小关北里居住区位于北四环与安立路交汇处安慧桥东南角，属于惠新西街板块。惠新西街板块在北三环和北四环之间，北起北四环，南至北土城东路、北三环东路，东起惠新东街、樱花园东街，西至安定路、樱花园西街。

惠新西街板块属于奥运功能区的人文发展板块，紧靠奥运功能区核心区域，东临国家奥林匹克体育中心和奥体文化商务园区。奥运功能区是朝阳区重点发展的三个功能区之一。惠新西街板块主要定位是宜居区，承载着奥运功能区及临近产业区人口的安居需求。惠新西街板块属于非常成熟的建成居住区。交通方面，路网成熟，出行方便：轨道交通有5号线、10号线，开车临近安定路、北四环、北三环；配套方面，教育、医疗、购物、休闲样样齐全：板块内及周边，幼儿园、小学、初高中、大学齐全，三所水平很高的三甲医院，还有华堂商场、环宇荟、物美大卖场等等购物场所，又有奥体中心、元大都遗址公园等休闲场所。

板块内大部分小区建成时间在1980-2000年之间，按开发性质和建成年代可以分成两种：一种是以住房保障的福利分房为目的开发的公房社区，建成年代多在90年前后。如安苑里、安苑北里、安苑东里、小关北里、惠新里、樱花园等小区。这类小区挂盘均价在7.3万/㎡-8.6万/㎡间，板楼、塔楼都有。上车门槛、改善门槛都比较低，而且一些老公房、央产房性质的房屋还能突破非普线贷款303万的限制，进一步降低了购房门槛，非常适合预算有限的刚需上车和刚需改善。但是这些小区设计理念比较老旧，功能性不能很好的满足居住需求，比如户型不合理、停车位短缺；物业费较低，缺少现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设备维护等比较一般。一种是以住房改善的高品质商品房为目的开发的商品房社区，建成年代多在2000年前后。如千鹤家园、罗马花园、世纪嘉园、惠新苑、蓝珏苑、奥东18。这类小区挂牌均价在6.1万/㎡-9万/㎡，塔楼、塔板结合为主。这些小区已经考虑了现代生活的需求，绿化会进行园林设计，会有园林景观，建设有地下车库，开始有人车分流的概念；物业费较高，有专业现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设施维护等比较好。

但是，因为是改善性的商品房，所以面积大、总价高，贷款受到非普线的限制，140平以上的属于非普宅，贷款一般在200万以内，购买还需要支付差额增值税，1.5%的契税，所以购房成本更高，贷款额度更低，购房门槛非常高。

综上，总体上惠新西街板块，以30-40年楼龄的老旧小区为主，改善性商品房楼龄也在20年左右，没有2010年以后的准新房小区。像大部分老旧小区为主的板块一样，居住人群以老住户为主，还有大量的租房户。因为小区老旧，总价较低，而且很多央产房可以高贷，小区的地段位置又非常好，所以惠新西街板块还是吸引了大量购房者。因为门槛相对低，购房人群主要是刚需上车客户为主，或者预算非常有限的刚需改善客户。这些客户一般在附近工作，或者是朝外、三元桥、望京、中关村工作，坐地铁30-40分钟可以到达工作单位的人群。

惠新西街板块属于非常成熟的建成区域，近几年没有土地出让。2021年5月朝阳区集中上市了10块土地，其中崔各庄乡出让的土地算是距离该板块最近的地块。崔各庄地块位于五元桥东侧五环外，三块地楼面价分别达到了5.7万、6.3万、6.5万，销售限价都为8.8万/平。

东北五环外紧邻五环的地块都达到了6万+，惠新西街板块作为北四环的位置如果有地块出让的话妥妥上7万+，甚至更高。但是这只能是假设了，因为北京四环内几乎不会有住宅土地出让了。土地价值就达到了7万+，周边老旧小区的售价一般在7.5—8万/平，所以未来这个地区的房价还有一定上升空间。

惠新西街板块目前已无建设用地，板块最大的利好就是奥运功能区整体的发展。奥运功能区作为朝阳区重点发展的三大功能区之一备受瞩目。根据《朝阳区十四五和2035远景目标纲要》中的信息，未来奥运功能区的主要提升方向为商业提升、产业提升、国际交往窗口提升、文化旅游提升和冬奥会利好。

可以预见，未来奥运功能区会吸引大量来自世界各地的知名企业、文化团体，举办各种世界级的赛事、会议和展览。惠新西街东侧紧邻奥体文化商务园区，商务写字楼林立，主打高端商务、如北投科创大厦和城奥大厦2020年刚刚运营。这些商务写字楼定位是科创文化和高端产业功能区的重要载体，会吸引大量高科技、创新型龙头企业和高端人才聚集。产业的发展和升级，吸引来大量的就业人口，会形成大量购房需求，利好惠新西街板块。

该小区于1974年-1999年分批建成，共有25栋楼，既有板楼也有塔楼，分多层和小高层，小高层带电梯；小区内设有小公园、健身器材、还有儿童乐园。

小区内户型可选择性多，以小户型为主，有50㎡-70㎡的两室一厅，也有40㎡-50㎡的一室一厅。其中小区的主力户型有55.8㎡的两室一厅，两个卧室一南一北，客厅在中间，双阳台设计可以增加储物空间；小区还有53㎡的一室一厅，卧室朝北，同样是南北两个阳台。

小区周边配套齐全，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，能满足生活各个方面，2公里内有对外经贸商圈、小关和太阳宫商圈，其中不乏中高端商业中心，能够满足不同年龄段购物休闲娱乐需求。

附近的国家奥体中心、奥体公园、元大都遗址公园等休闲场所更是大大提升了居民的居住体验。

小区周边公交站，地铁站距离很近，步行5分钟内就能到达，交通非常便利，四通八达，很适合乘坐地铁或者公交通勤的上班人群。

截至2021年6月小区挂牌房源共30套。根据幸福里APP查询，小关北里小区2021年6月挂牌均价73662元/㎡，环比下降0.09%， 从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。挂牌房源有一居室、二居室到三居室，价格在289万-670万，其中55.8㎡-84㎡的二居室最多。

具体购房成本方面，拿在售的60㎡二居室为例，报价435万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为152万左右，二套首付为261万。

小区有多种户型可以选择，最小的是37.68㎡的一居室，最大的是90.61㎡的三居室。其中一居室比较适合单身家庭或两口之家居住；一家三口或者四口可以考虑两居室或者三居室。不管是几居室，都有多个户型可以选择，有南北向的，有东西向的，南北向的房子大多通透性好，阳台在南边，室内光照时间比较长；东西向的房子大多户型比较方正，阳台在东边，通透性和光照相对差些。购房者可以根据自己是喜好和需求选择适合自己的房子。

在售户型中，主力户型是60㎡左右的两室一厅和45㎡左右的一室一厅，南北通透，南北双阳台设计。这两个户型是当下一孩和二孩家庭的首选户型。

小区距离地铁5号线和10号线惠新西街南口地铁站只有400米，乘坐这两条地铁可以达到北京大部分地区，同时还可换成多条地铁线路，所以不管是在中心城区工作还是在远离城区的昌平区工作，不管是城南还是城北工作都可以考虑在本小区购房，对于推荐的购房者种类做以下划分：

小区购房门槛相对比较低，在售房中最低价格289万左右，首付大概101万，特别适合刚需、预算有限的购房者；

小区内90㎡左右的三居室，户型方正，总价在670万左右，特别适合二孩家庭急需改善住房的购房者；

小区周边学校资源丰富，孩子可选择的学校比较多，考虑孩子上学的方便性和多选性的购房者。

目前芍药居商圈无在售新房楼盘，距离本小区最近的丽都悦府也在东四环外，距离小区约10公里，均价9.2万元/㎡，都是136㎡以上的大户型，总价一般在1300万以上。从地理位置和房屋总价来看，该楼盘对本小区的影响不大。

小关北里小区周边小区比较多，报价在5.8万元/㎡-8.6万元/㎡，这里选择距离小区比较近的惠新西街、奥东18小区和惠新里社区做对比。