鲁艺上河村小区位于海淀区世纪城板块。世纪城板块整体位于西北四环内，板块西面是西山板块，东邻紫竹桥板块，南接四季青板块，北侧临万柳板块。板块内交通便捷，仅地铁10号线就有火器营、长春桥、车道沟三站供世纪城居民选乘，714、360、831、运通104等多条公交线形成较大范围的公交线网，覆盖多处人群密集点，方便市民出行。

经过多年发展，世纪城板块区域内形成完善的居住氛围。作为海淀区成规模的高端商品房社区板块，板块内聚集了大量优质二手房。二手房小区均建于2000年后，其中以北京世纪城为主。北京世纪城占地120公顷，规划总建筑面积360万平米，与中关村比邻，和清华、北大等全国高等学府为友。登高远眺，颐和园、圆明园的景色尽收眼底。独特的园林设计，打造出景色优美的地产景观新环境。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月16日，世纪城板块内二手房挂牌均价为11.8万/㎡，略高于海淀区整体二手房均价。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。 目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均较为完善。商业方面，板块内有亚洲最大单体购物中心北京世纪金源购物中心、燕莎购物中心、居然之家等多家购物中心在此经营；教育方面，板块内配套人大附中二分校、人大附小等北京重点中小学，紧邻北大、人大和清华等国内为知名高等学府。

休闲资源方面，板块内有众多文化公园，金源娱乐园、酷酷兔少儿拓展天地、观山园文化广场、曙光文化人口梦之园、曙光文化广场的完美融合；板块内医疗资源相对落后，仅有一所北京怡德医院，是2014年成立的综合医院，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内成熟的高端居住板块，世纪城板块由于发展较早，目前居住人群以高净值人群为主，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，世纪城板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

世纪城板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。区域内住宅用地稀缺，也是世纪城板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

世纪城板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，世纪城板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.小区具有大型地下停车场，小区路面无车辆堵塞和居民占用公共路面的情况。在交通较为拥挤的北京市区，困扰拥有私家车住户们的问题之一便是车辆的停放，鲁艺上河村小区配备了大型地下停车场，停车位充足，避免了小区甬路被停放的车辆占用的问题出现。

2.小区全景落地阳台，采光面积大，南北通透。鲁艺上河村小区的户型一大特点是拥有全景落地式阳台，外伸的阳台不仅为住户提供了更多的室内空间，而且改善了室内的采光环境，光线更多地透入房间，就算是向阴的卧室也不用太担心房间阴暗潮湿、不见阳光。

3.小区安全设施到位，住户居住安全无忧。小区全方位监控无死角，配备有社区警卫室，居民安全得到保障。小区安保全天候巡逻，再加上社区内设有警卫室，也确保了每一位住户的居住安全和出行安全。

4.鲁艺上河村小区所有楼栋带电梯，出入方便；同时小区内水系环绕，绿化率高，整体居住舒适度较高。

截止2021年7月，鲁艺上河村小区在售房源6套，成交房源暂无数据。鲁艺上河村小区本月挂牌均价为131281元/平，对比上月上升1.51%。

小区在二月份售价为122000元/㎡，三、四、五月份与二月份基本持平，在六月份售价增至129000元/㎡，六月份到七月份涨幅不大，售价稳定在131281元/㎡。从近六个月的价格变化来看，鲁艺上河村小区的价格呈上升趋势，但基本上呈稳定状态。

同时该小区所处的世纪城商圈，同年二月份价格104100元/㎡，在上半年价格几乎没有太大波动，缓慢上升，在今年七月份达到109900元/㎡。

同年在该小区所处的海淀区，价格也呈缓慢增长，由二月份的83100元/㎡升至七月份的87300元/㎡。该小区价格在上半年都高于同期时该小区所处商圈价格和所属地区价格。

以鲁艺上河村的一套169㎡的在售三居室为例，总价2565万，按非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，此套房子首套首付为1026万元，二套首付为2052万元。

另外因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

鲁艺上河村小区户型面积主要为大户型，有171㎡-267㎡三居，178㎡-181㎡四居，327㎡五居，这里选择户型较为经典的182㎡三居和178㎡四居进行分析。

鲁艺上河村小区1区1号楼、2号楼位于园区北侧，紧邻小区北门，出门即远大路主路，马路对面就是世纪金源购物中心，出行方便但日常噪音污染较大；3区1号楼同样位于园区北侧，但楼栋距离街道较远，噪音相对较小；

2区5号楼、3区6号楼、3区7号楼紧挨小区南门，与远大南街紧邻，出行同样方便，但远大南街车流量比远大路主路小，噪音污染小于北侧楼栋。

1区3号楼与2区3号楼、2区4号楼位于园区西侧，楼栋紧靠远大东路，距离街道较近同时也会产生较大噪音，家里有老人和孩子的家庭谨慎选择；

3区2号楼、3期楼栋和3区5号楼位于小区中央，虽然出行方便程度不如其他楼栋，但胜在居住环境清净，比较适合有休养的老人和有在哺乳期的婴儿的家庭选择。

1、鲁艺上河村小区居住人数多，地处繁华街道，小区内有花园式景观，健身器材一应俱全，小区环境宜人优美，社区有多种老年社团，适合老人们享受幸福晚年生活。

2、小区售价较高，户型面积较大，三居室和四居室的户型不太适合独居的上班族，经济压力过大，适合具有一定经济能力的两口之家、三口之家或三代同堂、二胎家庭等多人口家庭选择。

3、小区周边有多个写字楼，同时距离长春桥地铁站步行仅五分钟，比较适合在附近工作或者以地铁10号线为主要通勤线路的上班族选择。

截止2021年7月，对于小区所在的世纪城商圈来说，已经很少有新楼盘开售，所以我们选择了同样位于海淀区的颐和金茂府和大苑海淀府两个新开售小区与鲁艺上河村小区作对比，以便购房者认真考虑和选择。

颐和金茂府位于世纪城商圈，售卖楼栋共14栋，共有188㎡的四居室，210㎡的四居室和256㎡的四居室为主要在售户型，总价均在2300万-3000万元左右。该小区在售户型均为大户型，总价较高，该小区地铁站和公交站口较少，出行不是很方便，并且该小区周边配套医院等医疗资源较少，各种配套设施还需完善。

大苑海淀府同样位于世纪城商圈，售卖楼栋共5栋，有170㎡的三居室，205㎡、225㎡、332㎡的四居室，263㎡、304㎡的五居室以及270㎡、319㎡、410㎡、510㎡的六居室共十种户型在售，其均价为110000元/平米，参考总价为2500万元起。该楼盘所在地址地铁线和公交线较多，出行便利，小区周边医院药房等医疗资源较多，所处商圈成熟，街道繁华，不足的是该小区所售户型均为较大户型，相对于鲁艺上河村小区来说合适户型较少，周边配套设施不够完善。

颐和金茂府与大苑海淀府作为世纪城商圈新发售的楼盘，虽然与鲁艺上河村小区位于同一商圈，可在交通方面的便捷程度和周边设施的完善程度颐和金茂府明显低于鲁艺上河村小区。在户型选择多样性上大苑海淀府户型多面积大，总价较高，对购房者的经济实力有更高的要求。

世纪城远大园五区、世纪金源国际公寓与鲁艺上河村小区均属于世纪城商圈，小区距离近，所以我们将这两个小区与鲁艺上河村社区作比较