苹果园商圈，位于北京市石景山区，地处西五环外，西六环内，商圈内包含三条地铁线路，两条快速路。

商圈北侧为八大处、香山山区，南侧为古城、杨庄商圈，西侧石景山与门头沟交接商圈，东侧为海淀田村商圈。

上个世纪50年代，首钢公司在此商圈兴建宿舍区，60年代后期北京城建铺开，修建地铁时，又在这里设置了苹果园站，随着地铁的开通，往来人流增多，苹果园商圈也逐渐为人们所熟知。

苹果园商圈内，包含北京地铁1号线、6号线、S1线。其中，地铁1、6号线均是贯通北京东西的高能级地铁线路，从石景山区出发横穿海淀、西城、东城、朝阳、通州区，线路沿线可以通勤至国贸CBD、金融街、内城商业旅游区等地。另外，地铁S1号线（又称北京磁浮线）西起门头沟新城，东至苹果园商圈金安桥，方便西部居民通勤。

商圈内还包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费。从商圈自驾2公里可至西五环晋元桥，7公里可至西四环定慧桥，十余公里可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

商圈内医疗、商业设施相对匮乏，商业方面仅有金顶街商业街是成规模的沿街商业带，医疗方面，以卫生服务站，一级中医医院为主。

商圈内以80-90年代老旧二手房为主，占商圈内所有住宅4成，2000年左右商品房住宅约占3成，2010年后新建刚需、改善型住宅，占比2成，保障性回迁房占1成，主要集中在北辛安区域。

其中，老公房门槛价集中在229万-490万之间，次新商品房的门槛价集中在700万-1030万之间，与周边商圈对比，苹果园的住宅梯度丰富，主要吸引本地居民，以及预算有限但追求生活品质的购房者。

截止2021年8月，苹果园商圈内，近五年成交的土地有：

2020年9月，中海以69.78亿摘得石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地国有建设用地使用权，楼面价约2.6万/平，主要打造以金融科技和商务服务为主导的高精尖产业体系，目前正在建设中。

2021年1月，中海以17.9亿元的价格、3.17%的溢价率斩获北辛安区域1608-673-A不限价地块，宗地中居住用途全部建设商品住宅，不配建保障性住房，目前正在开发中。

以上两个地块及相关建设方向，均属于商圈利好因素，产业体系的打造对商圈内高净值人口的流入有一定帮助，纯商品住宅的面世，也将会丰富商圈内住宅品质的梯度，预计苹果园商圈的价值也会因此得到一定提升。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，苹果园商圈是石景山重点发展区域之一。主要发展方向为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设。

其中截止2021年8月，京西大悦城在建中，这是继西单大悦城、朝阳大悦城后，北京的第三座大悦城。项目坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，项目紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场。

项目预计2021年年底开业，届时有望成为京西商业新地标，为商圈的价值带来显著提升。

1.小区内部的配套设施齐全，环境优美，有五大主题小花园，绿化率为35%，居住体验感较好。

2.雍景四季属于板块里房龄较新的二手房，其产品、品质、户型上都有优势。

3.小区户型选择较多，从65㎡到249㎡一居室到四居室都有，总价跨度较大，用户选择较多。

4.小区周边配套较为齐全，出门就是地铁站、公交站，还包含了医疗、购物、学校等重要条件，附近有石景山区文化中心、希望公园、大槐树公园等公园，居民茶余饭后休闲放松的选择较多。

通过幸福里app查询，截至2021年8月3日，小区在售房源8套，占全部房源的0.4%，小区目前在售均价为57471元/㎡，环比上涨0.01%。近6个月，小区整体高于石景山区、苹果园商圈在售均价；

从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅等同于同期石景山区、苹果园商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为73.98㎡两室一厅户型，报价350万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为168万元左右，二套首付为238万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有65㎡一居、100㎡-115㎡二居、140㎡-151㎡三居、144㎡-249㎡四居。

现选择小区主力户型65.45㎡ 一室一厅和151.35㎡三室两厅进行分析。

雍景四季小区共13栋楼。在此分成三个区进行分析。

小区的A区临街，噪音污染相对较大，但是A区也能看到中心花园。

小区的B区不临街，环境较为安静，且离中心花园最近，居住体验较好。

小区的C区尽管不临主干道，噪音相对较小，但是离中心花园较远，居住体验较差。

适合在苹果园商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内环境优美，设施完善，还有幼儿园，有适合看重小区品质的用户选择。

小区出门就是地铁站和公交站，交通十分便利，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，苹果园板块内仅有远洋春秋里这一个新楼盘，但是该楼盘为商业用途，故此不做比较。其他板块中，距离小区最近的有新房在售的板块是位于石景山古城板块中小区西方向的中海寰宇天下与小区西南方向的长安和玺。

中海寰宇天下：均价63500元/㎡，总价519万/套起。

长安和玺：均价75000元/㎡，总价925万/套起。

两个楼盘均为石景山区古城商圈内新房楼盘，其中，中海寰宇天下仅85㎡-175㎡两居室至四居室在售，总价920万元/套起；长安和玺125㎡-168㎡四居室在售，总价925万元/套起；预算充足且想要购买新房的用户可以考虑，而雍景四季房源最低挂牌总价在350万元/套。预算不足，且想改善居住环境可以考虑雍景四季。

雍景四季均价高于石景山区与苹果园商圈的二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取雍景天成、雍景双庐进行比较。