双桥商圈位于北京市朝阳区,地处京津高速至京通快速路之间,是东六环内面积较大,且以居住为主的商圈之一,内有两条地铁线路。
双桥商圈北侧为管庄商圈,南侧为次渠商圈,西侧为豆各庄商圈,东侧为九棵树商圈;以上商圈,均是还处于发展中的商圈,不过各自优势各异,产业互补,联动效应尚可。
双桥商圈最大的优势在于,区位夹在通洲副中心与北京主城之间,既享受了北京主城区的东拓驱动,又受到了通州飞速发展的辐射。
双桥商圈内包含有北京市朝阳区定辛庄小学、北京市朝阳区白家庄小学东辰分校、运河中学、清华大学附属中学管庄学校、北京市第二外国语学院附属中学等。
商圈内,包含2条地铁线路:地铁7号线、八通线。这两条地铁线能级尚可,其中八通线西接地铁1号线终点站,可联通天安门、王府井、国贸、东单、西单等热点商圈。7号线大体呈东西走向,西侧终点站为北京西站,沿途站点连接菜市口、双井等热门商圈。此外,双桥商圈内还包含有五环线干道,无论是去望京还是北京奥林匹克公园都比较方便。
商圈内医疗、生态环境配套包含有北京松堂关怀医院、双桥医院、金田公园、暖山生态公园等,商圈内没有三甲医院,但双桥医院(二级)为综合性医院,足以应付一般的医疗状况。
商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成,建筑密度中等。其中,老旧房门槛价200-500万元、次新房门槛价400-1000万元,相对于朝阳区其余商圈,双桥的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
双桥商圈土地开发成熟,但近年来仍有空地待售,据查:
2015年9月,北京农产品中央物流园有限公司耗资24亿,竞得一块位于朝阳区黑庄户乡黑庄户村的,面积为166012.30㎡,容积率为2的商办用地,此地块为物流仓储功能。
以及,周边距离双桥商圈最近的土拍信息,发生在2019年的豆各庄商圈、2018年的垡头商圈、2015年的常营商圈。
其中,豆各庄商圈在2019年9月,挂出过一块地价39亿元的综合性用地,不过当时流标,未能成交。
垡头商圈在2018年9月,挂出过一块出让底价36亿的商办用地,同样流拍未成交。
常营商圈在2015年10月,成交过一块总面积41963.66㎡的综合性用地,成交价33亿元,竞得方为保利和首开组成的联合体。目前此地块配建自住型商品房、限价商品房约7.8万平方米,可提供自住型商品房427套、限价商品房437套,目前名为首开保利锦都家园。
以上地块的招拍挂,均对双桥商圈内的存量住宅价格影响不大,即便是周边土拍信息较多,也未能扭转区域内品质住宅需求大于供给的状态。
查询幸福里app得知,截止2021年8月:双桥商圈的均价为4.8万/㎡,周边管庄商圈的均价为5.4万/㎡;豆各庄商圈的均价为5.2万/㎡,九棵树商圈的均价4.6万/㎡,次渠的均价4.3万/㎡。双桥商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。
由此可见,双桥商圈属于朝阳区内价值略低的板块,比价效应下,双桥商圈的价值还有待被市场释放。
双桥商圈面积相对较广,但被铁路、高速切割成三块,其商圈内部的联动合力平平。这样的情况下,靠周边单个商圈的外溢,或者单个产业的进驻,实际上都不能改变商圈整体的发展趋势。
据考证,双桥商圈内部曾引入过生物医药产业园、音乐产业园,但目前看来,该两种产业均未形成规模。
2020年9月,北京市政府新闻办新闻发布厅举行发布会,其中明确介绍了北京自贸试验区三个片区的具体选址。从大坐标上来看,双桥地区属于三个高能级规划区域的中间位置,但实际上,这种位置很容易会成为规划上的“灯下黑”。
目前来看,双桥商圈未来的价值提升,并不明朗。
1、小区绿化好,植物种类丰富,坡道式园林设计,环境优美,空气清新,有中心花园,居住体验佳。
2、小区属次新房,外立面美观,楼栋品质优良,建筑品质感受较好。
3、小区门禁严格,大门以及楼栋均设有门禁措施,安全系数高,居住放心。
4、小区内部配套齐全,休闲娱乐场所、儿童游玩设施、健身设备、中心广场以及各种便民设施应有尽有,居民生活便利。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源7套,占全部房源的0.59%。小区目前在售均价62854元/㎡,环比下降约0.09%。近6个月,小区整体均价高于双桥商圈在售均价,低于朝阳区均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳,稳中有升,适合入手。
购房成本方面,总价最低为90.75㎡二室一厅户型,报价550万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为335.5万元左右,二套首付为418万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共13栋楼1250户,小区有64㎡的一居、86㎡-91㎡的两居、90㎡-120㎡的三居。
这里选择主力户型87㎡二室二厅和116.54㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 87㎡ | 116.54㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、双卧室均有窗,有利于采光和通风 2、客厅有阳台,可晾晒衣服 3、明厨明卫设计,可通风透气 4、客厅南北通透,采光和通风较好 | 1、三卧室均带窗,采光和通风较好 2、客厅有阳台,可晾晒衣服 3、明厨明卫设计,可通风透气 4、客厅南北通透,采光和通风较好 |
户型缺点 | 1、卧室B面积较小,起居不便 2、厨房面积较大,浪费空间 3、入户门可正视卫生间,有碍观瞻 | 1、客厅至卧室方向有一部分面积被浪费,实用率不高 2、厨房北侧隔间位置尴尬,用途不明 3、客厅面积过大,浪费空间 |
远洋一方北润园B区域,北临悦水街,人车流量大,可能受噪音影响,不太推荐;
远洋一方北润园C区域,南靠塔营北街,人车流量大,可能受噪音影响,不太推荐;
远洋一方北润园A区域,处于小区中心位置,不临街,塔营东、西路人车流量较小,受噪音影响小,且A区域楼栋中高层可俯瞰小区全景,被绿化环绕,景观较好,比较推荐。
小区绿化好,坡道式园林设计,环境优美,有中心花园,居住体验佳,适合对小区环境以及整体居住体验比较看重的购房者,老少皆宜。
小区内部设施配套齐全,休闲娱乐以及便民设施齐全,周边2公里左右有地铁站有万达广场,适合小区内部配套以及周边配套品质比较看重的购房者。
截止到2021年8月,远洋一方北润园90.75㎡二室上车总价550万元,首付335.5元起,适合对小区内部配套、优质环境追求意愿大的自住刚需购房者考虑。
除此之外,远洋一方北润园还有115㎡三室总价780万元,适合户型要求较高、品质追求高、居住体验高,且预算较为充足的刚需改善购房者。
目前,双桥商圈内有1套新房项目首开樾长安在售,但首开樾长安为写字楼故不做对比。在朝阳区,目前距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向的10公里内的和光尘樾、和锦薇棠。
两个新房项目均为高总价小区,其中:
和光尘樾187㎡-380㎡在售,总价1494万元/套起;
和锦薇棠290㎡在售,总价2100万元/套起;
而远洋一方北润园房源最高挂牌总价在780万元/套,远洋一方北润园的二手房与两个新房项目价差较大,新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高,且不着急入住的终极改善购房者。
远洋一方北润园均价高于双桥商圈二手房均价,为了深刻对比,以距离较近为标准,以房龄和价格为区别项,故下面选取朝阳旺角、艺水芳园进行比较。
小区名称 | 远洋一方(北润园) | 朝阳旺角 | 艺水芳园 |
位置 | 朝阳区双桥 | 朝阳区双桥 | 双桥 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 62854元/㎡ | 44069元/㎡ | 47220元/㎡ |
交房时间 | 2010年 | 2005年-2008年 | 2005年 |
户型 | 64㎡-120㎡一居—三居 | 42㎡-166㎡一居一三居 | 43㎡-109㎡一居一三居 |
物业 | 北京远洋基业物业管理有限公司 | 北京中北物业管理有限责任公司 | 北京京通天泰物业管理有限公司 |
物业费 | 2.55-2.95元/㎡/月 | 1.35-2.00元/㎡/月 | 1.28元/㎡/月 |
停车费 | 450元/位/月 | 地上:150元/位/月 地下:350元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、绿化率30%,景色怡人 2、次新房,外立面美观,整体感观好 3、内部配套设施齐全 4、容积率2,居住舒适 | 1、生活氛围浓厚 2、绿化好,环境美 3、物业尽心尽责 | 1、内部设施完善,居民热情 2、道路干净,环境美 3、周边配套齐全 |
缺点 | 1、非机动车乱停现象较多 2、低配人车分流 3、道路旁垃圾较多 4、所处商圈势微 | 1、小区门禁不够严格,居民安全不能保障 2、垃圾杂物随意堆放 3、非机动车随意停放 | 1、楼栋下有漏水现象 2、垃圾杂物随意堆放 3、车辆随意停放 |
分析 | 三个小区均属朝阳区双桥板块,朝阳旺角和艺水芳园均价相差不大,远洋一方北润园虽然均价较高,但房龄较新,内部设施和建筑品质较优于其他两个小区。 交通出行方面,远洋一方北润园距离管庄地铁站1.2公里,朝阳旺角距离双桥地铁站1.2公里,艺水芳园距离双桥地铁站1.7公里,交通最为不便。 停车方面,三个小区车位都不太充足,但远洋一方北润园相对于其他两小区更为充足。 就车辆停放问题来说,远洋一方北润园半人车分流,路面无过多车辆,无乱停现象,停车秩序更好。 周边配套方面,远洋一方底商丰富,周边商超、学校、医院、公园多,居民生活便利。 综合来看,远洋一方北润园整体情况较好,北京五环附近有刚需改善或高功能性自住的购房者可以考虑。 |