西山燕庐小区位于门头沟区永定板块,门头沟区位于北京西部西六环外,属郊区,定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。永定板块紧邻西六环,属门头沟新城南部片区核心区,是区域内发展较晚配套较成熟板块。板块是以成熟商业、交通、产业园区、公园绿地水系、新建住宅为主的居住区。
板块内含一条地铁线路为地铁S1线,西起门头沟石厂站,东至石景山金安桥站,是门头沟唯一一条地铁线路,预计2021年底,将连接地铁1号线、6号线,可乘坐到达金融街、王府井、朝阳门、国贸、通州北关、潞城等地。一条城市主干路为长安街西延线,是横贯北京东西的城市主干路,可达西单、天安门、金融街、王府井、国贸等城市金融、旅游核心区,是一条兼顾城市通勤和旅游观光的著名线路。
自驾方面,从板块内卧龙岗桥走莲石路至西五环衙门口桥6公里,至西四环南沙窝桥10公里,也可从卧龙岗桥上六环至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。
板块内含一个大型商场为长安天街,以此为中心周边商业业态丰富,电影院、餐饮、服饰、早教、KTV等配套齐全,是区域内居民日常休闲购物主要场所。
板块内含一个大型公园为莲石湖公园,北京的母亲河永定河流经于此,是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。
板块内无大型医院。产业方面主要为医疗制药、产业园区为中关村人工智能科技园、京西创客工厂,未来也是门头沟区域医疗、人工智能产业方面重点发展方向。
楼市方面主要为2013年-2019年建商品房,以85㎡-137㎡两居-四居为主,主要为2014年后建改善型住宅产品,另外板块内还存在少量保障性住房。 居住人群以门头沟本地人,京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群,改善置业人群为主。
发展方面,板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展,整体以改善型居住区为主。2014年后,板块内华润、龙湖、融创、万科、金地、绿城、电建等名企开发商先后建设商业写字楼、改善型、高端品质洋房别墅产品,提升了区域内居住品质及商业配套。
近10年中,门头城区土地较为活跃,主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边,新城南部片区土地活跃度比北部片区高。
2021年5月,雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村及周边何各庄MC0O-0013-0077、MC00-0013-0081、MC00-0013-0087等地块,楼面价29458元/㎡,底价成交。控高15米,容积率1.1,未来将建成纯商品房低密产品。该地块位于冯村板块内,距永定板块约2公里。近10年中,门头沟南部片区新房商品房供地以改善型、低密产品为主,预计未来产品发展方向会继续以此为重点。
近5年,门头沟东临的石景山区域土地较为活跃,对门头沟新房去化产生影响,开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区,加之门头沟区域利好政策不足,区域内土地表现将继续以冷静为主。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,永定板块规划定位为“新城南部片区”,具体发展方向为:
城市景观方面:一级重点地区为长安街西延线及周边地区,应开展地块层面 城市设计。注重建筑高度、体量、 57 形式、色彩、附属构筑物等细节管控。
交通方面:优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。明确新城南部和轨道交通枢纽地区为重点建设区。
土地方面:新城南部地区及北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。
商业方面:新城按合理服务半径设置社区级商业中心,各镇街至少设置 1 处社区级商业中心。于新城南部地区设置地区级商业中心1 处。
环境方面:新城段打造城市生态岸线,推进沿线休闲公园建设,为市民提供游憩场所,打造长安街西延线绿化景观轴线。
人口方面:新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。
产业方面:依托中关村门头沟园人工智能园区,带动衍生科创智造产业 发展。重点突破语音识别、生物识别、深度学习等人工智能领域 的核心技术,重点推进人工智能在医疗、金融、交通、安防等领域的研发与应用。
1、小区自身品质较高,楼龄小、绿化面积大,同时小区内设有喷泉、花园凉亭等生态休闲设施,整体居住舒适度高。
2、截止2021年7月,该小区参考均价为58910元/㎡,主推三居和四居大户型,并且户型多数南北通透。
3、小区交通便利,距离地铁S1号线上岸站仅700米,对于业主上下班和出行十分便利。
4、周边商业氛围好。1公里内有多家购物超市、商场、各种口味的饭店,能满足人们的基本生活需要。
据幸福里APP显示,截至2021年7月,西山燕庐小区目前在售房源为2套,占全部房源的0.17%,挂牌均价为58910元/㎡,对比上月向下浮动0.72%。近半年以来,小区均价高于永定板块和门头沟区在售均价。小区价格平稳,对该小区有想法的业主不必担心价格有大幅度波动。
在购房成本方面,截止至2021年7月,西山燕庐小区最小在售户型127㎡的三室两厅售价765万/套,参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为306万,二套首付为612万。仅供参考,实际首付以银行为准。
截至2021年7月,小区户型主要有84㎡的两室、112㎡-131㎡的三室和127㎡-139㎡的四室,其中三居室占较大比重,现选取127㎡三室与84㎡两室两种户型进行对比分析。
户型面积 | 127㎡ | 84㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、主卧套间,且卫生间干湿分离,舒适度高 2、客厅面积大,业主改造空间大 3、该户型为全明设计,通透性较好 | 1、访客动线短,私密性更好 2、客厅、卧室、厨房均朝南,采光好 3、客厅空间较大,访客、居住舒适度更高 |
户型缺点 | 1、整个户型缺少独立晾晒区 2、户型有缺角,面积利用率较低 | 1、动静不分区,休息受影响 2、整个户型缺少独立晾晒区 3、卫生间为暗卫,通风较差 |
小区内西区的3号楼、4号楼、与东区的9号楼、13号楼楼栋临街,来往车辆噪音比较大,影响休息。尤其是3号楼、4号楼临近S1线,由于是地上地铁,低层住户的隐私也会受到影响。东西区内处于中间部分的2号楼、5号楼、7号楼、11号楼楼栋所处位置开阔,楼间距大,具有通风效果好,业主私密性好等优点。
1、小区位于门头沟主城区,临近海淀、丰台两区,适合在门头沟工作生活的人群或在海淀、丰台工作但预算相对不足的购房者。
2、小区交通便利,2.5公里以内设有上岸地铁站、栗庄园地铁站、桥户营地铁站等多个地铁站,适合乘S1号线上下班的购房者。
3、大户型为主,总购房成本高,适合资金充足的改善型购房者。
截止2021年8月北京门头沟板块具有12个在售新房项目,为了更好的与西山燕庐小区进行横向和纵向对比,现选择售价相接近,且与西山燕庐相距1.5公里的北京城建龙樾西山。
北京城建龙樾西山位于北京市门头沟冯村长安街西沿线南,由北京城建兴云房地产有限公司开发, 临近上岸地铁站、小园地铁站,周边配套设施完善。截止2021年7月该项目挂牌均价为48000元/㎡,户型主要有118㎡的三室两厅两卫,售价610万/套,134㎡的四室两厅两卫,售价690万/套,户型朝向均为南北朝向,通风好。
西山燕庐小区为2019年-2020年建设的新楼盘,截止2021年7月挂牌均价为58910元/㎡,最小在售户型为127㎡的三室,售价为765万。与龙樾西山小区相比,两者户型面积相差不大,总购房成本均较高,都适合资金充足的改善型购房者,但是对于喜欢新房的购房人而言,购买龙樾西山是个更好的选择。不过就单价相比,龙樾西山项目价格更低,待新房项目入市会对本小区产生一定影响。
永定板块内二手房较多,小区周边价格大致在22604元/㎡—60469元/㎡,基于小区地段、价格、商圈等多方面考量,现选取泷悦长安、梧桐苑-清露园与西山燕庐做对比。
小区名称 | 西山燕庐 | 梧桐苑-清露园 | 泷悦长安 |
位置 | 门头沟 永定 | 门头沟 永定 | 门头沟 永定 |
交易权属 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
售价 | 58910元/㎡ | 44645元/㎡ | 63055元/㎡ |
建筑年代 | 2019年-2020年 | 2013年 | 2013年-2017年 |
户型面积 | 84㎡两室 112㎡-131㎡三室 127㎡-139㎡四室 | 84㎡-106㎡两室 89㎡-120㎡三室 | 112㎡两室 179㎡三室 |
物业 | 北京绿城物业管理有限公司 | 中铁建物业管理有限公司 | 北京中水电物业管理有限公司 |
物业费 | 4.69元/㎡/月 | 2.25元/㎡/月-5.98元/㎡/月 | 7.68元/㎡/月 |
优点 | 1、内部休闲设施完善 2、小区绿化好,环境好 3、距地铁站近,交通便利 | 1、在售户型多,选择多 2、楼间距大采光好 3、单价不高,总购房成本相对较低 | 1、户型南北通透,通风好 2、小区车位充足 |
缺点 | 1、停车位数量少,车位紧张 2、小区外部环境未开发 | 1、开放式小区,业主私密性差 2、小区绿化环境较差 | 1、周边配套短期内较落后 2、小区规模较小,内部休闲配套少 |
分析 | 相对来说西山燕庐楼龄新,建筑品质较高,居住环境相对安静一点。与西山燕庐相比,梧桐苑-清露园为开放式小区,底商众多。适合对商业配套要求高并且可接受私密性较差的购房者。泷悦长安停车位较充足,停车方便,而梧桐苑-清露园和西山燕庐两个小区车位较少,停车位存在紧缺情况。 泷悦长安与西山燕庐小区两小区都属于高品质小区,楼龄新,居住品质与生活体验好。同比之下西山燕庐项目有小户型面积,且平均单价低于泷悦长安项目,上车总成本更低。而西山燕庐在售房源面积大,总购房成本较高,更适合预算充足且对面积有一定要求的改善型购房者。 |
售价统计时间为2021年7月