江南山水位于朝阳区最南部的小红门商圈,位于南四环和南五环之间。该商圈东至博大路,距离京沪高速不到一公里,西与丰台区旧宫商圈接壤,南至亦庄经济技术开发区,北邻南四环。
亦庄线穿过该商圈东侧,17号线预计2021年年底开通南段,届时将设十八里店站,位于该商圈东侧。该地区的城外诚家居文化广场是全北京比较有名的家装市场,另外还有城外诚汽配城,有一定工业气息。该商圈内没有大型医院,但是小红门社区卫生服务中心是一所一级甲等综合医院,还设有保健科和透析中心,满足大部分医疗所需。大型综合医院方面,对于该商圈比较方便的是位于亦庄经济技术开发区的同仁医院,距离该商圈约9公里。商业方面,该商圈内有华创生活广场,可以满足基本购物需求,如果需要更大型购物中心,可以去亦庄经济开发区,4-5公里外有BHG Mall北京华联力宝购物中心(荣华中路店)、亦庄创意生活广场,还有沃尔玛山姆会员店。
该地区回迁房较多,比如鸿博家园作为小红门地区的定向安置房,提供给当地拆迁居民。该地区多为小红门当地原住民,还有很多业主和租户来自城外诚地区的商户。该商圈二手房较多,新房目前只有柏林郡(二期)。生活气息较浓,银行、超市、菜市场齐全,修自行车、配钥匙等小店也比较多,很多邻居在住进楼房前就认识,邻里关系比较融洽。
该商圈近年来没有住宅用地供应,虽然有新房柏林郡(二期)在售,但此项拿地时间为2004年。我们参考一下周边土拍情况。与该商圈接壤的旧宫地区,2021年1月26日土地拍卖中,大兴旧宫南郊农场地块,起拍价42亿,溢价率为10.9%,楼面价约为35000元/平,但如果除去21%的自持,实际楼面价约为44500元/平。目前来看,小红门地区已经多年无新土地入市,对二手房价格的冲击较小。
小红门商圈居住环境方面仍在逐步改善,比如在粗放型产业疏解方面,该商圈北侧的汽配城疏解问题已经纳入小红门乡工作范围之内,此前有居民抱怨汽配城存在安全隐患等问题,目前为止已进行做疏解的前期建设手续,预计2022年全部疏解完成,未来居住属性将会更好。该商圈属于亦庄经济技术开发区进城的必经之路,亦庄的发展也会带动该商圈价值的提高。
根据规划,该商圈在2021年底还有17号线地铁将会通过,与亦庄地区的联系将更加紧密。2024年,17号线中段和北段将会通车,该地区可以直达望京、天通苑等地区,届时再交通便利程度将会提高,利好商圈靠近东侧小区。
另外,该商圈内还有集体土地租赁项目,目前正处于建设当中,项目规划出现几次调整,建成后预计对本地房租价格会有一定冲击。
1、小区环境优美,绿化率高,景观布局合理,水系、树木、灌木、草地、花卉错落有致,亭台、假山、儿童游乐设施齐全。小区品质在小红门商圈内属于较高水平。
2、小区外观非常新,楼栋建筑虽然已经过了十年左右时间,但无论建筑外立面还是楼内大堂、电梯设施,品质和保养皆上乘,与新建小区并无二致。
3、物业较为负责。小区环境干净整洁,花草树木修剪及时,大门安保认真负责,物业反应及时。从物业收到的众多锦旗可以看出,小区用户对物业是比较满意的。
4、户型布局合理,小区虽然板楼塔楼别墅都有,但大部分户型布局都比较合理,多为方正户型,在通风和采光方面都考虑的比较周到。
目前小区挂牌房源共12套,涵盖一居室、两居室、三居室和四居室。据幸福里APP数据显示,小区7月挂牌均价54406元/㎡,与上月价格持平。观察近6个月价格波动趋势,小区挂牌价较总体平稳,不必担心小区价格大幅度变动。
购房成本方面,拿在售的151㎡三居室为例,报价830万左右。参照北京市现行的普宅和非普标准看,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为332万,二套首付为664万。因小区建成时间为2002年至2015年之间,考虑银行或评估公司对房屋的估值,因而购房者需要在首付款方面做好较为充足的准备。
目前小区在售户型共12套,其中一居室2套,两居室2套,三居室4套,四居室及以上4套。
户型面积 | 59.81㎡ | 94.47㎡ | 151㎡ |
户型图 | |||
户型亮点 | 户型方正,空间布局合理,居住舒适;卧室、厨房均南向采光;厨房通气性好。 | 户型基本南北通透,主卧、次卧均有采光,客厅面积大且有采光;厨房通气性好。 | 户型南北通透,三居且卧室面积合理,功能性强;配置两个卫生间,满足日常生活需求;客厅面积大且南向采光,居住舒适性强。 |
户型缺点 | 卫生间小且为暗卫,通风性弱。 | 户型总体不规整;暗卫,通风性弱;客厅窗户向北,日照采光受限。 | 卫生间面积不大且为暗卫,通风性差;厨房面积较小。 |
小区楼栋规整,高层和别墅区域划为明确,人员可相互通行,车辆不能互通。因别墅整体位于小区中间位置,考虑联排别墅的购房者不必对楼栋有过多考虑。对高层住宅,考虑居住舒适、采光充足的购房者可选择2、3、4号楼;考虑购物便利、家中老人步行方便可选择距离高层小区出口更近的1号楼。
该小区主要适合以下三类购房人群:
1.适合经济实力雄厚,不坐班或较少依赖公共交通出行的人群;
2.适合在亦庄、旧宫及小红门商圈及在双井、国贸等东部商圈工作、生活的人群;
3.适合对生活品质、居住环境要求高,追求安静、安全、私密生活的高品质人群。
小红门商圈内仅有一个在售新房项目柏林郡(二期),故选择柏林郡(二期)与江南山水小区进行对比。
小区名称 | 江南山水 | 柏林郡(二期) |
位置 | 小红门 | 小红门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 54406元/㎡ | 75000元/㎡ |
首期开盘时间 | 2002年至2015年 | 2021年2月 |
在售户型 | 53㎡-60㎡一居室、97㎡-100㎡两居室、117㎡-292㎡三居室、263㎡-296㎡四居室、 | 97㎡两居室、133㎡-161㎡三居室 |
物业 | 北京瑞恒家辰物业管理有限公司 | 第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司 |
物业费 | 3.00至3.90元/㎡/月 | 5.8元/㎡/月 |
优点 | 1.高品质封闭式小区,物业管理、小区环境好,居住安全性高; 2.有地下车位,人车分流,总体建成时间较晚,楼龄较新。 | 1. 地理位置好,距离小红门地铁站更近。 2.绿化程度合理,物业管理到位。 3.户型设计科学,居住舒适。 4.车位充足,车位比达1:1.6。 |
缺点 | 1.小区夜间照明略有不足; 2.公共交通出行不便利。 | 1.最小户型为97㎡两居,总价较高; 2.部分户型为暗卫,存在通风问题。 |
分析 | 从均价来看,江南山水小区具有绝对优势,但10余年房龄,导致在小区内部科技感和环境品质方面与新房柏林郡(二期)存在差距。 车位方面,江南山水别墅区为地上车位,人车不分流;高层住宅为地下车位,人车分流;总体与柏林郡(二期)差别不大。 户型方面,江南山水小区涵盖一居至四居及以上户型,购房者可选择性多;柏林郡(二期)户型最大为三居室,总体可选择性小,购买群体相对固定。 两个小区在居住生活品质、环境方面差别不大;对喜欢追求新房、可接受期房或准现房的购房人可选择柏林郡(二期);对追求相对成熟生活设施,无新房诉求的购房者可选择江南山水小区。 |
江南山水小区周边二手房报价在4.1万元/㎡-5.4万元/㎡,其中恋日绿岛小区和鸿博家园六区区位条件接近,且有在售房源,具有一定可比性,故选择上述小区与江南山水小区进行对比。
小区名称 | 江南山水 | 鸿博家园六区 | 恋日绿岛 |
位置 | 小红门 | 小红门 | 小红门 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房(二类经济适用房、定向安置房) | 商品房 |
售价 | 54406元/㎡ | 44443元/㎡ | 42818元/㎡ |
交房时间 | 2002年至2015年 | 2008年 | 2003年至2005年 |
在售户型 | 53㎡-60㎡一居室、97㎡-100㎡两居室、117㎡-292㎡三居室、263㎡-296㎡四居室、 | 89.48㎡-95.56㎡两居室 | 54.84㎡一居室、88.16㎡两居室、144.3㎡三居室 |
物业 | 北京瑞恒家辰物业管理有限公司 | 北京市莱德红兴物业管理有限公司 | 北京国泰顺达物业管理有限公司 |
物业费 | 3.00至3.90元/㎡/月 | 1.00元/㎡/月 | 0.98至2.00元/㎡/月 |
优点 | 1.高品质封闭式小区,物业管理、小区环境好,居住安全性高; 2.有地下车位,人车分流,总体建成时间较晚,楼龄较新。 | 1.小区均为低楼层板楼,户型多南北通透; 2.小区门口公交便利,距离华创生活广场较近。 | 1.小区绿化保持良好,有喷泉水系; 2.自然和人文环境好,居住舒适程度高。 3.在售大户型合理,南北通透。 |
缺点 | 1.小区夜间照明略有不足; 2.公共交通出行不便利。 | 1.小区整体空间相对不大,南北狭长,生活空间相对小; 2.人车不分流,轨道交通出行不便利。 | 1.无地下车位,人车不分流。 2.距离地铁较远,轨道交通不便利。 |
分析 | 三个小区所处地理位置整体相当,在周边交通、服务设施配套等方面存在共同的特点,差异不明显。 恋日绿岛距离博大路和周边公园距离更近,自驾出行和公园锻炼更为便利。小区内部环境安静舒适 ,房型可选择性多,对于有一定首付能力,重视生活品质和便利的人群可以选择。 鸿博家园六区处在地块相对中部的位置,小区南北狭长,内部公共活动空间较小,相对安静;小区在售户型方正,多为南北通透,追求内部居住空间舒适的人群可以考虑。 江南山水是高品质封闭式小区,人车分流,内部为别墅和低密度板楼小高层,外观高端典雅,绿化好,有一定经济基础、对生活品质要求较高的人群可选择该小区。 |