清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。 清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。

板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。

两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万/㎡。

值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。

永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。 轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。

此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1、世华龙樾二里绿化率高达30％，环境优美，道路整洁舒适宜居。茶余饭后，在小区内就可散步、放松心情。

2、世华龙樾二里为纯电梯板楼，对于老人来说，上下楼比较便利。并且人车分流，对于行人来说，比较安全。

3、世华龙樾二里相比较于板块内其他小区的优点在于户型全面，可选择性多，且经济适用。能够满足多数购房者置业需求

4、世华龙樾二里靠近西小口地铁站与地铁西小口站公交站，交通便利，方便出行。

截至2021年7月，世华龙樾（二里）小区挂牌均价95893元/㎡，环比下降3.2%。

从近六个月的价格波动来看，二月至六月一直呈上升趋势，其中四月上升趋势最大。五月-六月上升趋势较为平稳，虽与上个月对比，本月价格有下降趋势，但房价总体趋于稳定状态。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的77.5㎡的两居室为例，报价738万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为295万，二套首付为590万。

小区里户型种类多样，小区内的户型大部分为全明格局。小区面积在52.2㎡-121.2㎡之间，这里选择52.2㎡一居与75.7㎡两居进行比较。

1号楼、2号楼、3号楼与10号楼临街较近，会相对吵闹，影响住户休息，可优先考虑其他楼栋。

小区西南门附近有临时售菜点，经常居家做饭的人群可以选择附近的5号楼。

6号楼下有超市，购物方便，但也可能人群嘈杂，可选择居高楼层或其他楼栋。

8号楼和10号楼靠近东升镇北部活动中心，可能会比较吵闹，喜欢安静生活的人群可以不考虑。8号楼呈“L”走向，可以根据不同单元进行选择。

1、小区环境优美，周围配套方面完善，社区服务多元，并且小区内健身器材完备，适合中老年为主，可以在此养老；

2、小区周边交通便利，适合乘坐地铁8号线与379路、专79路、专89路公交车通勤的人群购买；

3、小区房型选择多，价格相对周边小区来说，相对较低，在售一居室房型售价530万，适合预算较低的刚需人群。

截至2021年7月，清河板块目前在售新房为北京城建世华龙樾。我们将其与本小区进行对比。

北京城建世华龙樾是由北京城建兴华地产开发有限责任公司开发的项目，售卖户型均为四居室，面积在190㎡-320㎡之间。售价为82600元/㎡起，最低1600万/套起。截至2021年7月，幸福里app挂牌本小区最大房型为三居室，售价为1495万/套。相比较来说，北京城建世华龙樾的户型更大，居住体验感更好，但是价位也高出一大截，并且户型可选择性也少。小区本身品质高，但相应的物业服务费用也较高。且均为4-6层低楼层。其他生活设施方面，与本小区相比，并无太大出入。从总价和购房人群角度来看，北京城建世华龙樾与该项目不具可比性，新盘预售，也不会对清河板块二手房市场造成冲击。

世华龙樾二里小区周边二手房报价在8.7万元/㎡-9.8万元/㎡，其中清秀阁小区和强佑清河新城小区与世华龙樾二里小区整体差距不大，故选择清秀阁与强佑清河新城小区来做对比。