燕城苑小区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育方面的供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。

5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1、小区环境优美，中心有花园。随处可见银杏、古柏、梧桐等树木，树下铺有草坪。空气清新，小区内建有人工湖，观赏性高，生活环境较为舒适。

2、小区建于1996年，为六层板楼。外立面颜色为白色和红色为主，整体外观大气，小区隔音效果较好，整体居住舒适度高。

3、燕城苑的二手房主力户型为三居，适合大多数家庭居住使用，大部分为南北走向，采光通透，安静舒适。

4、燕城苑挂牌均价为35020元/㎡，与周边二手房相比，均价偏低，性价比高。

截止2021年7月28日，燕城苑小区挂牌均价为35020元/㎡，环比下降0.28%，均价低于天通苑及昌平均价。依照2021年2月-2021年7月的价格波动趋势来看，整体呈下降趋势。

购房成本方面，截止2021年7月，以总价相对较低的69㎡两室一厅为例，报价279万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源首套首付为98万，二套首付为167万。

小区户型涵盖范围较广，户型有49㎡-51㎡的一居、69㎡-100㎡的两居、84㎡-160㎡的三居。

小区主力户型为85㎡的三室一厅与129㎡的三室两厅：

1、燕城苑小区建于1996年，是个大型社区，共有31栋楼，各栋楼龄都是在20年以上，共计1732户。

2、其中11号楼-19号楼在小区内侧，远离马路。环境较为清幽，适合喜欢安静的购房者。

3、其次27号楼靠近东门，19号楼、20号楼靠近北门，进出小区比较方便且临近公交站，适合注重生活便利的上班族。

4、最后1号楼、4号楼、5号楼靠近小区人工湖，景色优美。且南边无遮挡，总体采光较好，适合注重生活品质的人群。

1、小区环境优美，内部有大型人工湖。适合注重生活环境的居住人群。

2、燕城苑是天通苑商圈内比较知名的中等品质楼盘，性价比高。周边有天通艺园、温榆河公园、黄港公园等，是居民周末休闲娱乐的好去处，适合对生活的品质有要求的购房者。

3、小区内停车位充足，适合私家车使用频率较高，以自驾为主要出行方式的人群。

4、小区周围有大型商场。适合对周边商业配套完备程度有较高要求的人群。

截止2021年7月，天通苑圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。相距较近的楼盘是同为昌平区且距离较近的沙河信达国子郡和北七家的金辰府。

其中，信达国子郡建面79㎡-115㎡在售，均价48659元/㎡起。项目位于北沙河中路与高教园附近，由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发建设。目前在售户型主要是89㎡三居室。金辰府建面为89㎡-143㎡，均价53000元/㎡起。这两个小区整体户型面积与燕城苑相近，但均价较高。预算充足，且不急于购房者可以考虑信达国子郡和金辰府。而对于刚需人群来说，选择燕城苑性价比更高。另外，信达•国子郡与金辰府因为是新楼盘，周边配套相比二手房燕城苑较少。对于追求生活便利度的购房者，燕城苑是比较合适的选择。

天通苑社区发展年限较长，新、旧小区混杂。截止2021年7月，天通苑商圈二手房的均价在3.5万/㎡-4.5万/㎡之间。故在天通苑商圈内，选择了与燕城苑距离比较近，价格差距较小的太平家园和天通北苑二区做对比，便于大家了解小区周边的二手房情况。