前门商圈位于北京市东城区,地处二环以内,内有三条地铁线路汇聚,是南二环内的重点热门商圈。
商圈北侧为王府井商圈,南侧为天坛商圈,西侧为和平门商圈,东侧为崇文门商圈;商圈四周均是成熟板块,且侧重各有不同,它们之间功能分区明确,联动效应极强。
前门商圈位于北京中轴线南段偏东,紧邻天安门、故宫、天坛等名胜古迹,商圈内三分之一面积为前门大街商业街,人流量极大。
上世纪90年代,前门商圈曾一度陷入衰败,随着周边王府井、东单商圈的崛起,前门商圈渐渐被人遗忘,但随着2007年5月开始的大规模修缮整治,时至今日,前门商圈已经重回“环天安门商圈”中的优势地位。
现在的前门商圈内,包含3条地铁线路:地铁2号线、5号线、7号线。其中东西走向的2号线是高能级地铁线,线路虽短,但站点串联西单、朝阳门、金融街等多个热点商圈。5号线为南北走向,一站直连东单商圈,南北走向的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地。
另外,前门商圈包含有: 前门小学、北京市前门外国语学校、北京市九十六中学、前门幼儿园等学校。
前门商圈是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着石棣会馆、颜料会馆、贵州会馆、鸿庆楼旧址、柳祖祠、粤东会馆旧址等著名地点。
商圈内医疗、生态休闲配套包括:北京同仁堂中医医院(二甲)、北京国龙中医医院、三里河公园。除了前门大街这类景点级的购物街,商圈内还包括新世界百货这个东城区的重量级商业综合体。
前门商圈内,小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度中等。
其中,商圈南侧的老公房,门槛价480-878万元、商圈偏北的次新房门槛价320-2700万元,相对于东城区其余商圈,前门商圈的总价跨度较大,可以满足各种置业需求,主要吸引南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的东城区购房者。
前门商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查前门商圈及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:前门商圈的均价为10.4万/㎡,周边崇文门商圈的均价为11.2万/㎡;王府井商圈的均价为13.0万/㎡,和平门外的均价12.5万/㎡,天坛商圈的均价9.5万/㎡。前门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。
由此可见,前门商圈属于东城区内价值较低的板块,比价效应下,前门商圈的价值还未被市场充分释放。
作为围绕天安门存在的,为数不多的几个商圈之一,前门商圈的发展规划早已十分清晰,未来出现大规模建设、规划的可能性微乎其微。
但值得注意的是,商圈偏南侧靠近天坛公园区域存在成片的老旧小区,此处如果未来涉及旧改、危改,将会有效提振商圈的均价。虽然目前商圈南侧还未见旧改、危改动作,但不妨看做一个长期的利好预期。
1.停车问题可以不用考虑,小区停车位充足,对于大部分私家车主是一个福音,小区的停车位目前够新用户的使用。
2.小区得房率88%,相对较高,使用面积充足。
3.小区地理位置优渥,南边就是天坛公园,交通也很便利,小区旁有多条地铁线。
4.小区上车比较容易,上车价低于前门商圈、东城区大部分小区,上车难度不高。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源约6套,占全部房源的0.213%。小区目前在售均价70870元/㎡,环比上涨约0.27%。近6个月,小区整体均价在低于前门、东城在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格有涨有跌,整体来说总价改变较小;从目前情况来看,小区价格比较稳定,适合入手。
购房成本方面,总价最低为55.51㎡一室一厅户型,报价399万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为152.7万元左右,二套首付为247.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有52.7㎡一居、48㎡-73㎡二居、79㎡-114㎡三居,小区一居、二居、三居分布在每栋楼。
小区主力户型是52.7㎡的一室一厅,70.92㎡的两室一厅。
户型面积 | 52.7㎡ | 70.92㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.面积虽小,但卧室、厨房、客厅等都有独立空间,功能齐全 2.客厅范围大,居住体验好 3.卧室面积较大,且内有单独的储物间,方便收纳起居 | 1.各部分空间独立且较为方正,方便收纳摆放家具 2. 卧室A朝南采光通风好,且带有阳台,拓展了室内空间,方便晾晒衣物 |
户型缺点 | 1房型不方正,拐角多,会有空间浪费 2.客厅只有一个北向的小开窗,且受到厨房墙体影响,采光通风不足,会较暗 3.卫生间为暗卫,通风条件差。另外,卫生间整体嵌于厨房空间之内,动线不合理 | 1. 卫生间为暗卫,通风采光较差 2.进深过长,中部区域采光受影响较大 3.进门区域及卧室A外部存在过道,利用率低,存在空间浪费 |
金鱼池东区,它整体位置比较优越。小区周边的楼栋都是临街的,可能会稍微有点吵;小区绿化是稍微偏西边一些。再者就是小区偏北部离地铁站桥湾比较近,而小区南部离天坛公园比较近。
二号楼上方就是北一门,二号楼东边有绿化稍微可以降低噪音,另外西边临街为鲁班胡同车流量、人流量都不多,绿化也不错还离地铁站近。
8、10号楼,因为安静度、绿化度都比较好而且南一门就在楼栋南方不远处,离天坛会稍微近些,方便闲暇时间的游玩。
前门商圈生活品质偏高,板块内生态、配套、交通都较为齐全,天坛公园到小区也是比较近,居民能有较好的休闲区域。较低的价位,对刚需改善购房者都是一个很不错的选择。
其中的上车价稍低为50.73㎡一室一厅560万,对于刚需购房者是可以接受的。而68.25㎡两室一厅的上车价为650万,深深建议刚需和改善购房者可以做上手考虑。
因为前门商圈公交比较方便,且小区上车价对刚需改善都比较友好,所以比较推荐在前门工作,预算有限的购房者购买。
小区不远处就是天坛公园,生态环境优良,对有老人和孩子的家庭较为方便,建议有小孩或者老人的购房者多加关注。
目前,前门商圈没有售卖新房,目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向的5公里外的尊悦光华、悠唐麒麟公馆,和位于东北5公里外的丽都悦府,东城区天坛商圈的天坛府。
前两个新房项目均为中面积、中总价小区,其中:
尊悦光华在售133㎡-171㎡的户型,总价1850万/套起;
天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万。
悠唐麒麟公馆在售123㎡的户型,价格在1401万/套;
丽都悦府包含187㎡-290㎡三居室-四居室,均价为92000元/㎡,总价2000万起。
建议喜欢大户型且对品质要求高的购房者多关注丽都悦府,喜欢中等户型且对生活配置要求不严格的建议考虑尊悦光华、悠唐麒麟公馆。
天坛府地理位置优越,适合对通勤有较高要求,而且追求生活品质的购房者,不过预计小户型在售不多,而且比较抢手。
小区均价低于前门商圈二手房均价,因为周边1公里范围内有均价相近、房龄接近、预算相似的金鱼池中区和金鱼池西区,所以取它们两个小区来和金鱼池东区对比。
小区名称 | 金鱼池东区 | 金鱼池中区 | 金鱼池西区 |
位置 | 东城区天坛路87号 | 东城区天坛路87号 | 东城区天坛路87号 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 70870元/㎡ | 77027元/㎡ | 76470元/㎡ |
交房时间 | 1976年-2002年 | 1978年-2003年 | 2002年-2003年 |
户型面积 | 52.7㎡一居室 48㎡-73㎡二居室 79㎡-114㎡三居室 | 66.44㎡-66.98㎡ 二居室 | 28㎡-178㎡ 一居室 二居室 四居室 |
物业 | 北京世纪金龙物业管理有限责任公司 | 北京世纪金龙物业管理有限责任公司 | 北京世纪金龙物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.50-1.39元/㎡/月 | 0.50-1.39元/㎡/月 | 0.50-1.39元/㎡/月 |
停车费 | 400元/位/月 | 400元/位/月 | 400元/位/月 |
优点 | 1. 小区单价和物业费较为便宜 2.小区周边配套完善,购物、生活方便 3.小区有地下车库,有车的购房者较为便利 | 1.小区绿化较好,绿化率为30% 2.小区地理位置不错,所在板块优越 3.小区内氛围很好,居民融洽 | 1. 小区总体较新,为次新楼 2. 小区内设施完善,有休闲和健身设施 3. 小区有地下车库,可以解决停车问题 |
缺点 | 1.小区门禁有待提高,人员随意出入 2.人车分流有待提高,安全性不好 3.小区绿化整体较差,居民居住体验较低 | 1.门禁不严格,居民安全没有保障 2.户型可选择性少,不好进行选择 3. 总体环境较差,随意堆放问题严重 | 1.小区环境有待提高,居住体验较差 2.小区内可随意出入,门禁较差 3.小区为实行人车分流,有安全保障 |
分析 | 总体来说三个小区的地理位置、周边配套,都差距不大,在房屋新旧方面只有西区较为占优。中区离天坛稍微近一点,有地理上的小优;西区的人流量车流量较多,容易对居住者造成日常起居上的困扰;东区整体总体在售单价略多低于中、西两个区域;东区绿化度稍微高于中、西区,新度上面略微低于西区,其他总体都是东区更好。 综上所述,经过对生活、宜居、地理各方面的对比发现,金鱼池东区优于别的选择。更建议了解金鱼池东区小区。 |