前进花园位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。

板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。

相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区物业管理严格，且内部配套完善，小区内有活动广场、健身器材，小区还配有社区服务中心，为居民的生活便利提供了保障。且小区物业费低，停车免费，所以该小区性价比有优势。

2.小区为纯板楼设计，楼间距宽敞采光性好。小区面积大，同时楼栋密度小，所以小区内公共区域可使用面积也大，为居民提供了便利的和不拥挤的生活空间。

3.小区户型较为齐全，且得房率高，从两居室到四居室可以满足购房者的多种需求，其中两居室小户型为主力户型，这种户型首付较少，对于资金有限的购房者来说，贷款压力相对较小。

4.小区周边休闲生态配套丰富且距离较近，小区居民从西门步行过马路就能到达仁和文体广场，从东门步行九分钟就能到达免费进入的大型卧龙公园，满足了居民的日常休闲需求。

截至2021年8月，前进花园挂牌均价38070元/㎡，环比上升1.54%。

从近六个月的价格走势来看，小区均价的上下波动为主要趋势，2021年3月到4月均价上升，上升幅度约为1500元/㎡。2021年4月到6月价格持续下降，下降幅度约为1000元/㎡。但6月到8月有明显上升，恢复到了4月的价格水平，上升幅度为900元/㎡，这样的价格波动需要购房者进行持续关注。

从2021年8月小区均价来看，小区价格相较于顺义区总体均价高，每平米高于顺义区均价约700元，较顺义城板块差价略高，高于顺义城均价约3600元，对于有刚需的购房者来说可以针对个人需求和资金情况进行购置。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的75㎡的两居举例，报价289万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为115.6万，二套首付为231.2万。

前进花园共16栋楼900多户，小区内有65㎡-104㎡两居、93㎡-98㎡三居、122㎡四居，两居、三居、四居在每栋楼中都有分布。小区主力户型为65㎡的两室一厅，得房率约为85%。小区主力户型还有93㎡的三室两厅，得房率约为87%，这里对这两个主力户型进行分析。

1.前进花园内一共16栋楼，有西门和东门两个主要出口，小区面积大，在选择时也需要考虑到小区内部通行的便利性和步行距离，购房者需要根据自己的需求进行对比和选择。

2.小区30号楼和28号楼紧邻西门出口，从小区西门出发步行3分钟即可到达仁和文体广场，比较适合老年人晨起散步，步行时间较短就可以到达最近的休闲配套，便利性高。

3.小区4号楼和6号楼紧邻东门出口，从小区东门出发步行3分钟即可到达前进花园公交站，比较适合习惯于乘坐公交车上班和出行的人群，步行距离短，更节省时间，提高效率。

4.小区内22号楼、24号楼、10号楼、12号楼、14号楼和16号楼安静不临街，且楼间距大，私密性好，适合平时喜欢安静环境的人群。

1.小区面积大，户型选择性多，且小区物业费低，停车免费，生活成本低。综合来看，该小区比较适合追求性价比，且有刚需的购房者。

2.小区紧邻仁和文体广场和卧龙公园两处生态休闲配套，且小区位于城北减河和小中河的分流夹角内，周围建筑密度小，空气环境和质量优于人群密度高的市区内，适合喜欢安静环境和注重生态配套的老年人群。

3.小区东门距离公交车站仅需步行3分钟，在前进花园站可乘坐9种线路，途经线路可以到达顺义西单、顺义区医院等顺义区主要站点，所以该小区适合在这些线路沿线工作且依赖乘坐公交出行的人群购置。

截至2021年8月，前进花园所在的顺义城板块有多个新项目，新项目包括IDPARK艾迪公园、迈宇平墅、北京城建北京合院、前进花园玉兰苑、波特兰花园。这里选择与前进花园差价相对较小，且距离相对较近的前进花园玉兰苑和迈宇平墅来进行对比。

前进花园玉兰苑是由北京建升房地产开发有限公司打造的在售商品房项目，项目已于2021年3月15日开始交房。截至2021年8月，小区售价为38000元/㎡起，总价360万元/套起，小区在售户型为95㎡和103㎡的两居。项目位于顺义区顺义城地铁十五号线石门站北侧500米处，距离地铁石门站和玉兰苑公交站较近，交通配套便利。

因为前进花园玉兰苑和前进花园这两处小区所处位置较近，这里对周边商业和生态资源配套情况不进行过多陈述。就受众群里来说，前进花园玉兰苑的户型选择性比前进花园要少很多，针对的购房者群体较小。但小区2021年才交房，小区楼栋和内部配套新，是前进花园无法相比的，且前进花园建成时间早，对贷款人群来说压力更大，所以前进花园玉兰苑更适合追求新房的购房者选择。

迈宇平墅项目是由北京市迈宇房地产开发有限公司打造的高层住宅项目，小区在售户型为217㎡的四居和242㎡的五居。项目位于顺义城顺平路与顺和路交叉口，预计2021年12月31日交房。截至2021年8月，迈宇平墅的售价为38000元/㎡起，总价685万元/套起。

首先对比迈宇平墅和前进花园这两处小区的周边商业和生活配套，迈宇平墅小区相较于前进花园距离地铁站远，但周围商业配套相较于前进花园更为丰富，更适合对商业配套有追求的购房者。但迈宇平墅小区的针对客户群体是对大户型有需求的资金充足人群，与前进花园所针对的资金有限的刚需人群大有不同。前进花园的性价比更高，总价低，首付低，针对的客户群体更广泛。

综合来看，前进花园玉兰苑和迈宇平墅这两处新房项目更适合对生活环境和舒适度有更多要求的改善型人群，且户型选择性少，对追求户型选择性的人群来说有限制。而前进花园更适合需要及时入住，追求性价比和低总价的刚需型人群选择，购房者需要根据自身需求和情况来进行对比和选择。

前进花园所在的顺义城板块二手房较多，报价在25429㎡-55482元/㎡。其中西辛南区和胜利小区与前进花园的差价较小，距离较近，所以选择这两个小区进行对比。