十里河商圈位于北京市朝阳区，地处南四环与南三环之间，内有三条地铁线路。

十里河商圈面积很广，得益于东西城各商圈的产业外迁，十里河商圈承接了包括建材、花鸟鱼虫、五金机电在内的，多个成熟产业落位，使其从一个区域型商圈，逐渐蜕变为南三环外的热点商圈。

十里河商圈北侧为华威桥和潘家园商圈，南侧为小红门商圈，西侧为成寿寺商圈，东侧为十八里店商圈，周边商圈发展不一，联动效应尚可。

上世纪90年代，随着三环和四环的相继贯通，十里河变成了块宝地，渐渐形成了家居卖场商圈。起初，很多消费者把十里河家居商圈定义为捡便宜的地方、周围环境较差、人口密度大等，但随着消费升级、品质提升，目前越来越多的高质量家居商业卖场已经入驻。

十里河商圈内包含有： 北京市十八里店中学、北京市私立新亚中学、北京市第八十中学、星河双语学校等。

商圈内包含3条地铁线路：地铁10号线、14号线、亦庄线。其中10号线能级较高，北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽；亦庄线将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起，为产业的发展提供了坚实的交通保障。

另外，十里河商圈内医疗、生态环境配套，包含有三环肿瘤医院（二甲）、北京桃溪公园、分钟寺公园等。

十里河商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，整体居住舒适度一般，其中老公房门槛价370-492万元、次新房门槛价235-2450万元，相对于朝阳区其余商圈，十里河的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

适合部分对商业配套、交通优势敏感的朝阳区购房者。

十里河商圈土地开发成熟，用地饱和，周边最近一期的土拍信息，发生在商圈东南侧的旧宫商圈。

2021年1月，合生创展以46.6亿元竞得大兴区旧宫镇地块，成交楼面价34997.73元/㎡，其土地性质为纯住宅用地，目前已全部开工。

预计建成后，随着旧宫商圈的配套日益完善，以及亦庄线的联通效应，会为十里河商圈的存量住宅带来价格上的负向影响。

目前来看，查询幸福里app得知，截止2021年7月：十里河商圈的均价为6.7万/㎡，周边成寿寺商圈的均价为5.9万/㎡；潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，小红门商圈的均价5.5万/㎡，宋家庄的均价5.8万/㎡。十里河商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，十里河商圈属于朝阳区内价值较高的板块，比价效应下，十里河商圈的价值已被市场充分释放。

十里河商圈面积比较大，北侧紧贴潘家园商圈，这导致“圈子文化”很快延伸到十里河商圈，使得古玩城在十里河商圈内高遍地开花，而且北侧双线交汇的十里河地铁站，未来又会有17号地铁线穿过，利好较多。

而十里河南侧区域，因为有亦庄线的关系，又与亦庄开发区联系紧密。

目前来看，虽然十里河商圈内的产业相对低端，但随着商圈内消费升级的展开，十里河商圈的未来，还是值得期待的。

1、建于2010年，楼龄较新，楼盘品质有保障，生活环境舒适。

2、绿化率高达35%，鲜花簇拥绿树环绕景观丰富，绿化设计水平高。

3、中海地产自持物业，物业贴心负责，卫生和生活细节到位。

4、距离地铁站近，交通快捷便利；周边店铺众多，生活比较方便。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源有23套。小区目前在售均价为65524元/㎡，环比上月上涨约0.39%。近6个月，小区整体均价远高于十里河商圈均价，略低于朝阳区板块均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格保持平稳；从目前情况来看，小区价格波动较小，可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为79.92㎡两室一厅户型，报价545万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为261.6万元左右，二套首付为370.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有14栋楼1209户，有66㎡-81㎡一居、79.92㎡-112㎡二居、101㎡-162㎡三居、156㎡四居。

主力户型是95㎡二居室、101㎡三居室，存量房源较多，因此选取此两种户型进行分析:

1、小区内部多为对称分布，北侧为1-7号楼，南侧为8-14号楼。

2、5号楼、9号楼位于小区中心，视野较好，比较推荐。

3、4号楼、10号楼靠近小区出口，生活方便，比较推荐。

4、西侧和南侧楼栋临街，噪音问题严重，谨慎选择。

1、十里河商圈均价低于朝阳区整体均价，适合购房预算较低的群体。

2、小区建成于2010年，楼龄较新，生活环境和居住品质都有保证。

3、内部绿化设计水平高，设施较为全面，生活体验佳。

4、小区内户型以三居室为主，其中三室一厅101.7㎡的上车价为700万元，适合追求自主改善人群。

目前，十里河板块内无新房在售。目前距离小区较近的有新房在售的板块是位于小区北向3公里的丰台区成寿寺板块的世茂北京天誉与合生·缦云。

两个楼盘都为丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中，世茂北京天誉仅145㎡-215㎡在售，总价1750万元/套；合生·缦云198㎡-257㎡在售，总价2500元/套起；预算充足且追求豪华自住的用户可以考虑世茂北京天誉与合生·缦云；而中海城香克林定位也为中高端居住，且相距也比较近，建成后势必会吸引一部分群体的注意力，届时可能导致中海城香克林的价位下跌。

中海城香克林均价高于十里河商圈二手房均价，现以1.5公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，选取中海城圣朝菲、宏大家园进行比较。