幅，但仍低于丰台区均价，且石榴园北里小区整体价格要比刘家窑板块二手房均价低。

根据公开资料显示，距离小区1公里范围的石榴庄区域，是北京市五十个重点“挂账村”城市化改造项目之一。

石榴庄城市化改造项目总建筑面积17万平米，属于石榴庄旧村改造总体规划的一部分，建成之后是集商业、办公、酒店等多个功能的综合商业体，是丰台区在施工程中最大的公共建筑。

石榴庄改造项目工程于2018年9月21日开工建设，目前已进入室内精装修阶段，项目完成后，将成为京城南部总建筑面积达100多万平方米的大型城市综合项目，包括46.65万平方米住宅及商业，29万平方米回迁安置住宅，11万平方米还建产业(商业)，以及近15万平方米交通、教育、医疗等市政配套设施，成为京城南部主要的居住和商业区域。

该改造项目对石榴园北里小区的板块价值起到很大的提升作用，于此同时，石榴园北里小区南侧500米的京深海鲜市场也将要搬走，周边环境得到较大的改善。

小区周边平行于三环和四环的主干路还要继续在向东和西延伸目前东侧到成寿寺，西侧到马家堡，也将对该区域发展起到带动作用，进一步吸引国贸周边外溢的购房需求。

刘家窑板块发展已经较为的成熟，但是同时也集中了一些老旧小区和棚户区，未来北京针对老旧小区的改造和棚户区的拆迁，会更好的改变该区域的环境面貌，居住的舒适性会更好。交通方面刘家窑区域8号线南段、14号线东段、5号线、10号线均在该区域设有多个站点，交通基础已经较为完善，未来值得期待的是8号线南北段、14号东西段的贯通带来的板块价值提升。

1、小区内整体环境较好，且楼栋品质较高，小区内道路整洁，有物业人员定期进行清扫。

2、小区主要户型为一居、两居两种小户型，户型总价低，购房压力较小。

3、小区内设有社区花园，包含活动设施，为住户提供休闲休憩场所。

4、小区距离地铁10号线宋家庄站比较近，居民日常出行便利。

根据幸福里app查询，宋家庄家园社区2021年8月2日挂牌均价55597元/㎡，比上月下降了0.02%，从近6个月的价格波动趋势来看，自2021年3月起，小区的挂牌均价有上升趋势，刘家窑板块和丰台区的价格近6个月呈缓慢上升趋势，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿幸福里app上在售的68㎡的两居室为例，报价410万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为144万，二套首付为246万。

小区包含51㎡-52㎡一居、67㎡-68㎡两居，142㎡三居每种户型在小区所有楼栋均匀分布，户型分布均衡。

宋家庄家园三区6号楼，四区1号楼下临近社区公园，公园风景优美，适合家里有老人的考虑；小区内主要户型为一居、两居两种户型，在社区内分布均匀，宋家庄家园一区2号楼、4号楼及四区三栋楼距离社区卫生服务中心较近，适合有医疗需求人群选择。

1、小区以小户型为主，户型面积小，价格低，适合周边工作的刚需人群入手。

2、小区周边商业较为发达，周边配套齐全，适合对周边有一定要求的人群居住。

3、小区靠近地铁宋家庄站，站内可乘地铁5号线、地铁10号线和亦庄线，可通往东单、西局、国贸、旧宫等站点，适合在地铁沿线站点周边工作的人群选择。

截⾄2021年8⽉，丰台区刘家窑板块内无在售新房项目，故选取宋家庄板块内的金府公馆和北京金茂府二期进行对比。

北京金茂府二期是由北京合茂置业股份有限公司开发的住宅，截止至2021年8月均价为103000元/㎡，包含两居至四居三种户型，其中75㎡两居总价760万/套，宋家庄家园社区（覆盖一、三、四区）截止至2021年8月均价为55597元/㎡，最大户型为68㎡两居，总价为425万/套，从均价到居住品质再到户型分布均不具对比性，故北京金茂府二期新房预售也不会对刘家窑板块造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.1万/㎡-5.7万/㎡，其中宋庄路43号院和方南家园一期与宋家庄家园社区（覆盖一、三、四区）整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。