学府花园小区位于密云区,密云区位于北京东北部,属远郊,定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道,一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。
一条高速路为大广高速,时速80-120公里/时,双向四-六车道加救援车道,是密云区域居民进入北京城区的主要道路,从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥,全程42公里,至东北五环来广营桥60公里。
一条主要进京国道为京密路,起点为东直门,终点为市界密云古北口,沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区,全线长约123公里,是北京市东北部重要国道干线,目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造,预计2023年底建成通车,通车后便于沿线居民通行。
一条市郊铁路为S5线,是一条以旅游观光为主体的铁路,共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。
一个中国历史文化名镇为古北口镇,含特色古镇景区为古北水镇,是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。
板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区,中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货,医疗、教育资源较为平庸,缺乏大型三甲医院。 重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇,定位为新城综合发展的核心地区,其中,新城集中建设区为密云城区。
产业方面,主要为以科学城引领的创新型产业,承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业,重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。
密云主要居住区集中在密云城区,主要为1980年-2018年建公房、商品房,以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房,古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。 居住人群以密云本地人,内城区域工作生活人群,改善置业人群为主。
2015年起,密云区居住用地土地较为活跃,主要集中在经济开发区、密云新城区域。
2021年5月,首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块,可售住宅楼面价约1.5万元/平方米,溢价率15%,容积率为2%,控高30米(局部45米),未来将建成低密类住宅产品。
近10年中,密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主,预计未来产品发展方向会继续以此为重点,吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,具体发展方向为:构建“一心、一带、 四区”的城乡空间格局。
“一心” :是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用,逐步完善综合服务功能。
一带:指长城文化带。延续文化名镇(古北口镇)及传统村落的历史风貌,推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展,打造长城文化精粹集中体验区。
四区:指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质,建设生态文明典范区。
1、小区内配备有基本停车位,非机动车停放点等基础设施,楼层高度较低,生活较为方便。
2、小区在售房源房型较为丰富,有86㎡-130㎡的两居室、三居室可供选择,整体来说交易成本居中,房价平均为24437元/㎡与周边类似房源价格相仿,但相较于周边房源,学府花园小区拥有充足的绿化条件,完备的便民设施,相信居民也可以享受高品质的生活。
3、小区户型好,通过幸福里app的查询目前小区在售房源均为南北通透的户型,得房率高,居住舒适。
4、小区属于密云商圈辐射范围内,周边商场、底商、医疗等配套完善。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源29套,占全部房源的0.09%。小区目前在售均价24437元/㎡,环比上涨0.08%,近六个月小区整体均价高于密云区在售均价;3月份到4月份房价有明显上涨,4月份到8月份略有下降,从目前的情况来看,小区价格基本趋于稳定。
购房成本方面,总价最低为89㎡的两室两厅户型,报价220万。 参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为77万,二套首付为132万,仅供参考,实际首付以银行为准。
学府花园有86㎡-111㎡两居室,89㎡-130㎡三居室。
其中107㎡三居室和127㎡三居室存量较多,故选择小区户型107㎡三居室和127㎡三居室进行分析。
户型面积 | 127㎡ | 107㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、餐厅与客厅分离,使用更加舒适便捷 2、双卫生间设计,提高用户体验 3、卧室有飘窗设计,使用舒适度更高 | 1、卧室面积大,且均朝南,采光通透好 2、厨房面积较大且连带小阳台,属于明厨明卫 3、动静分区,居住舒适度高 |
户型缺点 | 1、另外一间卧室朝北,采光较差 2、一间卫生间为暗卫,通风较差 | 1、主卫为暗卫,容易滋生细菌 2、次卧正对着客厅,私密性差 |
楼栋选择方面9号楼、13号楼临近西门,便于进出,但是临近街道,存在一定噪音干扰,8号楼、15号楼、18号楼位于小区内部,临近健身娱乐设施,适合平时锻炼较多的人群居住,且较为安静。19号楼附近有超市,医院等基础设施,能较好的满足日常生活需要。
1、在售房源均属中等户型,总价中等水平,适合有一定经济水平的购房者。
2、小区附近公共交通不太便利,只有两条公交线路,距地铁较远,适合有私家车的人群居住生活。
3、学府花园小区1公里内有两个卫生服务站,距离密云区兴云医院也只有几分钟车程,家有老人购房人群可以考虑。
截至2021年8月,密云区有11个新房项目出售。现选取距离小区1公里左右的通用博园和距离小区4公里的北京恒大上河院进行对比分析。
通用博园目位于密云一中西侧100米,由北京通润博园房地产开发有限公司开发,2021年8月在售户型有70㎡-88㎡的两居以及96㎡-110㎡的三居,单价26000元/㎡,购房成本最低182万/套起。小区户型以两居室和三居室居多,户型多样,可选择性多,且户型大多南北通透,得房率高。对户型要求比较高的刚需购房者可以考虑。
北京恒大上河院位于科技路东侧,由北京恒云盛置业有限公司开发,2021年8月在售户型有79㎡的两居,97㎡-116㎡的三居以及145㎡的四居,单价27000元/㎡,购房成本最低213万/套起。涵盖适合首次置业的两居、有改善型的三居,以及适合三代同堂的奢阔四居,全面满足年龄段、各种家庭的不同居住需求。
相较之下,三者的总价相似,户型可选择性高,可以满足各种家庭的不同居住需求。如果对于小区的绿化环境要求比较高,可以考虑学府花园小区。
板块内二手房较多,基于小区地段、商圈等多方面考量,现选取距离较近的博世庄园以及花园小区与学府花园进行比较。
小区名称 | 学府花园 | 博世庄园 | 花园小区 |
位置 | 密云-密云 | 密云-密云 | 密云-密云 |
交易权属 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 24450元/㎡ | 19708元/㎡ | 25390元/㎡ |
建筑年代 | 2005年-2013年 | 2001年-2013年 | 1997年-2009年 |
户型面积 | 86㎡-111㎡两居室 89㎡-130㎡三居室 | 84㎡-101㎡两居室 132㎡-134㎡三居室 147㎡四居室 | 55㎡-61㎡一居室 58㎡-124㎡两居室 92㎡-155㎡三居室 134㎡-170㎡四居室 |
物业 | 北京心连心物业管理公司密东广场分公司 | 北京博世物业管理有限责任公司 | 北京心连心物业管理公司密东广场分公司 |
物业费 | 0.60-1.00元/㎡/月 | 0.40-0.80元/㎡/月 | 0.45-0.60元/㎡/月 |
优点 | 1、车位充足,停车便利 2、距公交站近,交通便利 3、小区周边配套全面 | 1、小区物业水平高 2、户型面积大,居住空间大 3、周边商店多,配套全面 | 1、物业水平高,楼体维护好 2、交通发达,出行便利 3、在售房型多,选择余地大 |
缺点 | 1、小区物业收费高,生活成本较高 2、在售户型较少 | 1、小区流动性大,业主私密性差 2、停车位数量少,车位不足 | 1、小区比较老旧。 2、小区内绿化维护不及时 |
分析 | 三个小区位置接近,区位上基本共享周边配套,建筑品质上,花园小区建成年代比较早,房龄较大,小区设计感较差,相比之下学府花园建筑质感更高。居住环境方面,学府花园拥有相对更好的绿化环境,博世庄园次之,花园小区有待提高。学府花园周边底商种类较多,且集中在西门附近,能基本满足生活需要,博世庄园与花园小区在此方面则较差。在户型选择上,花园小区拥有绝对优势,在售房型种类丰富,学府花园在售房型则偏少。博世庄园由于平均售价较低,单价上也占据优势,同类房型购房成本远低于其他两个小区。 综合来看,学府花园楼龄较新,适合对居住环境有要求且对房型无明显要求的购房者。博世庄园适合购房成本有限的刚需型购房者进行选择。花园小区适合对房型有要求的购房者进行挑选。 |