建新北区小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；

地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、低密板楼是建新北区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或四户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好。

2、小面积段、低总价更容易刚需购房者上车，虽然小区单价较高，但是面积较小，大部分为52㎡-61㎡两居室和74㎡-81㎡三居室两种户型，当然也有少数一居室，幸福里APP显示总价290万起，刚需还是能够上车的。

3、外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到大型购物商超华联顺义店，开车十分钟就可以到隆华奥特莱斯购物广场，满足不同人群的购物需求。小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。医院和公园更是方便有娃有老人的家庭，看病方便，周末休息去逛公园也非常惬意。

4、小区出门就是公交站，步行十分钟内就可以到达15号线顺义地铁口，交通也比较便利，周边道路较宽而且并不拥堵，从小区自驾途经光明南街、燕京桥，可到达北京市顺义区S201，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，都是非常友好的。

建新北区2021年4月挂牌均价在5.15万/㎡左右，比上月下跌1.92%。挂牌房源以50㎡-97㎡的两居室居多，总价在307万-449万间。小区共2764户，根据幸福里app显示挂盘房源仅有10套，流动性较低。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型59㎡二居室为例，报价340万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为119万，二套首付为204万。

但是由于该小区大部分楼栋最晚也建成于1993年，房龄大多超过30年，在贷款方面会存在一定限制，具体贷款额度和年限都需评估。而且该小区首次交易的房屋为已购公有住房，在交易过程中会产生15.6元/㎡的土地出让金。

小区户型多样，以小户型为主，最小的是37㎡的一居室，最大的是146㎡的三居室。

其中53㎡一居室南北通透，客厅带独立阳台，可作为小两居，适合两口之家的刚需首次置业。

52㎡二居室，两个卧室都朝南，主卧带阳台，采光充足，户型紧凑，得房率很高。

59㎡二居室带独立阳台，两个卧室都很大，可以当小三室使用，适合三口之家刚需置业；94-146㎡三居室适合首改需求的购房者，以一家三口为主或三代同堂，比较看重户型且有一定的承受能力。

楼栋方面，楼栋品质不存在较大差异。选择小户型的可以选择所有的楼栋，如果选择三居室，只有35号楼有。16-20号楼临近主干路，会存在一定的噪音影响。家里有老人的建议选择低楼层，更建议选择建北市场周边的楼栋，29-32号、35-36号、39-41号楼一方面不临街相对安静，又比较靠近市场，方便老年人采购。

比较适合该小区的购房人分两类，一是在本板块内事业单位、北汽、现代等单位上班族，另外在15号线沿线例如望京工作的人群也较为适合。

2021年5月顺义城板块内有4个在售新房项目，其中迈宇平墅、北京城建北京合院（别墅）御河壹号庄园都是别墅，与本小区不具可比性。前进花园玉兰苑和北京城建北京合院（普宅）为普宅项目，故选取两者与建新北区进行对比。

前进花园玉兰苑为建面95-103㎡的两居，均价38000元/㎡，总价360万元/套起。小区距离建新北区3公里，近石门地铁，且能享受到顺义城商业配套，相比建新北区更适合改善人群。北京合院为建面95-130㎡的三居/四居，均价47000元/㎡，总价450万/套起，小区品质较高，适合改善人群，但是远离地铁和顺义城大型商业配套。

建新北区周边二手房报价在5.4万元/㎡-6.7万元/㎡，其中建新南区和建新北区整体差距不大，故选择其他两个距离建新北区最近的，且小区规模差不多的怡馨家园和五里仓小区来做对比。