亚运村商圈位于朝阳区,地处北四环至北五环之间,是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路,是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
亚运村商圈西侧为南沙滩商圈, 北侧为北苑商圈,东侧为亚运村小营商圈,南侧为惠新西街商圈,周边商圈各有强弱。
商圈的联动效应方面,因为有国家奥林匹克公园的存在,亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。
亚运村商圈内包含两个重点设施:奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内,有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆,同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。
亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内,包含南北向的5号线、8号线地铁,以及东西向的15号线地铁,东西向可达奥林匹克公园、望京等地,南北向可达东单、王府井等地。
商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善,太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。
亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立,自成立以来,亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置,经济快速发展,目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。
亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看,该商圈是朝阳区内比较热门的商圈,且上车门槛较低,主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。
亚运村商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村板块,但由于奥体公园的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡,邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡,北苑商圈均价在7.7万/㎡,奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡,惠新西街商圈均价在7.9万/㎡,南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。
比较来看,亚运村板块的均价,在区域内并没有领跑,与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。
但由于奥体公园本身对商圈的区隔,亚运村板块的价值释放,在中轴线东侧范围内,处于中上游水平。
目前来说,亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。
唯一的短板是,商圈内的商业配套比较分散,主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富,但呈现为散点分布,不能有效形成集约化的商业综合体聚落。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1、小区品质较好,容积率2.2,居住密度适中,生活体验较好;小区居住环境舒适,小区里设置了许多长椅,凉亭,小区中心是一个花园,有人工湖、草坪,环境优质,适合居住。
2、小区内部设施齐全,儿童乐园、健身设施都有,能满足居民日常的休闲娱乐。
3、小区物业管理较好,对于道路、外立面的维护做得都挺好,没有乱停乱放现象;安保服务也很认真负责,安全性高。
4、小区均价低于所在商圈,价格优势明显。
从幸福里APP的数据得知,截止2021年7月,小区在售房源有8套,占全部房源的1.1%,在售均价74547元/㎡,对比上月上涨约0.22%。从这近6个月的数据来看,本小区整体均价低于亚运村商圈,高于朝阳区,处于中间位置。图中可以看出,近6个月小区挂牌价稳中有升,涨幅低于同期朝阳区、亚运村商圈。从目前情况来看,小区的价格还是比较稳定的,可以继续观察后考虑入手。
购房成本方面,总价最低的为96㎡的两室两厅户型,报价820万元。从北京现在的普通住宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。因此,截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为287万元左右,二套首付为492万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区内有101㎡-133㎡的两居,180㎡-202㎡的三居,233㎡-279㎡的四居, 两居室主要分布在1号楼和4号楼,三居室每栋楼都有分布,四居主要分布在4号楼。小区的主力户型有101㎡的两室一厅、202㎡的三室两厅,得房率约为86%,其中这两种户型存量较多,故进行分析。
户型面积 | 101㎡ | 202㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、入户口设置了门厅,私密性好。 2、卫生间带浴缸,非常人性化。 3、动静分区,客厅、厨房、卧室互不干扰,私密性好。 | 1、有门厅的设置,私密性好 2、两个房间朝南设计,采光通透性好 3、双阳台设计,有利于采光、观景。 4、主卧带衣帽间和卫生间,非常的人性化。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风性不好。 2、客厅进深太大,北侧采光性不好。 | 1、卫生间为暗卫,通风性差,容易有异味。 2、餐厅面宽过大,右侧采光差。 |
小区总共有四栋单元楼,西侧一栋,北侧一栋,南边两栋。
北侧单元楼南北分布,面对中心花园,观景、采光都不错,南侧单元楼临街,存在噪音污染,因为目前小区东侧有施工现象,因此目前南北侧单元楼靠近东侧的区域也存在噪音污染。
西侧单元楼东西朝向,通透性不好,西侧还靠近高架桥,不建议选择。
亚运村板块生活品质较高,生态旅游资源丰富,商业配套资源均衡,适合在亚运村商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。
小区绿化率高达35%,小区中心设有花园,环境优美;建成年代比较近,均价低于亚运村商圈,对品质感受有较高要求的购房人群可以考虑。
小区有96㎡的二居室小户型,上车价为820万元,适合刚需改善人群。也有279㎡的四居室大户型,上车价为1980万元,适合优质自住人群。
目前,亚运村商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
三个新房项目均为高总价小区,其中,华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万/套起;天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万/套起;润泽御府540㎡-1200㎡在售,总价7097万/套起。三个新项目与康斯丹郡存在较大价差,且区位横跨商圈、户型面积也相差较大,所以推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。
截止2021年7月,康斯丹郡的均价低于亚运村商圈二手房均价,我们选择以房龄接近、距离接近、均价相近为选取标准,故下面选取新荣家园、慧忠北里第二社区进行比较。
小区名称 | 康斯丹郡 | 新荣家园 | 慧忠北里第二社区 |
位置 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 74547元/㎡ | 73166元/㎡ | 71280元/㎡ |
交房时间 | 2004年-2006年 | 1999年-2001年 | 1995年-2000年 |
户型面积 | 101㎡-279㎡二居室—四居室 | 111㎡-148㎡二居室—三居室 | 45㎡-179㎡一居室—三居室 |
物业 | 北京和祥恒物业管理有限公司 | 北京新荣物业管理有限公司 | 北京华民物业管理有限公司 |
物业费 | 3.2-4.3元/㎡/月 | 2.54元/㎡/月 | 0.93-3.50元/㎡/月 |
停车费 | 500元/位/月 | 租用1000元-1200元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、品质感受较好,道路宽敞,楼房外立面较新 2、绿化35%,环境舒适 3、物业管理较好 | 1、小区内公共设施维护状况良好 2、周边配套完善,生活便利 3、位置优越,交通便利 | 1、容积率1.5,居住密度较低 2、周边配套齐全,地铁站、商超、医院一应俱全 3、均价低于同商圈,价格优势明显 |
缺点 | 1、周边配套较远,生活相对不便利 2、地铁站较远,交通相对不便 3、周边有施工现象 | 1、没有人车分流,存在安全隐患 2、人道车道狭小,通行可能会造成拥堵 3、非机动车没有固定停放点,乱停放现象严重 | 1、物业管理一般 2、部分楼栋沿街,受噪声影响严重 3、小区车位紧张 |
分析 | 三个小区挂牌均价相比,差距不大,建成年代都基本在2000年左右,周边配套方面,康斯丹郡周边配套较远。交通出行方面,康斯丹郡距离最近地铁站1公里外,其它两小区距离地铁站的距离都在300米左右,相比之下康斯丹郡交通更不便; 绿化方面,三个小区的绿化差距不大,因为都是属于亚运村板块的小区,这一点还是有保障; 内部配套设施方面,康斯丹郡配套中等,其他两个小区也实属一般,但物业方面来看,康斯丹郡物业费在3.2-4.3元/㎡/月,在三个小区里面属于偏高的,物业管理质量也相对较好。而且最重要的,康斯丹郡的容积率相对较低,居住密度更低,居住感受相对较好。 综合来看,康斯丹郡与其他两个小区相比,距离地铁站更远,配套优势不明显,只有物业管理质量这一点,是相对占优势的。 |