上地西里小区位于海淀区上地板块内。上地板块位于北五环到北六环之间，北至后厂村路，南至北五环路，板块北侧为科技园片区，南侧为北京体育大学片区，西侧树村片区，东侧为清河片区。 上地板块位于地铁13号线上地站和西二旗站之间，并且占据昌平线起点，和地铁8号线交汇，轨道交通便利；板块内有北五环快速路、G7京新高速公路通过，自驾可以快速到达北四环的健翔桥；有清河火车站，新建成的清河站由地下两层，地上两层，局部三层组成，地下二层为地铁昌平线南延段及地铁19号线支线站台层，地下一层为高铁与地铁换乘空间、地下车库；首层为高铁进站厅、站台层和城铁13号线站台。

板块内基础配套比较完备。教育方面，板块内有上地实验小学（上地校区）、上地101中学、上地实验学校、清华附中上地学校等；医疗和商业配套方面较为薄弱，板块内仅有一所上地医院，为医保定点二级医院，商业方面板块内有餐饮、超市等小型商业，一所大型商场，能基本满足板块内居民的日常生活；生态方面，紧邻树村郊野公园、圆明园遗址公园、百望山森林公园。 。

产业方面，上地板块地处中关村北部，坐拥上地信息产业基地，中关村软件园，上地科技园以电子信息产业为主导，集科研、开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合性高科技工业园，其中70%以上为IT产业。目前，上地已经成为展示北京高新技术产业的窗口，被誉“中关村的明珠”。 因开发较早，上地板块内住宅格局基本定型，板块内以2000年左右二手房为主，新盘少，当前二手房均价在11.5万/㎡；从目前新入市项目和新地块看，板块内新盘供应以大户型为主，且总价偏高。价格方面，近六个月来，上地板块房价处于平稳增长的趋势。

5月26日，根据北京市规划和自然资源委员会披露，北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块由融创旗下公司竞得，成交价为63.7亿元。B-1南地块南地块成交总价57.3亿，至此，融创以总价121亿元在北京顺利拿下海淀树村一南一北两宗地块。据土地出让文件显示，上述树村棚户区改造B-1北地块建筑控制规模92371平米，交易起始价62.1亿元，楼面价67229元/平米；B-1南地块建筑控制规模83160平米，交易起始价55.9亿元，楼面价67220元/平米。出让条件显示，树村地块，购房者持有80%产权，购买价格不超过8.96万/平米。控高18米，容积率1.6，与融创香山壹号院条件类似，因此产品也很可能类似。参考周边在售新房圆明·天颂，目前新房在售均价12万+，基于此，未来上地板块的房价或将再度拉升。

海淀分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）文件显示，产业空间格局以中关村科学城为核心，着力打造：“一轴一廊”空间格局。中关村大街高端创新集聚发展轴北清路前沿科技创新发展走廊，上地板块是海淀重点发展科技区域。2021年4月底，“北京轨道交通13号线扩能提升工程”土建施工中标候选人公示，此次中标公示共涉及21个合同段，招标单位为北京市轨道交通建设管理有限公司。根据2019年批复方案，13号线将拆分为13A和13B。13A线将起自车公庄，终点到天通苑东，线路全长30.2公里，其中新建19.1公里。13B线自马连洼至东直门，线路长32公里，其中新建8.8公里。拆分后的13号线可与13条轨道交通线路形成换乘，也就是说，13号线可以通达更多的地区，方便居民出行。

1.小区为板楼社区，居家生活清静。户型大多为双阳台设计，南北通透，居民居住舒适度高。同时小区的建筑规划在上地板块内处于中上等水平，对购房者具有一定的吸引力。

2.小区的配套设施完善，小区距离上地西里公交站和地铁13号线上地站比较近，居民出行比较方便。同时小区周边配套成熟，有华联商厦、上地医院等，地理位置优越，这些为居民的日常出行和购物提供了很大的便利。

3.小区大门有24小时值班人员，社区有巡逻人员，陌生人来访要登记，同时小区北门还有上地西里社区警务工作室，较好地保证了居民的安全。

4.小区内部配置了两个健身广场和社区活动中心，可供居民日常锻炼放松。同时距离小区不远处有上地公园，公园环境优美，并且全天免费开放，为居民提供了休闲娱乐的好场所。

2021年7月，该小区挂盘均价87393元/㎡，环比增加0.41%。从近7个月的波动来看，房价总体呈现上升的趋势，近两个月上升幅度与大盘趋势相同。小区周边商业、交通和休闲配置比较完善，同时户型南北通透，居住品质较高，与上地板块内其他老旧小区相对比具有一定的竞争力。因此小区挂牌均价总体高于上地板块均价。由于上地西里小区建成年代较久，在海淀区域内属于老旧小区，因此上地西里小区挂牌均价总体低于海淀区域均价。

具体购房成本方面，拿在售的107.6㎡的两居为例，报价1330万；参照北京市现行的普宅+非普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为532万元，二套首付为1064万元。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上评估价会影响购房首付金额，因此上述例子仅供参考。

小区户型面积为107.6㎡-114㎡两居、137㎡-157㎡三居和180.7㎡的四居，主力户型107.6㎡的两居和180.7㎡的四居。

小区共有19栋楼，各楼栋之间品质有一定的差异。

颂芳园2号楼、3号楼、5号楼靠里比较僻静，同时距离社区活动中心较近，方便老年人参与社区活动，适合有老人的家庭选择。

6号楼、8号楼距离东门商业街比较近，购物比较方便，相对也比较嘈杂，喜静的人群建议避开选择。

2号楼为东西朝向，存在西晒的情况，介意东西朝向的人群可以避开选择。

风芳园3号楼、4号楼、5号楼位于小区边缘，靠近上地西路，该道路为双向六车道，车流量较大，对于睡眠质量要求较高的人群建议避开选择。

1.小区有两个休闲广场，配置了多种健身器材和老年休闲设施，同时小区配置了老年活动中心，适合老年人居住。

2.小区出门就是上地西里公交站，同时小区距离地铁13号线上地站比较近，地铁13号线途径大钟寺站、知春路站和西二旗站等，比较适合在上地、西二旗、中关村等区域工作的上班族。

3.小区户型面积为107.6㎡-180.7㎡，首付在532万-720万之间，并且小区商业、交通和医疗配套齐全，比较适合具有改善需求的购房者。

截至2021年7月，上地板块内没有新房项目，这里选择相邻清河板块的北京城建世华龙樾和强佑府学上院进行对比。

北京城建世华龙樾是北京城建兴华地产有限公司打造的商品住宅项目，在售户型面积范围覆盖在190㎡-320㎡之间，截至2021年7月，小区在售均价为82600元/㎡，最低总价在1600万元。该项目的户型配置上与上地西里部分户型相似，价格也相差不多。对比上地西里小区品质更佳，对居住环境要求较高的可以考虑该项目。

强佑府学上院是北京强佑房地产开发有限公司打造的商品住宅项目，在售户型面积范围覆盖在83㎡-182㎡。截止到2021年7月，均价在80000元/㎡，最低总价约641万元。该项目对比上地西里小区户型面积覆盖更广，购房门槛也更低。但由于该小区2021年12月31日交房，周边配套并不完善，因此该项目更加适合预算有限的刚需人群，对周边配置的完备度要求较高的人群更建议考虑上地西里小区。

上地板块发展比较长久，板块内旧小区比较多，这里选择距离小区较近且整体品质相差不多的上地东里和上地佳园做对比。