富力华庭苑社区位于庞各庄商圈，商圈位于南六环外，地处大兴庞各庄镇。商圈东侧和南侧与大兴其他商圈贴合，东侧以京九线为界，南侧以S307公路为界；西侧与房山官道镇商圈相邻，大体以永定河为界；北侧是天宫院南商圈，以G203公路为界。

庞各庄商圈的区域功能定位主要是为临空经济区未来发展提供承载空间。

商圈内的交通资源主要有大广高速、大兴机场北线高速等，商圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京华夏之典医疗康复医院、福寿山福海中医医院等，医疗资源相对较少。主要商业资源有北京御茗源商贸中心、华联购物中心(团结路店)等。主要生态休闲资源有体育公园、庞各庄众美公园等。

作为大兴的农业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10年之内。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.0万/㎡；商圈内目前有三个新盘，分别是航城一号、和悦春风和中海云筑，三个新盘均有普通住宅在售，其中中海云筑还有别墅产品在售，均价3.2万/㎡起。目前庞各庄商圈新房供应稳定，价格相对适中，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴临空产业的强辐射区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，居住人群结构简单，主要通勤方向是大兴城区。

根据北京市规自委官网显示，庞各庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近庞各庄商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价会明显高于商圈均价，和庞各庄商圈对比没有价格优势。另外因新地块相距较远，购房群体不交叉，所以新地块新产品未来入市，对庞各庄商圈的影响微乎其微。

庞各庄商圈地处大兴庞各庄镇，是大兴的传统农业区，随着新机场的开通和机场临空新城概念提出，庞各庄商圈受到较强辐射，其未来的发展前景可从两个方面来看。

首先是区域功能定位方面，大兴区十四五规划明确，未来五年，庞各庄镇以临空经济区为核心，突出与临空经济区的产业协作和功能配套，为临空经济区发展提供承载空间。

其次是区域产业定位方面，大兴区十四五规划显示，未来五年，庞各庄镇围绕临空经济区功能定位，发展产业配套服务体系，发展临空关联产业，不断提升配套水平。重点发展现代农业、航空服务、文旅休闲和金融科技，建设生态农业体验基地、智慧航空服务节点、文旅健康示范片区等。以十四五规划为契机，庞各庄镇作为城乡融合发展的节点，将因势利导、因地制宜，未来将建设成为高品质新市镇，其生动力、吸引力和辐射力将进一步增强。

1、环境优美：社区绿化达35%，水系景观等设计精致，环境优美，居住体验好。

2、采光良好：社区小高层之间的楼间距大多在40米左右，叠拼的楼间距也在20米左右，楼间距相对较大，光照充足。

3、容积率低：社区整体容积率在1.8以下，密度相对较低，居住舒适。

4、内部配套齐全：社区内部有儿童乐园、健身器材、社区广场等，娱乐设施众多，居民休闲便利。

2021年8月，幸福里App显示富力华庭苑的挂牌均价是2.5万/㎡，环比上月下降0.10%。产品本身在所处商圈内价格优势明显，本社区以及大兴区域整体，近半年内的价格浮动都处于稳定状态，购房者不用担心短期内房价有较大起伏。

购买成本方面，以96㎡两居室为例，报价200万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为70万，二套首付约为120万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

富力华庭苑东区有78㎡两居和101㎡三居；西区有77㎡-111㎡两居、89㎡-161㎡三居和137㎡-161㎡四居，小王取两个有代表性的进行分析。

户型一：

本户型为西区89㎡两居，其优点有：

1、双卧朝阳，采光好；

2、厨房为明厨设计，便于通风换气；

3、两个卧室都带飘窗，可作为晾晒区域和休闲区域。

其缺点有：

1、客厅朝东，采光受限；

2、卫生间没有窗户，不利于干燥通风；

3、衣帽间门口过道不好利用，容易造成面积浪费。

户型二：

本户型为东区101㎡三居，其优点有：

1、南北朝向户型，便于采光、通风；

2、厨房和主卫带窗，便于通风换气；

3、厨房带储物间，便于食材存放。

其缺点有：

1、卫生间较为狭小，使用体验不佳；

2、卧室A正对公卫，影响隐私。

富力华庭苑东区A16栋和B8栋临街，A15栋、B9栋、B10栋、B17栋和B18栋紧邻商业，考虑噪音影响，洋房更为推荐噪音影响较小的A11栋和视野更好的A12栋和A17栋楼，叠拼更为推荐靠近中心区域的B11栋和B15栋，以及便于观赏河景的B12栋和B16栋。

西区A3栋、A7栋和A9栋临街，考虑噪音影响，洋房较为推荐A1栋和A5栋栋以及视野更好的A8栋和A10栋，叠拼更为推荐视野较好的B1栋和B2栋，以及靠近中心景观区域的B5栋和B7栋。

富力华庭苑社区绿化充足，内部配套齐全，社区品质在商圈内表现良好，推荐改善型人群选择；社区在庞各庄商圈及大兴区域内的价格优势明显，非常适合购房资金较为紧张的人群；社区户型相对齐全，满足不同人口家庭的购房需求；社区4公里范围内无地铁，距离大广高速入口约1.5公里，适合通勤方式为自驾的工作人群。

庞各庄商圈内新盘有航城一号、和悦春风、中海云筑，价格相近产品相似的有和悦春风和航城一号。

航城一号由北京爱达星房地产房地产开发有限公司开发，主打100㎡两居和136㎡-175㎡三居，单价3.2万/㎡起，总价310万起，绿化率30%，容积率1.34，物业公司是北京美好家园物业管理有限公司，物业费为3.88元/㎡/月。

和悦春风由北京兴筑房地产开发有限公司开发，主打76㎡两居、82㎡-89㎡三居和107㎡四居，单价3.7万/㎡起，总价250万起，绿化率30%，容积率2.0，物业公司是保利物业，物业费为3.98元/㎡/月。

周边配套方面三者不相上下，如果追求社区品质可以选择和悦春风，但是首付相对较高，如果购房资金较为紧张可以选择富力华庭苑，综合考虑可以选择航城一号。

富力华庭苑周边的二手房均价在1.4万/㎡-5.0万/㎡之间，其中富力华庭苑、隆盛园小区、御园A区同属庞各庄商圈，且价格相近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。